上周五，外媒的一篇报道迅速蔓延，牵动着股市、债市和房市的神经，一时间，地产板块整体上涨，银行板块集体下挫。这则消息的主题就是存量房贷利率即将下调，涉及金额38万亿。
因监管机构对此言语不详，本周股市继续受到上述消息的影响，地产板块在利好刺激下继续抬头，而银行股在诸多自媒体“专家”对上述消息的不断“翻炒”，叠加前期涨幅较大获利回吐的因素下持续下跌。就连银行派发中期息的利好也被淹没其中，中农工建交及邮储六大国有银行的股价本轮跌幅均超过10%。
存量房贷利率的调整到底有多重要呢，这需要从不同的几个角度进行分析。
首先，从按揭贷款者的角度看，房贷利率的下调减少了利息负担，相对应的月供减少了，自然是好事。无论调降幅度是大还是小，是一次性调整到位还是小幅多次调整，从整个贷款周期来看，都节约了一笔不小的支出。
其次，从贷款银行的角度看，房贷利率下调无疑减少了利息收入，单纯从这个维度考量，对银行业绩会造成负面影响。就连招商银行行长也公开承认存量房贷利率下调将对银行业绩造成不利影响，这也是近期资本市场对银行股价看空的主要原因之一。但我们也要全方位的进行考量，因为银行整体业绩取决于收入和成本，收入有利息收入和非利息收入两大块，非利息收入又包括手续费、佣金、投资收益等等，成本支出包括利息支出、非利息支出、资产兼职损失等等，收入减去成本费用才是最终的经营利润。在当前存贷款利率均下行情况下，如果银行能够将净息差保持在合理水平，并在降本增效上挖掘内部潜力，是可以保持业绩稳定的。（详细探讨可以点击：存量房贷利率调整与银行业绩）
第三，从监管机构的角度，存量房贷利率调整涉及方方面面，既需要考虑经济因素，也需要考虑非经济因素，必须综合考量。是否调整，如何调整，不但影响到贷款合同各方实实在在的利益，更重要的是这将反映出国家对房地产行业和金融行业的宏观态度。从招商银行行长王良在周一举行的2024年中期业绩线上交流会就此事尚未没有征求过银行意见的表态来看，监管部门显然尚未考虑成熟。
第四，从社会大众的角度，应当理性地看待这件事情，不必极度悲观，当然也没必要过于乐观。存量房贷利率是否调整是一个需要综合考量的事情，在各方利益未能达成平衡的情况下，监管机构不会贸然出台相关的政策和措施。
第五，从刺激消费的角度，就没有必要夸大存量房贷利率调整的作用了。消费行为取决于消费能力和消费意愿，是主观和客观相结合的产物。对于身背百万甚至几百万的人来说，每个月几百块钱无异于杯水车薪。在房价跌跌不休，钱越来越难赚的大背景下，每个月手里多几百块和少几百块，既不大可能对他们的消费能力产生实质性影响，也不会从根本上转变他们的消费意愿。
