黄浦新房:和16万/㎡说“再见”

楼市   2024-07-31 21:26   上海  


近日,网上房地产官宣了近期即将入市的6个项目。


其中有3个项目单价站上17万+/㎡,黄浦区占了2个,分别为董家渡17.1万/㎡的融创外滩壹号院,老西门的17万/㎡的锦园


同板块的项目,今年上半年还维持在16万+/㎡的水平。


但是到了下半年,几乎要追平目前黄浦高层单价的天花板——中海顺昌玖里,17.2万/㎡的单价了。


短短半年内,如此大幅度的跨步,能被购房者认可吗?


啥项目,敢卖17万+/㎡?


1.    融创外滩壹号院,17.1万/㎡!

融创外滩壹号院二期,位于黄浦区董家渡板块,与黄浦直线距离大约在700米左右。正儿八经的黄浦江北畔S湾区域,与陆家嘴隔江相望。


周边商业密集,有BFC、十六铺游艇码头、豫园、新天地高能级等配套。


项目的北面就是绿城外滩兰庭、上海滩花园,东面就是华润外滩九里、绿城黄浦湾、以及绿地外滩中心,单价超过18万/㎡的二手房房源都不在少数。


项目今年4月份首开204套房源,当日售罄,3天后网签率就达到了98.5%!


项目开盘实景图

这次推出110套房源,是项目最后的250㎡以上大面积产品,包括255-380㎡的云顶大宅以及约500㎡的摘星大宅,错过就不会再有了!


现在,项目的实体样板间已经开放了,产品确实做的非常奢华。


作为超高层产品,融创外滩壹号院的得房率超过了80%层高也来到了3.3-3.6米,都是远超常规水准的。


其中,275㎡的户型使用了超约80㎡的大横厅搭配270°通透超白玻转角窗,三面采光与瞰景面+超大空间尺度,给人一种相当震撼的视觉享受。


建面约275㎡样板间客厅

单价都来到了17.1万/㎡了,项目的装修标准自然也没话说,从官方放出来的图片来看,用了大量的奢石以及复杂工艺


入户门前打造了具有丰富纹理的鱼骨拼花地板,入户玄关处就用了一整面意大利进口大花白大理石,还做了圆弧形处理,精致考究的气质瞬间就扑面而来!


建面约255㎡样板间客厅


2.    锦园,17万/㎡!


锦园,相较于融创外滩壹号院,这个项目很多人都感到陌生。


该项目位于黄浦老西门板块,此前被称作新湖融创亚龙项目,也有叫昼锦园的。是融创、中信以及新湖,三家开发商联手打造的。


项目地处老城厢,与8号线/10号线老西门站直线距离在400米左右。项目的对角是复兴珑御,北面是露香园。和新天地几乎是挨着的,直线距离翠6、太平洋新天地商业中心也就约200米。


这个项目还是上海核心区最大的城更项目之一,业内不少人将其称之为“上海核心地段航母级更新项目”。


总建面超过40万方,产品形态多样,其中高层533套,户型建面约200-1000㎡,风貌别墅151套有120多个户型风格,光是户型就极为复杂。


项目首推6#楼,建面约267-908㎡高层住宅。


锦园的高层外立面也非常有特色,从网传图片看,建筑借鉴了经典的Art-Deco风格,辅之以砖红立面纹理,配合大面积落地玻璃幕墙,强调非常浓厚。




涨价之后,项目还能热销吗?


今年4月,董家渡的融创外滩壹号院二期,首批204套房源入市均价,16.8万/㎡,日光。


这批次110套房源,单价17.1万/㎡,相比之下贵了3000元/㎡


今年年初,锦园北面的露香园,262套房源,虽然没有日光,但是半年时间也卖了超过80%,它的入市均价为16.3万/㎡,


相比之下,锦园要卖17万元/㎡,相比之下贵了7000元/㎡


黄浦新房的价格更贵了之后,还能热销吗?


答案是,有底气,但也有压力!


好的一方面,是因为产品套数不多,倒挂也确实还存在!


融创外滩壹号院仅拿出一栋楼110套房源,比上一期204套少了将近一半;锦园,更是只推出区区33套。


别看融创外滩壹号院的二期单价来到了17万/㎡,但是链家上项目一期房源的挂牌均价已经来到了20万/㎡。其中一套289㎡的4房,中区房源,挂牌单价更是来到了22.4万/㎡。


有中介透露,外滩壹号院一期近期一套289㎡6楼6100万成交,均价21万/㎡


有不少一期业主都把房子挂了去摇号二期新房。


不好的一方面,则是因为产品的竞争更加激烈了!


现在市面上的豪宅新房选择还真少,其它项目也不见得会比融创外滩壹号院、锦园项目差!


首先,黄浦区自身的竞争压力就不小。


翠湖天地6期最近就在蠢蠢欲动,市面上传出了不少即将入市的消息。


位于南外滩的绿发乔家路项目,最近公布了案名,为绿发浦江园。项目共计有404套房源,面积段为143-195㎡3-4房,预计8月底开放样板房,9月入市。


另外,还有很多来自四面八方的对手。


不论是徐汇滨江还是静安中兴城,杨浦滨江还是浦东世博,能拜拜手腕的项目也不在少数。


例如,位于浦东世博板块的保利世博天悦,将推出172套建面约190-251㎡的房源,单价16.8万/㎡,也都是清一色的大户型产品。


位于徐汇滨江的中海领邸玖序二批次房源也要来了,120套纯粹186㎡大户型产品,项目的前期均价为14.6万/㎡。


杨浦东外滩,上海滨江沿线板块中的新秀,翠湖滨江、缦云上海等都是针对高端改善客群。杨浦豪宅抢走黄浦的客户,也不是不可能。



二手豪宅,房东压力山大!


上海的豪宅新房市场再添两员猛将,压力最大的人很有可能还是在卖二手豪宅的房东。


产品新、价格低,不少豪宅还是存在一定幅度的倒挂,这是二手房怎么也实现不了的优势。


过去新房豪宅供应特别少,但是今年上海的豪宅新房供应堪称天量。


有媒体预测,今年上海总价2000万+豪宅供应量可能会超过5000套,是去年的2倍还要多


对于高总价客户而言,只要还有新房买,多数肯定是优先打新。


由于受到来自新房豪宅天量供应的压力,不少二手房房东也开始降价了!


有的二手豪宅的价格已经向新房看齐。


像绿城黄浦湾、融创滨江壹号院、华润外滩九里等不少房源,单价都出现了13万+/㎡的价格。

不得不承认,如果房子不是有不可复制的资源加持,动辄过亿的豪宅,也得实实在在“打折促销”了。



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