导语

过去几十年，房地产告诉增长，对中国经济发展、基础设施建设和住房改善做出了巨大贡献。最近这四年，在长周期拐点和政策调控叠加下，房地产市场经历了距离调整。随着客户群体需求发生巨大的变化，几乎所有传统房企都选择扩展新业务，不再单纯靠建房子、卖房子赚钱。而所有新业务的本质，都是利用自身优势，进行产业嫁接，做“地产+产业”，从开发商变成运营商。随着国家大力支持乡村振兴战略，众多房地产公司开始试水农业。

为什么这么多的房企都看认为农业大有前途？

“农业+地产”的深度融合怎么玩？

一、都有哪些房企涉足农业？

近期随着中铁十四局跨行进军农业的热搜霸屏，原本在大众眼中不赚钱的农业行业又一次出现在人们的视野里。其实早些年很多地产公司已经开始涉及农业：

万科：万科在农业领域的探索可以追溯到2018年，与农产品签署战略合作框架协议，并谋划了种养循环产业园项目。万科还招聘了包括猪场拓展经理、聚落化猪场总经理等在内的多个农业相关岗位，证实了其跨界养猪的行动。

华润置地：华润置地围绕智慧农业布局，创立了耕雨品牌，规划了“农夫计划”、“农园计划”、“田园计划”三大产品线，涉及都市农场、新型住宅农业化社区和农业特色小镇。

绿城集团：绿城集团进军现代农业，通过现代农庄产品，将城市家庭的种菜养花需求与绿城农业进行深度结合，打造复合型农业小镇。

碧桂园：碧桂园想做高科技农业，构建了从源头到餐桌的全产业链体系，并与“杂交水稻之父”袁隆平院士合作研发第三代杂交水稻。

万达集团：万达集团布局农业促扶贫，计划投资建设有机农业园。

中国金茂：中国金茂打造广州中化现代农业科学城项目，是其业务核心之一。

保利发展：保利发展也在不同程度上与农业产生交集，创新“农业+地产”新模式。

二、为啥地产开发公司认为农业大有“钱”途？

作为近几年地产转型的一个重要方向，越来越多房企看好地产和农业的融合，并从中衍生出农副产品销售、文化和生态旅游等多种盈利模式。目前看来，尽管“农业+地产”现在还处在探索阶段，但其已经具备了至少两个成功的关键因素：

1、符合大环境的发展趋势，可以享受政策红利

国家为推进乡村振兴出台了一系列重要政策：

a 《中共中央 国务院关于实施乡村振兴战略的意见》：这份文件明确了乡村振兴的基本原则和目标，包括坚持党管农村工作、农业农村优先发展、农民主体地位、乡村全面振兴和城乡融合发展。文件提出了到2050年乡村全面振兴，农业强、农村美、农民富全面实现的目标。

b 《中共中央 国务院关于学习运用“千村示范、万村整治”工程经验有力有效推进乡村全面振兴的意见》：这是2024年中央一号文件，提出了推进乡村全面振兴的“路线图”，包括确保国家粮食安全、确保不发生规模性返贫、提升乡村产业发展水平、提升乡村建设水平、提升乡村治理水平，以及加强党对“三农”工作的全面领导。

c 《中共中央 国务院关于做好2023年全面推进乡村振兴重点工作的意见》：这份文件强调了全面建设社会主义现代化国家最艰巨最繁重的任务仍然在农村，必须坚持不懈把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重，举全党全社会之力全面推进乡村振兴，加快农业农村现代化。

d 加快发展现代乡村服务业：全面推进县域商业体系建设，加快完善县乡村电子商务和快递物流配送体系，推动农村客货邮融合发展，发展乡村餐饮购物、文化体育、旅游休闲、养老托幼、信息中介等生活服务。

e 培育乡村新产业新业态：继续支持创建农业产业强镇、现代农业产业园、优势特色产业集群，实施乡村休闲旅游精品工程，推动乡村民宿提质升级，深入实施“数商兴农”和“互联网+”农产品出村进城工程。

f 培育壮大县域富民产业：完善县乡村产业空间布局，提升县城产业承载和配套服务功能，增强重点镇集聚功能，实施“一县一业”强县富民工程。

一直以来，国家都在大力开展城乡建设、促进乡镇发展，并且不断加大政策的扶持力度，乡村振兴也被定义为国家战略，方向肯定是没有问题的，而且乡村百亿闲置资产有待盘活。

有了国家政策的扶持、当地政府的协助，地产公司在农业方面的开发，可以更好地发挥自身统筹规划、市场化运营的优势，不但能加快建设进度，提高周转效率，还可以享受诸多政策红利，比如争取一定的扶持资金、拿地方面相对有利的优惠条件等等。

