过去的2024年，对于上海楼市来说，算是一个不完美但有成绩的一年。
随着2025年的到来，各位最关心的无非就是上海房价，究竟“是涨还是跌”。
一个决定房价是否上涨的重要依据就是【供求关系】。
供大于求，价格下跌；供小于求，价格上升。
这是不变的铁律。
就从土拍层面来看，我发现住宅土地供应缩量非常明显。
这也意味着，今年新房供应将大幅减少，再加上限价打开，价格持续上涨，新房的价格只会越来越贵，尤其是市区。
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骤降56%，今年新房供应大幅减少！
1）相比23年，24年出让面积骤降约57%
上海土拍从2021年开始实行集中土拍，但2024年是实行集中土拍以来，出让宗数最少的一年。
2023年全年进行了四批次集中土拍，共成交74幅宅地，土地出让面积380万㎡，总成交金额2263亿元。
2024年上海共举行八批次土拍，累计成交47宗地块，土地出让面积仅161.35万㎡，总成交金额约1321亿元。（2024年上海9批次土拍仅一幅地块，于2025年1月竞拍，暂未列入2024年成交范围）
相比23年，24年的土地出让面积骤降约57%！
供应缩量明显，这也就意味着今年新房供应减少了，无论是套数还是面积，缩量超50%。
2）市中心增量，郊区缩量
在前两轮土拍中，更多的关注点都是在“地王”上，但有一个现象各位可能没关注到。
2024年集中土拍共卖了47块地，而外环外仅有19块，占比40%，外环外大幅缩水。
翻看2023年的成绩单，上海卖掉的72块地中，外环外虽然高达54块，占比75%，但五大新城的临港、松江、嘉定都只卖了一块。
这就意味着，从去年开始，高层就已经注意到了五大新城的库存量过剩，今年也有意开始减少外环外的供应，更多的将供应集中在市区。
说的直白一点，2025年，刚需想买到近地铁、配套成熟的外环外新盘，机会变的更小了。
反观豪宅客群，今年得选择面依然很广。
从今年开始，上海还有接近30个市区豪宅（总价超3000万）即将上市，供需关系已经发生“根本扭转”。
再加上豪宅并不完全是通过土拍出让的，更多的因为城市更新旧城改造，所以说土拍是看不到这些豪宅出让的。
比如说黄浦区，土地供应就是以历史风貌和城市更新地块为主的。
今年上海新房价格上涨，尤其是市区！
除了“量缩”，24年土拍另外一个很关键的点是，土地溢价率明显上来了。
2024年，上海的土拍规则调整了，取消了最高限价，之后溢价率提升明显。
据统计，溢价率在20%以上有7块地，占比约15%！最高达到了40%以上！
这意味着，25年部分新房价格一定是超乎预料的。
各位，面粉涨了，面包能不涨吗？
再加上现在面包可以【自由定价】了，卖多少自己说了算。
举几个例子：
1）四批次的“地王”绿城小米地块价格上要超过启元，预计至少也要卖到18万+/㎡；
1）五批次徐汇的龙华地块据说要卖16万+/㎡；
2）六批次土拍的中建静安大宁地块据说也要卖16万+/㎡；
3）七批次土拍的新杨思地块更猛，预计未来入市的价格要卖到12万+/㎡，要知道隔壁的浦发新杨思上园联动价才9.9万/㎡；
4）八批次土拍的徐汇龙华地块竞争相当激烈，触发了40%溢价率的封顶价，由宸嘉发展拿下，楼面价12.6万/㎡，7000元/㎡装标，据说未来要卖到20万+/㎡。
除了单价上的上涨，总价也更贵了，因为面积变大了。
新房量缩价涨，为的就是去二手库存！
一边提高新房的价格，一边减少土地供应，使得存量不够活跃的市场吸引更多人的关注，也就是【去二手库存】。
我用通俗的话来举个例子：
未来大概率为站上12万+/㎡的新杨思地块，你选择买，还是不买？
不买？没问题，那你去看看旁边9.9万/㎡的新杨思上园？
还是觉得贵吗？没关系，周边的二手房跌了很多了，要不你去接盘二手？
逻辑成立，操盘手完胜。
当然，郊区一些卖不出去的新盘还是会继续打折，郊区新上的地块价格也不会有太大变化，
因为开发商也有自己的定价逻辑，定的太高，购房者也不会买账。
虽然市中心顶级地段的新盘价格大幅上涨，但还是保护了刚需。
今年地王都在中环内，中环外的地价几乎没涨，除了个别板块，比如唐镇。
除了2025年上海的新房供应将会大幅缩减之外，其他种种迹象都在表明，上海二手市场已经“触底反弹”。
12月的上海二手成交又创记录了。
近3万套的成交量，是上海楼市45个月以来的单月成交最高值。
2024年的总成交量则超24万套，创下了近三年以来的新高。
另外，前不久的两场重量级会议重提“适度宽松的货币政策”和“更加积极的财政政策”，预期给的很足。
2008年，金融危机席卷全球，上海楼市一年内大跌20%；
但09年就是从“货币政策适度宽松”开始，上海房价迎来了翻倍上涨行情。
至于今年上海二手房会不会涨价，各位自行判断。
但可以看得见的是，今年上海新房价格一定是上涨的。
写在最后
船长已经吹响反击的号角，至于上不上船与之共同前行，取决于你自己。
事到如今，各位都应该重新审视一下上海楼市了...
最后做个调查：
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