近日
东莞出台城市更新新政
提出强化政府主导责任
分类打造四类新型社区
新政还强调
除存量项目、政府收储项目、城中村改造项目外
原则上禁止“工改居”项目
本轮城市更新政策还释放出哪些信号？
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近日，市政府印发了《关于深化拓空间改革有序推进城市更新的实施意见》（东府〔2024〕90号，以下简称《实施意见》）。
实施城市更新行动，是落实党的二十大、二十届三中全会精神的具体行动，是东莞实施拓空间改革、推动高质量发展、切实消除各类安全风险隐患、全面实现东莞千万人口共生共荣发展的内在要求。这轮政策导向最核心的信号是强化政府的主导责任，要求属地政府将城市更新作为党委政府“一把手工程”，形成政府主导、系统谋划、分类实施、共识共赢的局面，确保改造项目成熟一个、推进一个，实施一项、做成一项。
本轮城市更新的目标为：
到2025年，制度体系完善，一批重点示范项目动工建设；
到2030年，城市品质提升，各类安全风险隐患有效消除；
到2035年，现代化都市建成，高质量可持续的城市发展模式全面形成。
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城市更新的方式有哪些？
根据实际条件，“拆治兴”分类并举，该保留的保留、该拆除的拆除、该整治的整治。主要如下：
拆除新建：具备条件的优先实施拆除新建，按照城市标准高水平规划和实施。
整治提升：不具备拆除新建条件的，实施整治提升，通过建筑局部拆建、功能改变、整饰修缮等微改造，消除安全隐患、完善公共设施、提高居住品质。
拆整结合：介于两者之间的，实施拆整结合，对安全隐患大、影响公共交通区域优先拆除，“以拆除促整治”，切实提升城市综合环境。
具体项目的改造方式可以结合土地整治、耕地保护、基础设施提升、公共空间升级、产业片区改造、历史文化保护等要求综合确定。
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东莞城市更新改成什么样？
结合自身的资源优势和国土空间规划功能安排，因地制宜分类打造4类社区：
1.新型城市社区：通过城中村改造，重点提升城市公共服务配套，完善城市功能。
2.新型产业社区：通过现代化产业园建设，打造配套集中、功能齐备、产城人融合共存的连片产业空间。
3.新型乡村社区：发挥不同乡村独有的自然、文化与社会价值，打造城市功能型乡村、城乡融合型乡村、特色服务型乡村。
4.新型农田生态社区：建设一批农田公园，建设以大山大水、小山小湖、生态廊道为基础的生态社区。
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东莞城市更新怎么干？
一是在主体上，要按政府主导模式去干。突出政府主动谋划，主动下场，镇街政府将城市更新作为党委政府“一把手工程”来推，政府主导利益分配、谈判拆迁、规划方案等，由政府主导稳定利益格局，稳定改造方案，稳定改造预期。本次《实施意见》强调除存量项目、政府收储项目、城中村改造项目外，原则上禁止“工改居”项目。
二是在规划上，要按新型社区标准去干。结合国土空间规划的管理要求，强化全市自上而下“一盘棋”来规划，“拆治兴”并举，分四类打造新型社区，分别是新型城市社区、新型产业社区、新型乡村社区、新型农田生态社区推进规划实施。
三是在节奏上，要按一体谋划分期推进模式去干。在片区谋划的基础上，实施“一体谋划、分期实施、滚动开发”，首先重点推进社区首开区建设，优先打造安置房、集中配套、基础设施、重要节点景观等类型项目，形成示范效应。
四是在实施上，要按项目化运作去干。以项目落地建设为最终目的，要将蓝图式规划向实施型规划转变，由市级统筹形成“空间、项目、投资”的实施机制，由镇街主要领导下场推进项目落地，实施挂图作战，细化时间节点，倒排工作流程，责任到人。
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拆除新建类城市更新项目
有哪些改造模式？
拆除新建类城市更新项目，通过政府统筹主导实施，可采取政府收储、公开招引实施主体、权利人自行改造等改造模式。
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群众及公众合法权益如何保障？
一是将公众参与贯穿于城市更新全过程。项目启动时，要充分征询群众意愿，特别是城中村改造项目启动前应经改造范围所在村的农村集体经济组织三分之二以上成员同意。项目推进改造实施过程中，要充分保障公众及相关利害关系人对规划方案、改造方案等的知情权和参与权。
二是补偿安置保障合法权益，针对不合法部分实施差异化补偿机制。《实施意见》规范了合法权益认定依据，对于无完整合法权属来源证明的土地和房屋，实际使用人同意改造实施的，经镇村核实后，可给予适当补偿。实际使用人不同意改造实施，循行政复议、行政诉讼途径解决的，按生效法律文书进行补偿或赔偿。
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推进城市更新实施有何保障措施？
一是加强资金保障。充分对接国家资金支持（包括专项借款、专项债、超长期国债等），同时拓宽国企、镇属企业参与合作模式，引导村集体盘活资产、投入城市更新，推动项目资金综合平衡。
二是破解拆迁难题。推动政府行政征收，城市更新项目已签约的土地面积和人数占比均超过90%的，可依法依规对未签约部分土地及房屋依法收回或实施政府行政征收。全面强化“两违”治理，出台“两违”分类认定处置实施方案和工作指引，将全市各镇街（园区）两违处理纳入市政府硬任务进行重点督导督办。
三是简政放权。事权下放，赋权属地镇街在“两违”处置、土地和房屋征收等方面的职能，提升行政效能。引入第三方技术审查，第三方对底线性问题、技术性问题进行校核后，行政部门采信其结果，不再对技术问题把关，推动审批效率提升。
四是做好组织保障。建立常态化的调度机制，强化属地政府担当作为，基层化解不了的问题提级协调解决。
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