◎文 | 江禾
◎编辑 | 小木
青岛楼市的回暖，出现了一个新变化。
今年10月份，青岛市房地产总成交量12265套，同比增长15.2%。其中新房成交量5621套，同比增长7.8%；二手房成交量6644套，同比增长22.3%。
二手房大涨、新房超过了去年同期，预示着青岛楼市向好发展的趋势。
尤其是10月11日青岛市一揽子出台降息、提额、补贴、放宽、减负等10条政策措施以来，青岛新房销售已连续四周呈环比增长态势，且涨幅不断扩大，同比增速也于上周转正，市场明显回暖。
10月份网签量靠前的项目，均是青岛楼市的长期热销项目，在政策效应的强释放期，强者更强，头部项目一周实现往常一个月的销量，代表了真实的市场变化——
海信地产稳坐销冠，仅张村河片区三个改善性项目累计到访超3100组；金茂青岛10月销量可观……
对于青岛楼市来说，相比于整体成交量，以大户型为主的改善型住房成为成交主力更值得关注。
数据显示，10月份青岛新房住宅各方面成交数据整体体现为“改善”需求，从面积来看，120平方米至150平方米住宅成交量最高。
实际上，青岛的变化是全国重点城市进入“大户型时代”的一个缩影。
今年以来，包括北上广深及部分核心城市纷纷出台楼市新政，鼓励大户型房产的交易或者鼓励房企开发更大面积的住房产品。
上海新房市场已逐渐转变为以改善型群体占主导的市场，刚改型三房产品在新房市场上的供求都占绝对主力，140平方米以上的豪宅类产品有爆发的趋势；广州楼市对于经济型三房、四房产品需求高，这类产品已经供不应求。
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最近一段时间，青岛频频放出楼市大招。
一是在政策端持续用力，吸引年轻人才购房。
10月11日，青岛市一揽子出台降息、提额、补贴、放宽、减负等10条政策措施，进一步推动政策优惠提标扩面、惠及万家。
叠加前期出台的按区（市）“认房不认贷”、发放家电消费券等四批次28条政策措施，至此，青岛今年已累计出台五批次38条稳市场政策措施，有力支持不同群体多样化住房需求，力度之大、措施之精准、含金量之高为历年之最。
11月8日，青岛再出台全新青年人才购房券发放细则，按博士每人10万元、硕士每人5万元发放购房券，可与一次性安家费叠加使用，如夫妻双方均为博士且符合领取条件，则新购商品住房可获得总额50万元的购房支持。
二是围绕销售端全面发力，通过移动售楼处、移动房交会、群团购活动、抖音线上活动等积极引流。
比如，在奥帆中心、栈桥、中山路等热门景点景区设有“移动售楼处”，包括240余家房企、600余个项目轮番推介展示，带动海信地产、青特置业、银丰地产、中海地产等房企售楼处到访量增长50%以上。
再如，青岛组织“住福青岛，悦居山海”移动房交会系列活动，近日已赴省外太原、合肥、兰州，以及省内淄博、东营等城市开展推介，累计向680余组外地购房者推介各类优质房源。
数据显示，青岛10月外来置业需求已明显提升，其中外地购房占比18.6%，较1-9月占比提高了2.6个百分点。
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政策端发力，青岛楼市这几年更重要的变化出现在产品品质上，努力向全国头部城市看齐。
这几年，劳斯莱斯星空顶地库、高定酒店式社区大堂、全面屏户型、安缦园林等纷纷成为了高端楼盘的标配。
比如，号称杭州第一卷的“桂月云翠”，实景示范区约1.2万平，相当于整个园区的1/3左右已经真实呈现。
而青岛房企在实景示范区的用心不遑多让。
比如，青特置业这几年在城阳落子的滨湖观澜等高端改善项目，陈出新落地的景观园林和配套服务，打造出了悦游山谷的度假式园林，都直追一线城市最新入市的高端楼盘。
海信地产在张村河的君玺项目，采用了全铝板外立面的高端项目，以及世界头部品牌旭格系统门窗，借助金属光华与窗体的反光，营造出君玺建筑单体独有的立面光感。
除了卷示范区和卷样板间外，还有房企更是卷上了交付环节。
比如，今年上半年备受关注的大云谷金茂府项目，针对已经交付的大云谷金茂府东区、西区以及大云谷金茂府悦府南区，启动地下光厅升级，拟对原铝方通吊顶及灯光装饰升级为星空顶。
对青岛楼市来说，青岛新开发楼盘的品质逐步赶上了一线城市，也让楼市回暖有了更多底气。
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一座城市的楼市健康发展，除了政策和房企的努力，更重要的是信心，尤其是改善型的信心。
这其中，作为青岛高端改善最密集的崂山区楼市的回暖至关重要。
比如，作为产业与人才的融合，张村河国际人才社区放大金家岭金融区、虚拟现实产业园、软件信息服务产业园、人工智能产业园等园区优势，引进高端改善住宅，希望成为国际人才宜居宜业的首选地。
此外，围绕重点片区的城市配套和交通基建等的建设进度，同样是重要因素。
今年10月，张村河生态公园部分区域的建成开放，让很多人对张村河片区发展前景看好。
在政策端，通过创新进一步释放本地用户的改善需求，还有很多文章可做。
目前来看，“房票”制度结合城市更新、老旧小区改造等行动，已成为全国不少城市活跃本地楼市的重要一招。
以广州为例，自今年4月18日发出全国首张城中村改造房票以来，9月28日，广州发出第一张市区联合的“跨区通用”房票，标志着广州房票“跨区通用”进入实质性阶段。
对被拆迁人来说，多了一种补偿方式的选择，如果选择房票，一方面可以缩短回迁周期，另一方面也可以自主选择合适的房源，提高居住品质；
对开发商来说，回迁房建设量少了，一来可以缩短改造周期，二来可以降低项目整体容积率，居住品质和配套也可以更完善，三来有了房票的托底，有利于商品房的去化。
今年4月，青岛市住建局等7部门联合发布通知，在城市更新、城中村改造等涉及房屋征收工作中，完善货币化、“房票”安置模式，房屋被征收群众可持“房票”购房，房企可持“房票”兑付现金。房票可转让，可拆分、组合使用，有效期限为12个月。
青岛房票政策能对激活楼市的影响，同样需要配套政策的完善，比如在资金奖励、房价折扣、降低税费、购房范围等方面，以及更大力度的创新举措。
