重磅！北京！拟出台房产居住权新规！对所有权影响多少？房主可要注意了！

北京市规划自然资源委表示，随着《民法典》的颁布实施和普及解读，居住权的有关内容引起了社会的广泛关注。2021年，自然资源部选取了15个城市开展居住权登记试点工作，北京市虽未被纳入试点城市，但同步持续开展政策研究。为解决现实需要，落实司法判决，北京市规划自然资源委研究草拟了《居住权登记办法》。

其中，总则部分明确了办理居住权登记的法律依据、适用范围等内容。强调了设立居住权的基本要求，即设立居住权的不动产用途必须为“住宅”，居住权利人必须为自然人，并且居住权不得继承和转让。

首次登记部分提出，为满足生活居住的需要，在他人的住宅依法设立居住权的，可以申请居住权首次登记。首次登记中，明确了以合同设立和以遗嘱设立两种方式的具体办理要求。其中，以合同方式设立居住权的，居住权合同当事人应当共同向不动产登记机构申请首次登记；以共有的不动产设立居住权的，应当经全体共有人一致同意。以遗嘱方式设立居住权的，遗嘱确立的享有居住权的当事人可以向不动产登记机构申请首次登记；不动产为遗嘱人和他人共有的，需其他共有人到场表示同意。另外，以人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立居住权的，当事人可以单方向不动产登记机构申请首次登记。此外，已办理查封登记、预告登记、异议登记的不动产，不予设立居住权。

对于农村宅基地上住宅设立居住权问题，北京市规划自然资源委指出，根据法律规定，宅基地是农村集体经济组织成员依法享有的生活资料，具有强烈和鲜明的人身属性，以及生活必需的保障性。同时，法律规定农村村民一户拥有一处宅基地，户内成员可以依法居住使用宅基地房屋，其相应物权和生活保障性已充分予以体现，因此，暂不将农村宅基地房屋纳入居住权登记的适用范围。

对于以共有不动产设立居住权的问题，北京市规划自然资源委指出，根据《民法典》的规定，共有包括按份共有和共同共有，处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。以不动产设立居住权应当属于对不动产的处分行为，而设立居住权与将不动产出售相比，对占少数份额的不动产权利人的所有权权益影响较大，其无法因设立居住权直接获得对价补偿，同时可能无法继续占有使用不动产。因此，试行期间对于共有不动产设立居住权的，宜采取全体共有人一致同意为前提的办理方式。

此外，对于同一不动产重复设立居住权的问题。北京市规划自然资源委表示，《居住权登记办法》明确规定同一不动产，只能设立一个居住权，不得重复设立。按照“一物一权”的基本原理，一个标的物上原则上不能同时拥有两个相互冲突的用益物权。因此，一个住宅上只能设立一个居住权。但是，居住权人可以为多个人，所有权人可以为多个自然人在自己的住宅上设立居住权，从而形成居住权的共有，并且允许登记后通过居住权的变更登记增加或减少居住权人。

延申阅读：

民法典的规定

第三百六十六条　【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条　【居住权合同】设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条　【居住权的设立】居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条　【居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条　【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条　【以遗嘱方式设立居住权的参照适用】以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

相关司法解释

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》已于2020年12月25日由最高人民法院审判委员会第1825次会议通过，自2021年1月1日起施行，法释〔2020〕24号。

有关居住权的内容为：

第四条 未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

延申阅读：

居住权的发展历史

居住权最早产生于罗马婚姻家庭关系中，与财产继承制度紧密相关。在当时，居住权是家长处分其遗产的一种特殊手段。家长通过遗赠方式将房屋的居住权利赠与部分没有继承权而又需要照顾的家庭成员，特别是继承权被剥夺的寡妇和未婚女儿，使之获得一种供养，以保障受遗赠人的基本生活需要，而保留“空虚所有权”给其继承人，在受照顾的人死亡后，继承人再恢复所有权的圆满状态。此外，随着解放奴隶的风气出现，家主有时会把一部分家产的使用、收益、居住等权利遗赠予被解放的奴隶，使他们生有所靠，老有所养。上述罗马法上的制度，构成现代居住权制度的雏形。

