上海这么多红盘跌惨了......
楼市
2024-11-18 07:50
上海
契税下降至最低1%，二套1.5%，北上广深全部跟进。这不是妥妥利好二手，看来上海今年的二手楼市凉不了。虽然利好发布前的上海二手和新房市场仍不错，9.29新政后的利好还在延续。
那更多触发5年限售的楼盘，等限售解封后，是不是更破发？
2020年10月，曾经创下3000多人摇号记录的蟠龙天地一期，一直都是当之无愧的大虹桥一哥。
而且认购率接近400%，也是上海认购人数最多的楼盘，至今未能被打破。成交均价60761元/平，成交总价598万，成功跌破600万。当年，蟠龙一期入市的时候，整盘均价6.15万/㎡。
根据当时一房一价表推算，类似户型房源售价在5.9万/㎡左右，总价约589万。对比买入价，这个出售价，再叠加中介费、税费以及持有成本，纯亏。
这也是目前在链家上蟠龙天地一期公开的成交价格中，最低的一笔。从链家公开的成交记录上看，2023年，成交价还能保持7-8万/㎡。到了2024年上半年，成交价基本上都在7万/㎡左右，7.5万/㎡的价格都很少见，近期连突破7万/㎡都难了。而且等5年限售一解封，万一来个砸盘，那成交价不降都不行。
虽然过去两年，唐镇每当有新盘推出，几乎都能触发积分，热度很高。但作为唐镇品质价格的标杆，绿城玉兰花园三期，也几乎是一路跌。而在2023年2月，同楼层同户型一套成交单价为10.6万，总价相差近210万。还有标杆次新房大名城紫金九号，一套90平的三房曾经创下单价11万、含税接近12万的记录。但今年6月成交了一套112.95㎡左右的3房，单价只有8.5万。而去年年底，类似面积段的房源成交单价还有9.7万的。另外唐镇三兄弟之一的仁恒东郊花园也顶不住，同样不好。一个大虹桥徐泾一个唐镇，都是这几年新房大热的地方，但二手已经跌了。
比如位于杨浦鞍山板块的保利天汇，项目一期2020年首开，均价约11万/㎡，认购率366%。项目二期2021年首开，均价约11万/㎡，认购率255%。2024年4月一套中区19层房源成交总价1225万，但当初买入价加上契税、装修成本实际成本约1300万，破发无疑。还有位于静安区西藏北路板块的中兴路一号，2023年最近一次开盘均价约13.75万/㎡，当时100㎡左右中小户型均价达到15万+/m²。如今挂牌价均价在14.3万/㎡，预计成交价格还要更低。另外，位于普陀光新板块香溢花城，项目三期开盘均价约为9万/㎡。可就三年前，一套面积更小的三房，成交单价还有9.9万，接近10万。然而2021年-2023年，市区一大把新房处于限售期。另外，有一批在上海新房积分制正式成立前，交房就能交易的新房，已经破发。
像北虹桥江桥的红盘保利云上澄光，开盘均价5.6万/㎡。今年年初一套99平左右的3房，成交单价只有5.18万。嘉定南翔，云翔湖板块，板块第一个项目云湖漫城上市，当时均价5.78万/㎡。2020年首开均价5.96万/m²，认购率243%，项目二期2021年开盘，认购率209%，是当时板块内热度最高的新盘。但一套中楼层最新成交单价只有6.03万，也算破发。当然，还有像松江新城、青浦新城，以及更多远郊板块的新房，现在的成交价很少高于当初的开盘价。
曾经那么多红盘都跌，那很多不热门的远郊盘跌得可想而知更惨。
2021年-2023年，这三年上海总共供应约26.18万套新房，触发限售的新房不少。保守估计其中30%的项目触发5年限售，那得有个至少7-8万套。
那等2026年，限售期一解封，来个大砸盘，那不是还得跌？
而且限售的这批房子还没流入市场，上海现在二手房价平均已经跌到2016年左右。房价下跌，经济大环境是一方面，个别房东急卖来个价格砸盘也是有的。虽然2008年后楼市一路高歌猛进，然后城市发展迅猛，再加上卖房的鼓吹炒作下，投资客们自然蜂拥而至。但板块发展本身就不一致，有高有低很正常，没有什么是一路长红的。很多板块本身就只值这个价，只是被硬生生拉高了期待。而且之前楼市上行的时候，有些板块乌泱泱的供应，新房卖疯了。但涌进来买房的有多少是真正自住的，有没有想过以后这么多供应，会有那么多接盘侠吗？但换个角度想，或许几年后，买这一批二手房的朋友迎来“高光”。几年前触发限售甚至积分的热盘们，以低于当初开盘价的价格买到手。不管怎么说，二手房不用担心交不了房，也不用担心交房即维权扯皮，美滋滋。覆盖数万魔都房产热爱者，中高端房产社交；分享接地气的房产投资、各抒己见；一手楼盘、8折笋盘、买卖交易等爆料。各板块讨论群、魔都房产群、动迁使用权群、上海户口居住证群、法拍资产处置房产群、家居软装群等。扫码或加modululu为好友，拉你入群。![]()
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