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前几天，徐汇区几经波折的新盘、招商的海上·清和玺终于取证入市，首推的124套房源认购超过了160组，认购率129%，当日清盘。
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就当下这个市场情况来说，这个项目其实已经算的上卖得不错。
顶着徐汇长桥的区域位置，卖到了11.2万的单价，要知道，在这个项目入市之前，长桥的新房还不是这个价格体系：
- 2020年，汇成南街里首次入市，单价仅约7.9万/㎡；
- 2023年，汇成南街里收官加推，均价来到了8.99万/㎡；
- 2022年，地产·尚海悦庭首次入市，均价9.4万/㎡，
也就是说，这几年，徐汇长桥的新房涨了41.8%左右，但首推房源认购结束后，意外卖的还不错。插播一个直播预告，今天中午12：00，我们外场直播别忘记预定：浦东中环旁600万级新房——森兰万安境现场探访！点击下方链接点击可以预约。在徐汇区，最边缘的两个板块，一个是外环的华泾，另一个，就是中外环之间的长桥。
长桥在过去几年入市的新房不多，但只要入市，热度就不会低，板块其实天生带了很多优势：1、教育：背靠徐汇这个教育强区，长桥的学校在整个上海表现都非常强势，上海中学、上海小学、长桥第二幼儿园、长桥第二小学、逸夫小学、教育资源集中，所以这里的大部分房子其实都是学区房。2、通往市区非常便捷：作为一个本身就在中环边的板块，长桥不管是去往徐家汇、还是再往北的黄浦静安、甚至是江对面的前滩，都非常近。3、长桥其实自身也有产业，不过这里的产业其实还没起步，所以对板块的未来能有多大的影响，其实尚未可知。在最新规划里，长桥的大部分区域都被划入了南部战略拓展区其中最重要的北杨人工智能创新中心就在这里，这个建设体量达到100万㎡的科创基地预计明年就能竣工，对于徐汇北部的商办能级提升非常明显。但长桥即便是徐汇区的一部分，资源也不错，这几年的区域房价也一直没起来，主要还是因为区域充斥了太多的老破小。
片区内除了这两年新入市的汇成南街里和尚海悦庭，其他都是以长桥×村、罗秀×村命名的，大多都是动迁安置或者售后公房，城市界面和居住环境看上去并不算太好。但在整个徐汇的二手房成交中，长桥为徐汇撑起了很大一部分的量，房源面积小、总价低，不管是年轻夫妻首次上车还是为了孩子教育买房，都可能成为首选。按道理说，区域内好不容易来个新楼盘，终于能改善一下居住环境了，但为什么大家会有那么大的争议呢？此次海上清河玺的入市节奏，其实卡的非常好，项目11月8日认筹，11月17日开盘，为了确保能买中，很多买徐汇或者说徐汇滨江的购房者会同时认购中海领邸和海上清和玺两个项目。而中海领邸10月30日认购，11月14日开盘，如果在中海排名比较靠后，没有选到合适房源，转而去买海上清和玺，其实是完全来得及的。所以，此次海上清和玺的清盘，中海领邸的小户型用户帮了忙。
再说几个能直接决定海上清和玺能不能卖的好的其他因素：
大家都知道，海上清和玺原地块，其实是由上海地产和徐汇城投联合拿下，今年7月份才转让给招商，对于今年在市区拿地屡屡失手的招商来说，徐汇长桥的位置已经非常不错。而就在招商拿地后不久，10月24日，上海规划资源正式发布了《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质专项提升规划（2024~2035年）》草案内容。黄浦江核心贯通段在这里被划分为五大主题分段，由南向北分别为：新质秀岸、世界客厅、文博创链、艺文水岸、沪派水乡。而海上清河玺所在的长桥和徐汇滨江板块，同样被划入艺文水岸区段，也就是说，在这个规划里，长桥和徐汇滨江的能级，其实是一样的。而且，根据之前8月份徐汇滨江“公园城市示范区”的征集方案，长桥板块海上清和玺所在的这一段，正是整个西岸规划中第7个百万级功能组团—西岸中央公园的一部分，正式成为徐汇滨江的一部分。海上清河玺的入市，正好是在这些规划公示之后，有规划背书，未来预期自然又加分了不少。前面笔者也提到，徐汇包括长桥这个板块教育资源其实非常不错，例如在海上清和玺周边：- 项目直线距离连续三年徐汇中考公办第一的园南中学仅约650米；
当然，最重要的是，项目旁边原先相对比较普通的长桥第二小学，目前已经明确被上海小学合并，由上海小学统一管理、分配师资力量，虽然碍于新房不能承诺学区的政策一直没有明确说，但基本也就是那个意思了。不过，讲真，目前海上清和玺11.2万/㎡的定价，未来几期应该还会涨，已经提前透支了徐汇滨江的规划和学区的价格，这也是目前上海新房的通病。当然，笔者在写之前，已经收到不少朋友的后台留言，那海上清和玺能不能买。前提是你一定要买徐汇，对教育资源有着强烈的需求，且不追求非常高的性价比，那当然可以买。而且，按照目前已有的宣传资料来看，海上清和玺作为招商比较高端的“玺”系列产品，会所、小区的细节设计都偏“豪宅化”，虽然比不上徐汇的中海领邸，但在千万级改善小区中是很能站得住脚的。再加上，海上清和玺其实是中环比较少的大体量社区，可售房源有835套，刚刚首推卖完的124套只是小试牛刀，后续预计还要加推三次，基本是可以确定你想买一定能买到的。
前面笔者也提到过，上海现在新房的价格体系，其实都在提前透支规划和学区概念，也就是说，这个定价拿去对应现在的居住环境，贵了。
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