罗马法上，并未抽象出完整的居住权概念，居住权被纳入人役权的概念范畴。人役权是指为特定人的利益而利用他人之物的权利，即以他人之物供自己使用或收益的权利。人役权的根本目的不是实现所有权人的收益，而是满足非所有权人对所有权人之物的利用需求，以解决物的归属和利用之间的矛盾，实现具有特定身份关系的人的生存权。罗马法上的人役权分为三个层次，即用益权、使用权、居住权，其中居住权是以他人房屋为对象的用益权，准用用益权的相关规则。罗马法上的居住权具有伦理性、人身性和期限性的特征，也就是说，居住权的设立系基于伦理关系，仅家庭成员或解放奴隶等特殊身份的主体才能享有，权利期限一般为权利主体的生存期限。

大陆法系主要国家均对罗马法传统规定的居住权大陆法系主要国家均对罗马法传统规定的居住权有所继受，但并非照抄罗马法上的居住权。以法国和德国为例，法国民法一方面继受了罗马法的人役权制度，构建了用益权、使用权、居住权的规则体系；另一方面又以所有权绝对原则、契约自由原则对居住权制度进行了改造，德国民法则规定了两种性质不同的居住权，一种是属于传统人役权性质的居住权，规定在《德国民法典》中；另一种是突破人役权限制的新型财产权性质的居住权，规定在《住宅所有权及长期居住权法》这一单行法中。

居住权的特征

1、严格遵循居住属性

居住权的设立目的是满足生活居住需要，因此无论是权利主体、权利客体还是权利内容，都紧密围绕着居住属性展开。居住权的权利主体只能是有生活居住需求的自然人，权利客体只能是用于生活居住用途的房屋，权利内容中的占有、使用该房屋也只能是为了满足居住需要，不可用作其他用途。

2、以无偿设立为原则

居住权与房屋租赁权不同，其本身的立法目的不是解决市场环境下的房屋供需问题，而是保障特定民事主体的基本居住利益，因而具有一定的福利属性。《民法典》第368条中规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。”由此可见，居住权的设立以无偿为原则。但从尊重意思自治的角度考虑，立法者也给当事人通过另行约定为居住权设置一定的对价保留了空间。

3、流转受到严格限制

居住权是为自然人的居住利益而设立的用益物权，而居住利益显然只能与特定身份的自然人相联系，不具有流转的必要和可能。且居住权的设立往往是基于当事人之间特定的人身或信赖关系，其在性质上也不适于流转。《民法典》第369条规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”因此，基本排除了居住权通过转让、继承、出租的方式进行流转的可能。

居住权的设立方式

我国《民法典》规定了两种居住权的设立方式，即第367条规定的采用订立合同的方式设立居住权，以及第371条规定的以订立遗嘱的方式设立居住权。目前我国法上的居住权只能通过这两种民事法律行为设立。

1、以合同方式设立

居住权合同，是居住权人与房屋所有权人之间为设立居住权而达成的合同。以合同方式设立居住权，是最为常见的居住权设立方式。依据《民法典》第367条的规定，居住权合同应当采用书面形式订立，属于要式合同。书面合同有利于当事人谨慎订立合同，保留意思表示证据，有利于减少和解决纠纷。

设定居住权的合同一般包括下列条款：1）当事人的姓名或者名称和住所，应当写明双方当事人的姓名或者名称和住所，特别是居住权人的姓名或者名称和住所；2）住宅的位置，约定清楚设定居住权的住宅地址、门牌号码、面积等事项，是居住权的标的能都确定；3）居住的条件和要求，明确约定取得居住权的条件、行使居住权的要求是什么；4）居住权期限，即从何时起至何时止；5）解决争议的方法，即发生争议后，通过何种程序解决纠纷。

