2024年结束了！
回顾一整年，用“坎坷”来形容上海楼市一点都不为过。
新房市场、二手房市场均经历了低谷期，不仅供应减少，成交也出现了大幅下滑。
土拍市场虽然出现了全国新地王，但是供应量骤减，土拍规则“一变再变”，让2025年的上海楼市充满了“变数”。
上海楼市政策在2024年经历了多次调整，其中“5.27”“9.29”两次史诗级新政放松力度最大。
上海购房通针对2024年的上海楼市做一次全方位的回顾，从数据、土拍、楼市事件等维度来展示最真实的2024年！
今天我们盘点一下2024年上海楼市发生了哪些大事件！我们挑了几个重磅政策来进行延伸。
上海单身限购松绑、外环外全面放开
1月30日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，上海单身限购突然放开。
此次上海放开外地单身限购，不仅是与其他一线城市看齐，同时也让更多在沪就业的青年有了置业机会。
然而，要注意的是，并非是彻底的放开，外地单身人士仍有几项条件约束：
1、连续缴纳5年社保
此前是63个月内缴纳60个月社保，如今调整为连续缴纳5年，即60个月社保，中间不能有断档。
2、外环外（崇明除外）
购房区域也未全部放开，而是框在了外环外的范围内。
首先为什么把崇明排除在外，一是本身供应少，二是与崇明“生态岛”的整体定位有关；
而上海市区，向来不缺高端购买力，如果放开，只会助推炒房情绪，反而不利于房地产市场的稳定发展。
不过大家也不要小看了外环外这个区域，要知道，外环外一直都是上海楼市的主力成交区域。
数据显示，2023年上海外环以外区域的新房成交量约占全市的72%，处于绝对主力地位。二手房外环以外成交占比52.9%，也占半壁江山。
尤其近年来大热的徐汇华泾、闵行七宝、虹桥前湾、青浦徐泾、浦东唐镇、三林这些板块，也都分布于外环外。
本次“以旧换新”活动，主要针对计划出售二手住房并购买新房的购房居民。购房居民先与房地产开发企业达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易，旧房成功出售后按约定完成新房交易。
首批参加倡议的房地产开发企业20余家，房地产经纪机构近10家。首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。
具体参与流程如下：
5月27日，上海突发新政！
具体政策详情可点击重磅官宣！上海优化调整住房限购政策！
噼里啪啦说了一堆，实际上就是——
放松限购、减少房贷、盘活二手房、“以旧换新”2.0
我们先放图。
我们针对“5.27”上海楼市新政做了一次详细的解读，具体可点击史诗级新政！上海近乎“脱光”，中国楼市或将重置！
至于“5.27”新政后，上海楼市的反应可以参考新政后，上海楼市全面爆发了？
之后溢价率提升明显，据统计溢价率在20%以上有7块地，占比约15%！最高达到了40%以上！
这意味着，25年部分新房价格一定是超乎预料的。
举几个例子：
1）四批次的“地王”绿城小米地块价格上要超过启元，预计至少也要卖到18万+/㎡；
1）五批次徐汇的龙华地块据说要卖16万+/㎡；
2）六批次土拍的中建静安大宁地块据说也要卖16万+/㎡；
3）七批次土拍的新杨思地块更猛，预计未来入市的价格要卖到12万+/㎡，要知道隔壁的浦发新杨思上园联动价才9.9万/㎡；
4）八批次土拍的徐汇龙华地块竞争相当激烈，触发了40%溢价率的封顶价，由宸嘉发展拿下，楼面价12.6万/㎡，7000元/㎡装标，据说未来要卖到20万+/㎡。
关于2024年的土拍市场盘点，我们也做了详细的回顾，可参考点击骤降57%！数据有点吓人，2025年上海楼市大变天
9月29日，上海重磅落地“沪七条”，其中涉及到了缩短社保缴纳年限、提升持有居住证的购房待遇、临港新片区增加购房资格、落实存量房贷利率下调、降低首付比例、及时取消普通住房标准和非普通住房标准、缩短增值税征免年限等方面。
新政的内容较多比较复杂，新政前后的对比，各位可以看下方表格，对号入座。
关于这次政策调整，我们做了详细的解读，可参考点击上海放开限购！存量房贷下调！“沪7条”新政权威解读！
我们先来简单总结一下，这次上海税费新政的3个点：
1）取消普通与非普通住宅认定标准
换句话说，以后满两年及以上的房子都没有增值税了。
2）个税2%成为历史，统一降至1%
以往上海非普宅的个税与其他城市是不同的。
原先上海普通住宅是1%个税，非普宅是百分之2%个税，现在统一降至为1%。
也就是说，以后满两年及以上的房子个税都是按1%来交。
3）契税减免
首套140㎡以下统一收1%契税，140㎡以上统一收1.5%契税；
二套140㎡以下契税也是1%，以上则是2%，而之前是统一3%。
三套没有变化，无论面积大小依然按照3%来交。
还看不懂的，各位看下面这张图：
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