你是不是也听说过东京现在的楼市火热至极？
东京23区，新建公寓的均价已经连续两年突破一亿日元，二手公寓的均价也在刺激下创下了最大涨幅，突破8000万日元。
但在这个“往上比价”的东京不动产市场，无论新旧，只花300多万人民币就可以在东京23区买下一栋小独栋（一户建）。
有人说，国人去日本生活有三件套：
永住身份、阿尔法和一户建。
永住身份是不少华人留在日本生活的“最终目的”，阿尔法是在日本卖的最好的车型，空间又大，配置也豪华，价格比国内便宜接近一半。
而一户建，则是几乎所有国人去日本生活的“梦中情屋”。来到另一个国度，住上完全属于自己的土地上的小洋楼，可能还有自己的花园、停车场……
这对于住惯了有限产权的住宅的国人来说，是种全新的体验。
同样，想到要去日本买房投资，很多国人都会下意识地问一句，日本一户建，能投资吗？
这么漂亮的小洋楼，看起来进可做民宿，从日本创纪录的旅游热潮中分一杯羹；退可做长租房，租给日本家庭，稳定收租数十年，还没有每个月的物业管理费和维修基金。
但实际上，一个很残酷的现实是：最受中国人喜欢的一户建，其实最没有投资价值。
如果你去看日本最大的都市圈，首都圈的一户建交易数据，你可能会惊讶地发现，
这几年来，首都圈二手一户建的成交价兜兜转转还在原地。
从2020年到2024年，日元从6跌到4点多，首都圈二手公寓均价从56万涨到接近80万；
而二手一户建的价格仍然在3500万到4000万日元之间摇摆。
都说首都圈房子在“普涨”，怎么到了一户建这里，就涨不动了呢？
而这，其实正是整个一户建市场的真实写照：如果你只用来自住，不考虑房产增值，也不在意未来可能会出现的贬值，那么买一户建无伤大雅。
但投资，又是另一个纬度的事情了。
从长租房的角度来说，一户建几乎没有投资回报的可能。因为一户建的硬伤很多。
最重要的一点，就是一户建所在的位置，通常地段不好。
李嘉诚曾经说过，购置物业有三个原则，那就是：location、location、location。
这句话在日本房产投资当中也是如此。
而一户建大部分的地段是在郊区或是较为偏远的区域。拿东京来说，位于市中心的一户建是很少的，大部分的一户建都位于非核心区，或是东京的郊外。
即使在东京23区内的一户建，一般离车站也比较远。大部分是位于车站十分钟以上的住宅区。
这样的区位条件注定是不够方便的。
另外，一户建面向的群体基本是家庭为单位。而在日本租房需求最多的，其实是学生或者是单身的上班族，他们的租赁需求一般是以小户型为主。
当日本人组建了家庭，步入中年，生活逐渐稳定了，也更倾向于自己买房，而不是租房。
即使租房，比起一户建，现在越来越多的日本家庭也会更倾向于住市中心的公寓。
一是公寓有物管的存在，管理会更好。高级一点的公寓在大楼内部还有很多配套设施，比如24小时垃圾房。
二是公寓的地段交通会更好。对于需要通勤上班，或是有孩子要上下学的家庭来说，也更加方便。
这就导致了一户建的“受众”不广。
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一户建的另一个硬伤，是“木造”。大部分的一户建都是木造，而木造的建筑，通常不保值。
日本不动产很特别的一点是，房子的价值分为两个部分，土地和建筑物。
土地的价值不会因为时间的流逝而贬值，反而会因为处于好的地段，或是周边较好的基础设施而有所增值。
而建筑物的价值则会不断贬值。且不同建筑材料构造的建筑物折旧的速度有所不同。
如果我们去看不同建筑材料建造的建筑物的耐用年数，你会发现木造的小楼耐用年数几乎是最低的，也就意味着木造的建筑物折旧得最快。
正常交易环节下，若是在一开始花5000万日元买了一套一户建，可能土地价值与建筑价格各占一半，分别为2500万。
而因为是木造的房子，所以在22年之后，建筑物的价值可能会趋于0。
于是在22年之后，整个物件的价值可能直接腰斩。
同样的，木造的一户建未来维护保养的费用也会需要花一大笔钱。
从长租房的角度来说，一户建不容易租出去，以后卖的时候折旧率贬值会比较大，未来想要变现，相对来说也没有那么容易变现，投资价值不高。
那么，抛开长租房，一户建适不适合改造为民宿呢？
的确，在大阪有不少人通过改造一户建来经营民宿。但改造过程比较麻烦，耗时耗力。
改造完成之后的民宿运营又是一个大的课题。我们之前的文章《第一波去日本买房亏钱的中国人，出现了》提到过，日本民宿投资是个门槛很高的投资标的。
在竞争激烈的游客市场，一户建类的民宿的确在市场上可以差异化经营，如果运营能力好的话，收益也还可以。
但始终，民宿是一个运营成本很高的生意。运营的成本大概能够占到整个收入的60%。包括水电煤，网络，给运营公司的费用，给类似于AirBnB的广告费等等，运营成本比较高。
所以如果本身买的价格高，运营公司也不行的话，可能就是一笔赔钱的买卖。风险始终还是比长租公寓要高得多。
衡量一种房产值不值得投资，一要看地段，二要看回报增值空间。
但一户建通常地段不好，建筑材料的原因回报增值空间也小，不适合作为长租房投资。而一户建民宿风险也较高，比较适合本身有过民宿、酒店业运营经验的人群入场。
投资一户建，还是太不值得了。
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