2、以遗嘱方式设立

《民法典》第371条规定了以订立遗嘱的方式设立居住权。遗嘱是一种单方民事法律行为，住宅所有权人可以在生前订立遗嘱，通过相应的意思表示，为居住权人设立居住权。

《民法典》规定以订立遗嘱的方式设立居住权，参照适用合同设立居住权的规定。由此，结合《民法典》继承编的规定，遗嘱设立居住权有如下规则：（1）遗嘱设立居住权，应参照合同设立居住权，采用书面形式。据此，继承编规定的遗嘱形式中，口头遗嘱不属于可以设立居住权的遗嘱形式。（2）遗嘱中确立的居住权人如是住宅所有权人的法定继承人，则居住权的设立属于遗嘱继承，继承人无须为接受居住权的意思表示；居住权人如不是住宅所有权人的法定继承人，则居住权的设立属于遗赠，受遗赠人需要在知道受遗赠后60日内作出接受居住权的意思表示，否则视为放弃受遗赠。（3）依据《民法典》第230条的规定，因继承取得物权的，物权自继承发生时发生效力，不以登记为生效要件。（4）遗嘱设立的居住权，其包含的居住的条件和要求、期限、是否有偿、居住权住宅是否可以出租等，均遵循遗嘱的内容，居住权人不得擅自违背遗嘱的规定。

居住权的登记

就登记对物权变动的影响，《民法典》物权编规定了登记生效主义和登记对抗主义两种模式。其中，对于不动产上的物权变动，采登记生效主义。居住权是设立在房屋不动产之上的用益物权，且可以依托既有的房屋登记系统进行登记，因此采用登记生效主义是较为恰当的。《民法典》第368条中规定：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”

当事人订立合同设立居住权，但未向不动产登记机构申请居住权登记的，居住权不发生物权效力。但居住权合同本身的效力不受登记与否的影响，居住权人有权依据居住权合同要求住宅所有权人履行合同义务，并配合居住权人办理居住权登记手续。当事人在《民法典》实施前设立居住权的，由于不动产登记机构尚未开展居住权登记业务，如居住权未登记，不宜认为居住权未设立，但居住权不能取得对第三人的对抗效力。居住权人应当及时补办居住权登记，以保障自身的合法利益。

居住权人的权利

1、占有、使用住宅的权利

居住权是权利人为满足生活居住需要而占有、使用相应住宅的权利，因此，占有、使用住宅的权利是居住权的基本权利内容。居住权人对其权利范围内的住宅部分，其占有、使用具有排他性，不受所有权人和第三人的干涉。居住权人对住宅的有权占有、使用受到妨害或可能受到妨害时，得主张排除妨害、消除危险的物上请求权。

2、排除第三人对住宅的权利主张

居住权具有对抗第三人的物权效力，因此第三人即使基于有效的权源，也不得向居住权人主张权利，要求其解除对住宅的占有。住宅所有权人如果将住宅进行了转让、抵押、出租等行为，权利受让人仍受住宅上的居住权权利制约，不得妨害居住权人的居住利益。

3、对房屋进行修缮、添附的权利

居住权对住宅中的有权部分享有排他性权利，因此只要不超出生活居住的用途限制，且不影响所有权人对住宅其他部分的使用，居住权人有权为保障居住条件对房屋进行修缮，或为提高生活质量对房屋进行装修等添附行为，不受房屋所有权人的制约。但基于权利义务的对等性，居住权消灭后，居住权人也不得基于修缮、添附的支出向所有权人要求补偿。

4、为生活居住需要使用住宅的非权利部分居住权的制度功能在于保障居住权人的居住利益，如果居住权人在住宅中享有的有权部分不足以满足基本居住需要，必须利用住宅中的一些非权利部分，如住宅的出入口、通道、阳台、厨房、卫生间等，那么所有权人应当容忍居住权人的使用。

5．优先购买权

《民法典》物权编并未明确居住权人是否享有房屋的优先购买权。但根据合同编关于房屋承租人对房屋优先购买权的规定，则举轻以明重，既然居住权相较于房屋租赁权的保障效力更高，那么理应赋予居住权人相应的住宅优先购买权。优先购买权是指，如果房屋所有权人要出卖设有居住权的房屋，则应当在出卖前的合理期限内通知居住权人，并且在同等的购买条件下，居住权人享有优先于第三人购得房屋的权利。

