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2024年结束了！
回顾一整年，用“坎坷”来形容上海楼市一点都不为过。
新房市场、二手房市场均经历了低谷期，不仅供应减少，成交也出现了大幅下滑。
土拍市场虽然出现了全国新地王，但是供应量骤减，土拍规则“一变再变”，让2025年的上海楼市充满了“变数”。
上海楼市政策在2024年经历了多次调整，以“5.27”“9.29”两次史诗级新政放松力度最大。
上海购房通针对2024年的上海楼市做一次全方位的回顾，从数据、土拍、楼市事件等维度来展示最真实的2024年！
今天我们从新房、二手房的数据维度来看看2024年的上海楼市有多“冷”！
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入市变多了，供应变少了！
上海新房的供应一直以“入市批次”的形式来官宣，但是2024年七批次后，上海突然调整供应方式，从“入市批次”改成“近期入市”，节奏也从2023年的“一月一次”逐渐变成了“一周一次”。
入市次数变多了，但是供应少了！
根据统计，2024年一共有“334”个项目入市（一盘多次入市算多次），供应了“60467”套房源。
而2023年上海一共官宣了“12”个批次集中入市，推出“315”个项目，供应了“86368”套房源。这种供应量缩减的情况，或许会因为2024年的土拍供应缩减而延续到2025年！
从房源供应的区域分布来看，2024年上海市区供应比重明显提升，且多个热门地段的红盘（比如中海领邸、中海顺昌玖里、龙盛·湾上等）一直保持着较高的热度。市中心七区中，静安、黄浦、普陀、徐汇、杨浦五区皆有10+个新盘入市，供应套数都在约2000套左右。虹口、长宁供应量依旧稀缺，入市房源总数没有超过四位数。五大新城中，嘉定仍然一骑绝尘，无论是入市盘数还是入市房源量都是五大新城中最多的，松江、青浦紧随其后。临港新城2022年新房供应共14105套，到了2023年出现了腰斩，总供应6675套。而在2024年入市房源量仅2676套，供应出现“两连腰斩”，两年供应降幅达到了81.03%。用“经历寒冬”来形容上海2024年新房供应情况一点也不为过，而且令人窒息的是，或许2024年会是接下来几年中最好的一年！2024年上海新房供应出现了骤减，而成交同样出现了下滑。我们手动统计了2024年触发积分的情况，334张预售证中只触发积分38次，积分率11.38%。2021年上海实施新房积分制度以来，连续4年的触发积分率呈现下降趋势，从2021年的近50%，降到了2024年的11.38%，整体降幅达到了76.83%！从触发的积分来看，23次积分都在60分以下，占了总数的60.53%。
从上面的表格上可以看出，触发高积分的新房项目都集中在了上海核心位置，比如淮海中路、徐汇滨江、新天地、陆家嘴等。而像外环区域的唐镇、嘉定新城等热门区域继续扛起外环外的去化重任。至于为什么触发积分概率会降低、积分会降低？除了买房者保持观望态度之外，入市批次越来越频繁也有一部分原因。![]()
虽然2024年上海新房市场出现了各项数据的下滑，但是从单盘表现来看，却有非常多的惊喜。2024年一共有4个项目触发了“千人摇”的成就，它们分别为徐汇滨江的中海领邸、浦东唐镇的安高申宸院、浦东陆家嘴的滨江凯旋门、普陀长风的嘉佰道。单次认购率方面，杨浦滨江的保利•外滩序 Bund45，推出74套房源，认购率高达约727%，创下了2024年最高认购率记录。
紧随其后的是华发仁恒苏河世纪（静安苏河湾）的600%和理想之地六期（嘉定新城）的564%。
从单盘维度，今年有多个记录出现，乃至是全国性的记录。比如上文提到的保利•外滩序 Bund45创下了最高认购率。还有中海·顺昌玖里拿下了上半年成交金额和成交面积的“双榜第一”，而且成交金额更是创下了全国楼市成交记录。中海·顺昌玖里49套风貌别墅6月28日首开即售罄，创下了上海风貌别墅最好成绩。中環置地中心·润府首开触发积分，七开七捷，上海1-10月成交套数和成交面积的“双料冠军”，上海2024年唯一销售超1200套项目，全国1-10月全盘销售金额排名全国前六，半年时间整盘销售额突破百亿。9月27日，套均总价接近1.1亿元的翠湖天地六期（备案名：翠湖天地六和庭）108套豪宅当日售罄，共计收金119.79亿元。而数据显示，翠湖天地六期套均面积高达约528平方米，超过汤臣一品2006年创下的套均约526平方米纪录，成为目前上海套均面积最大的公寓住宅产品。套均总价接近1.1亿元，让翠湖天地六期成为了上海有史以来套均总价最高的公寓项目。2024年上海豪宅市场出现了前所未有的供应井喷，从开年的五坊园开始，一个又一个的10万+项目入市。
光均价在14万/㎡以上的项目就供应了4911套房源，10万+的房源更是达到了近几年的新高。
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而这些豪宅都取得了一个非常好的去化成绩，比如均价最高的是翠湖六期的21万，套均总价约1.1亿的顶级豪宅，开盘当天即日光；
滨江凯旋门、香港置地启元等高端豪宅日光；融创外滩壹号院、中海领邸等项目更是“多开多罄”。
2024年上海豪宅市场除了供应增加之外，涨价也是一个非常明显的信号。
比如露香园一季度入市时均价为16.3万/㎡，11月入市的时候均价涨到了17.6万/㎡；
融创外滩壹号更是夸张地实现了价格的“两连跳”——首开16.8万/㎡，随后涨至17.1万/㎡，最后的收官之作以17.2万/㎡过会。
随着上海土拍市场的规则不断改变，未来上海新房价格的上涨已经成为了必然趋势，那么如今豪宅的价格将顺势而涨。![]()
连续三年上涨！
据统计，2024年上海二手房总成交套数为242705套，而2023年全年成交套数为189385套，涨幅约28.15%
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结合近几年的成交数据来看，上海二手房全年成交套数出现了“两连涨”，2024年的成交套数也达到了近8年的第三峰值。
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整个2024年二手房成交出现上涨均是在两次政策调整之后——“5.27”新政后的6月和“9.29”新政后的10-12月。
最后成交套数出现“三连涨”，除了“9.29”新政之外，还有商贷利率下调和增值税税率下调的政策推动。
而12月29711套的成交数据不仅给2024年上海二手房市场完美收尾，也为2025年的二手房市场提供了信心。
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