2、市场已经出现了崭新的刚性需求

a 居民消费需求变化：随着物质条件的丰富，居民的消费需求也在变化。CBNData《2024新健康消费生活趋势报告》显示，健康消费具备一定的投资属性，消费者除了需要当下的良好体验之外，还对未来的回报有期待和追求。这表明居民越来越重视健康和生活质量，追求更高品质的生活。

b 城市居民对农业消费趋势：城市居民越来越喜欢购买安全、优质、新鲜的农副产品，也非常热衷于到城郊采摘果蔬，亲近自然。这种趋势反映了城市居民对农业、生态旅游的刚性消费需求，以及对健康生活方式和宜居生活环境的追求。

c 城郊采摘与农业旅游市场分析：农业旅游的主要项目包括农家乐、体验式休闲农业，现代农业产业示范基地等，这些项目几乎都是建立在农村地区的绿色自然资源以及山水相依的优美环境的基础之上的。消费者体验而言，农业旅游不只是吃吃喝喝，也包括了对农业生产、乡村文化和乡村生活的全新体验。

d 健康生活方式与宜居环境消费需求：《2023中国健康生活趋势洞察报告》指出，健康生态进入了“精养时代”，消费者对饮食健康、睡眠健康、运动健康乃至呼吸健康和头皮健康都在浸入消费者生活的方方面面，并朝着精细化、日常化方向延展。

e 乡村振兴与农业现代化市场趋势：乡村振兴战略坚持农业农村优先发展，目标是按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求，加快推进农业农村现代化。都市农业作为农业发展的新机遇，为城镇居民提供日常农副产品需求以及良好生态环境的多功能农业形态。

综上所述，随着物质条件的丰富，居民的消费需求确实在提高，特别是在健康、农业旅游、生态宜居等方面，这些需求的变化为乡村振兴和农业现代化提供了新的市场机遇。地产和农业、旅游等领域融合可以更好的满足这一需求。

三、“农业+地产”深度融合怎么玩？

a 多元化发展运营模式：

在农业地产的开发运营中，需要政府、村集体组织、农户农民的参与和合作，形成四位一体的多元化发展运营模式。政府提供资金补贴、用地和政策扶持，农民可以通过村集体入股参与开发运营，也可以成为员工参与新型耕种，还可以出租自有农庄、农田，促进农业发展，实现多方共赢。

b 社区农园模式：

地产商将农业引入社区，社区居民可以在社区里租赁农田，参与农业耕种，收获果实，并加入各种农业主题社群活动。这种模式提高了居民的生活品质，获得了健康的农产品，创新了社群交流共享的空间，拉近了城市人与人、人与田园的距离。

c 田园综合体模式：

田园综合体集合农业种植生产、农业科创研发、农产品交易流通、农业休闲旅游、农业创意文化、田园居住生活等多个功能于一体，强调生产、生活、生态业态的科学配比。开发运营一般由一个主体全面统筹，采取区域综合开发的模式分期滚动开发，并招引整合多方资源共同运营其中的单个项目，分散风险、共享收益。

d 屋顶智能农场模式：

利用城市商业购物中心和写字楼的屋顶空间，建立智能农场，提供农耕体验、休闲观光、科普休闲、亲子互动等功能。这种模式有效利用城市空间，为城市居民提供亲近自然的机会。

总结

要做好“农业+地产”需要抓住政策核心意义，有深厚的内功和强大的伙伴。地产和农业的融合和创新看起来不难，实际上，需要地产公司做足准备功夫！