居住权人的义务

1、不得将住宅用于生活居住以外的用途

居住权的权利内容仅限于基于生活居住需要而对房屋的占有、使用，因此居住权人不得将住宅用作其他用途。居住权人如果将住宅用作商业经营等其他用途，房屋所有权人得向居住权人追究违约责任，乃至依据《民法典》合同编第563条的规定解除居住权合同，收回住宅的权利。

2、按照合同约定的居住条件和要求使用住宅

房屋所有权人如果与居住权人约定了使用住宅的相应条件或要求，只要这些条件或要求没有从根本上影响居住权人的居住利益，居住权人就应当遵守相关约定，负有不从事相应行为的义务，否则房屋所有权人得追究居住权人的违约责任。

3、妥善使用和维护住宅

居住权人作为住宅的占有人，应当妥善使用和维护住宅，不故意损坏住宅，并对住宅履行必要的看护、修缮义务，以保障住宅的居住功能处于正常、良好的状态。居住权人对住宅的使用和维护，应当达到善良管理人的注意义务。如果住宅出现严重损坏或面临危险，居住权人负有及时通知房屋所有权人的义务。

4、不得将居住权进行转让、继承、抵押

《民法典》第369条中规定：“居住权不得转让、继承。”据此，居住权人不得将自身享有的居住权转让给第三人，或通过遗嘱对其进行处分。居住权人转让、遗嘱处分居住权的，处分行为无效。同理，对于抵押行为，由于实现抵押权最终也会涉及居住权的转让，因此居住权人也不得将居住权进行抵押。

5、不得对住宅进行出租，但另有约定的除外

《民法典》第369条中规定：“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”根据该规定，居住权人原则上不得出租其享有居住权的住宅，但如果房屋所有权人与居住权人达成合意，允许后者出租房屋，则居住权人可以将该住宅出租。

6、按照约定支付居住权的对价

居住权的设立以无偿为原则，但当事人可以为居住权约定对价。如果居住权合同中包含了对价内容，那么居住权人就负有依据合同支付相应对价的义务。

居住权消灭的原因

1、居住权抛弃。居住权人采用明示方法抛弃居住权的，居住权消灭。这种明示的抛弃意思表示应当对所有权人作出。居住权人作出抛弃意思表示的，即发生消灭居住权的效力，并且不得撤销，除非得到所有权人的同意。

2、居住权期限届满。居住权设定的期间届满，居住权即时消灭，所有权的负担解除。

3、居住权人死亡：权利主体消灭，居住权也随之消灭。

4、解除居住权条件成就。在设定居住权的遗嘱、遗赠或者合同中，对居住权设有解除条件的，如果该条件成就，则居住权消灭。

5、居住权撤销。居住权人具有以下两种情形的，房屋所有权人有权撤销居住权：（1）故意侵害住房所有权人及其亲属的人身权或者对其财产造成重大损害的；（2）危及住房安全等严重影响住房所有权人或者他人合法权益的。房屋所有权人行使撤销权，应当经过法院裁决，不得自行为之。

6、住房被征收、征用、灭失。房屋被征收、征用，以及房屋灭失，都会使居住权消灭。住房所有权人因此取得补偿费、赔偿金的，居住权人有权请求分得适当的份额；如果居住权人没有独立生活能力，也可以放弃补偿请求权而要求适当安置。

7、权利混同。住房所有权和居住权发生混同，即两个权利归属于同一人的，发生居住权消灭的后果。

居住权消灭，在当事人之间消灭居住权的权利义务关系。居住权人应当归还住房，同时到物权登记机构办理居住权注销登记。

居住权与宅基地使用权的比较

居住权和宅基地使用权均属于《民法典》物权编规定的用益物权，也均是为居住利益而设立的权利，但二者的区别在于：

（1）主体限制不同。居住权的主体是有居住需求的自然人，而宅基地使用权的主体必须是农村集体经济组织成员。

（2）客体不同。居住权是在住宅上设立的用益物权，而宅基地使用权是在用于建造居住房屋的土地上设立的用益物权。

（3）取得方式不同。居住权是通过合同、遗嘱等民事法律行为的方式设立，而宅基地使用权的取得则不依赖于法律行为，而是农村集体经济组织成员通过申请、审批的方式，从本集体经济组织获得。

（4）权利期限不同。居住权的期限根据设立权利的意思表示来确定，而宅基地使用权没有期限限制。

（5）是否有偿不同。居住权的设立虽然原则上是无偿的，但当事人可以自行约定有偿，而宅基地使用权的设立是无偿的。　

居住权与房屋租赁权的比较

居住权和房屋租赁权，都是在房屋上设立的以对房屋的占有、使用为内容的权利，但二者有如下区别：

（1）权利性质不同。居住权具有物权属性，属于用益物权的一种，其具有对抗不特定第三人的效力；而房屋租赁权仅为债权，在房屋租赁合同双方之间发生效力，其虽然有一定的对抗第三人的效力，但总体的保护力度逊于居住权。

（2）主体限制不同。居住权的主体只能是特定自然人，因为只有自然人存在居住利益的需求；而房屋租赁权的权利主体则不限于自然人，法人、非法人组织等也可以成为房屋租赁权人。

（3）权利内容限制不同。居住权的权利内容，仅限于以生活居住为目的的对房屋的占有、使用；房屋租赁权的权利内容则不限于此，只要租赁双方达成合意，房屋租赁既可以用于生活居住，也可以用于生产经营。

（4）是否有偿不同。居住权的设立原则上是无偿的，房屋租赁权的取得则一般需要支付租金。

案例：周某诉周某某等房屋居住权纠纷案

【裁判要旨】一方依据拆迁政策与他人共同取得安置房屋的居住权，即使共同居住的他人已取得该房屋的所有权，也不能排除其对房屋享有占有、使用的权利，即享有居住权。在一方居住权人另行购买或租赁房屋并自动迁出安置房屋后，其居住权归于消灭，但其享有向房屋所有权人主张经济补偿的权利。

【案号】（2009）南民一初字第417号

【案情】

原告：周某（化名）。

被告：周某某（化名）、周某某某（化名）。

原告周某诉称：周某某系周某祖母。1998年8月，周某某等人租赁居住的某市某巷6号房屋被依法拆迁，周某与周某某同属于被拆迁人，周某在拆迁过程中向开发公司支付了超面积贴费人民币17000元，后周某与周某某被安置在某市芦庄四区2号101室（以下简称安置房屋）。入住后，周某对该房屋进行了装修。2000年10月，周某某通过优惠政策取得该房屋的优惠产权。2007年5月，周某某以周某另有住房为由，要求确认周某对安置房屋不再享有居住权，法院支持了周某某的诉讼请求。就安置房屋的取得，周某基于是当时的被拆迁人支付了超面积贴费，现周某在该房屋中已无居住权，扣除周某某已支付的8万元，周某某还应向周某支付相应的经济补偿199490元。因周某某与周某某某恶意串通，将安置房屋出售给周某某某，则上述款项应由周某某与周某某某共同向周某支付。

被告周某某辩称：周某诉请缺乏依据，请求驳回周某对周某某的起诉。首先，周某不是合法的被拆迁人。其次，周某向开发公司支付超面积贴费不属实，是周某兄嫂单位出资的。再次，周某之所以入住拆迁房屋，是由于周某的母亲在办理拆迁事宜的时候非法代理，如果当时不外迁安置房屋，周某某可以回迁安置单间1套。

被告周某某某辩称：周某某某和周某某的买卖关系合法有效，周某的诉请缺乏依据，请求驳回周某对周某某某的诉讼请求。

裁判结果

江苏省某市南长区人民法院经审理认为，某市某巷6号房屋拆迁时，周某某是某巷6号房屋的承租人，周某某与周某作为被拆迁人共同安置在安置房屋，周某某与周某对安置房屋均享有共同居住权。周某提出其兄嫂单位在拆迁时曾向崇安城建公司支付超面积贴费17000元，是代其支付安置房屋的，故周某应在安置房屋中享有更多的居住权。因周某兄嫂在某巷6号房屋拆迁过程中已取得回迁单间1套，周某兄嫂单位支付超面积贴费的性质属于单位职工的福利，故周某以此作为对安置房屋享有更多居住权的理由不能成立。

周某某通过房改政策取得安置房屋的优惠产权，并以周某另行购买了其他产权房为由要求确认周某对安置房屋不再享有共同居住权。本院在周某取得某市奥林花园13号501室房屋产权后已判决周某对安置房屋不再享有共同居住权。因周某确系安置房屋的被安置对象，故由周某某以自愿向周某支付8万元的形式对周某的居住权给予补偿，予以认可。考虑周某已对安置房屋不再享有共同居住权，综合当时某巷6号房屋原承租、拆迁安置情况，周某某还应再给予周某适当的补偿。安置房屋内的装修确由周某出资，因周某不再享有上述房屋的居住权，周某某应向周某补偿相应的装修费。至于安置房屋价格的评估费，周某已明确由其负担，本院依法准许。周某以周某某和周某某某恶意串通为由要求周某某某承担赔偿义务，因未提供证据证明，不予支持。

依据民法通则第四条之规定，法院判决：一、周某某于本判决发生法律效力后10日内支付周某房屋居住权补偿款17922元、装修费12078元，合计3万元。二、驳回周某对周某某某的诉讼请求。

宣判后，双方当事人均未提起上诉，判决已发生法律效力。

案件评析

本案争议焦点主要为：在周某某优惠购买安置房屋产权后，周某是否仍然享有该房屋居住权？经法院判决周某对安置房屋不再享有居住权后，周某对其曾经拥有的居住权利益是否可主张经济补偿？如果确认周某享有居住权利益，补偿标准又该如何量化确定？

一、居住权的性质以及房屋所有权与居住权的关系

居住权制度来源于罗马法时期，其产生根源在于为了特定人的利益而设定，具有很强的人身依附性。居住权是对应于所有权的一种权利，简言之，就是非所有人依法律规定或合同约定而对他人所有房屋的全部或部分享有占有、使用、居住的权利。居住权作为物权的一种，具有长期性、无偿性、人身依附性等特点，居住权的主要目的在于保障妇女、老人和未成年人居住的权利，是按照法定或约定的方式使用房屋的一种权利。其主要行使权利的方式就是占有和使用，使用是居住权的核心，而且使用也限于居住为主要目的，这是居住权制度设立的本来含义所在。我国法律承认居住权，保障特定人群的居住权利，主要规定于婚姻法、老年人权益保障法、未成年人保护法以及最高人民法院的相关司法解释中，但并未形成统一系统的居住权法律条文，且原有规定十分模糊，属宏观规定，缺乏对权利的细化规定，在实践中也缺乏可操作性。《物权法草案》曾经将居住权的定义、设立情形、居住权人的权利义务、居住期限、所有权与居住权关系、撤销居住权、居住权消灭、撤销登记等予以规定，但是物权法最终还是删除了居住权条款，主要理由在于目前的规定已能基本保护弱势群体的居住权，对国外多年形成的居住权理念是否适宜中国国情还有待进一步研究，目前规定的时机尚未成熟。

前文已述，居住权是对应于所有权的权利，属他物权，即仅能在特定的限度内对标的物支配的物权。所有权具有占有、使用、收益、处分四项权能。居住权是对他人的房屋占有、使用的权利。本案周某某和周某因拆迁被共同安置到芦庄四区2号101室，虽然周某某以承租人身份优惠购买了该房屋产权，但周某对该房屋享有的部分占有、使用的权利不能剥夺。因在该房屋上设有居住权而限制了周某某处分房产的权利，如果其未合理处理周某的居住权问题而擅自处分房屋，必然导致房产处分行为的无效。

二、居住权的价值追求

居住权作为一种权利，在市场经济条件下必然有其经济价值，尤其是房屋作为家庭主要财产，在房产价值增长的情况下，居住权的价值也日趋考验着人伦关系和家庭和谐。审判实践中，因居住权产生的争议主要有以下几方面：1.居住权全部归于产权人后，居住权人要求获得经济补偿；2.一方婚前承租的公房，离婚时另一方主张分配房产价值；3.父母在世时将公有住房出卖以获得养老金，子女提出异议主张买卖无效；4.由父母承租的公房，父母去世后子女争夺房屋承租权引发争议；5.直系亲属去世后，其他家庭成员之间如公婆与儿媳之间、子女与继母之间引发的房屋居住权争议；6.家庭成员间产生矛盾后，已取得产权证的一方要求共同居住人迁让，较为典型的如父母要求子女、女婿、媳妇迁让，子女要求父母迁让等。

这些案件至少可说明居住权具有经济价值，引发的争议在实践中不在少数，而处理该类争议的法律规定却非常原则，不能满足实践中纷繁复杂的情形。所以结合我国国情，建立居住权制度对实现我国社会保障、社会扶助、养老育幼具有很重要的现实意义，应尽快促进居住权制度的法律化。

按理论研究，居住权的取得可依法定和约定。居住权的消灭也有多种因素，大致可分为因居住权人抛弃权利而消灭，因期限届满而消灭，因混同而消灭，因解除而消灭，因居住权被撤销而消灭，因住房灭失而消灭，因居住权人死亡而消灭等。本案周某另行购买住房后自动迁出安置住房，周某某向法院起诉要求确认周某对该房屋不再享有居住权，法院支持周某某的诉讼请求，周某即不再享有居住权，且居住权一旦丧失即不再恢复，但周某在该房屋中的居住权利益在居住权消灭后仍有权主张。虽然江苏省高级人民法院在会议纪要中仅规定居住权消灭的情形，未对居住权消灭后是否享有利益追求权予以规定，但当时的房屋价值与现在相差悬殊，居住权的经济利益未表现得如此明显。随着房屋价值的迅速高涨和房屋作为家庭重要财产的特点日益凸显，居住权的利益之争越来越明显，故居住权人享有利益求偿权已为大多数人所接受。

三、居住权利益的补偿标准

居住权具有经济利益，但该利益如何体现，应当遵循何种标准，各人理解不尽相同。关于本案就有两种不同意见。一种意见认为因该房屋安置对象为周某某和周某，二人各享有该房屋二分之一的居住权利益，周某某应按照房屋市场评估价计算居住权价值，其中50%补偿周某。另一种意见认为不能简单按居住人口平均计算价值，应综合考虑获得安置房的来源、房屋市场价值、居住权人与房屋所有权人的关系、房屋所有权人的经济支付能力等因素合理确定。

笔者同意第二种意见。居住权作为物权的一种，其与所有权最大的不同，即为居住权不包括处分权，不能将居住权转让或继承，进而居住权也就不存在按份共有，不能在居住人之间划分居住份额。本案某巷房屋承租人为周某某，因该房屋拆迁获得三套安置房，两套已分别安置给周某的哥哥和周某某的女儿，周某某和周某根据人口和地段外迁组房1套。房屋拆迁安置时，根据当时的安置政策要综合考虑原承租面积和常住人口，周某实际系空挂户，并不居住某巷，经咨询拆迁经办人员，如不考虑周某的安置因素，周某某单独也可分得回迁单间或外迁竖套，增加周某的因素只能扩大部分安置面积，故根据拆迁安置政策，实际系周某因依附于周某某而享有安置权益。且根据周某的年龄、婚姻状况等确定扩大多少面积，所以不能简单对居住权平均划分，因居住权中包含部分共同使用部位，简单等分不利于房屋的合理有效利用。如果周某某须支付周某一半价值，实际等于周某某仅获得极小一部分利益，与其原承租房屋相比是不公平的。另外，周某某与周某系祖孙关系，安置中周某系从属性角色，对周某某负有照顾义务，从社会道德层面周某某也无理由仅获得一半价值。再从周某某的经济状况来看，周某某年事已高，无经济来源，主要依靠子女赡养，要求周某某按照房屋市场价值给付周某一半价值也勉为其难，其难以支付如此高昂的补偿价。所以综合以上几个因素，法院确定由周某某按照30%左右的补偿比例支付周某为宜，周某已投入的装修价值由周某某予以返还。该判决结果是合法合理的。（文/陈瑜，江苏省某市南长区人民法院）