有人说：今年的上海豪宅市场是一个完全跳脱地心引力的存在。和我们正经历全球资本市场巨幅波动，经济下行、消费能力下降、就业压力空前、楼市格局洗牌等种种困境的体感不同，豪宅市一片岁月静好。“日光”、“天价”是我们们在前三季度频传的豪宅捷报里，唯一能直接提取的关键词。
今年前三季度上海楼盘销售排行榜前十的豪宅，黄浦区的占了将近一半——
而榜单上一共出现了4个百亿红盘，其中3个来自黄浦。大概每个上海人，都做过一个住进黄浦区的梦。
这片只占上海0.3%土地面积的板块，贡献了上海中心城区最高GDP值。有CAZ的概念以来，黄浦区是上海16个区里唯一一个「全境都在CAZ内」的区。在市场寒冷，中心城区房价趋于稳定的当下，它走出了独立行情。2019年，黄浦区新房均价约12万/㎡，位列全市第一；2020年-2023年，受到多种因素影响，黄浦区新房均价徘徊在13-14万/㎡左右；
今年，黄浦新房均价直接刺破16万/㎡，几乎每隔一段时间就会有一个刷新人们对“壕”认知的高端盘上市。- 3月，五坊园14.65万/㎡，露香园16.3万/㎡，绿城外滩兰庭16.3万/㎡，中海顺昌玖里17.2万/㎡
- 4月，融创外滩壹号院16.8万/㎡，凯德茂名公馆16.4万/㎡
- 9月，翠湖天地六和21万/㎡，直接刷新上海新房价格记录
当下，黄浦是全上海唯一新房均价全境站上15万/㎡的行政区！写这篇文章之前，粉丝群有人感慨今年上海高端市场真的不得了，3000万以上的新房都已经卖出去2000多套了。“唉，3000万是挺多的，但是可能连黄浦好地方的门槛都摸不到。”现在黄浦区成交新房套均面积约230㎡，单价约16.5万/㎡。按照这个数字计算，起码手握3750万，才能在黄浦区挑挑拣拣买到一套各方面都在平均值内的房子。而如果想买到一套各方面都优秀的新房，预算保守估计得拔高到5000万！除了地段带来的赋值之外，供应量稀少也是重要的原因。
2019年-2023年，连续五年供应占比不到全市的2％。
据统计，今年1月到10月，整个黄浦区有2305套新房入市认购。后续，由于土地供应增加、市场需求强劲、城市更新和旧改陆续开展、政策利好楼市等多种因素影响，黄浦新房供应量会更加可观。8月中旬，上海市开展“2024上海规划土地宣介会”。会议上，各大区域纷纷亮出“吸睛”的优质地块，号称“宇宙中心”的黄浦也一改之前作风，展现的供地数量占了整个推介会的半壁江山——根据现有信息预算，未来这些地块/项目入市，供应的体量可能会超过250万㎡，即便按照套均250㎡来看，未来的供应套数也要达到10000套左右。
天量新房会压垮黄浦楼市？
众所周知黄浦其实早就没有现成的空地可用于开发，目前所有的住宅全部来自于旧改宅地，但旧改对于任何一个区域难度都非常大。
资金方面，黄浦作为上海最早的市中心，是上海老旧建筑最为集中、分布最广泛的区域，同时也是市区动拆迁费用最高的板块之一，动迁需要的资金成本极高。动迁安置方面，市中心土地寸土寸金，所以动迁安置一般都会选择郊区甚至远郊区域，很多人不一定接受。所以，从规划动迁到拆迁成功，再到开发新楼盘，整个时间周期会非常久，像今年3月入市的五坊园四期，从2019年开始征收，到今年入市，已经过去了四年多时间。前文表格里，那些以路命名的地块，如中华路地块、傅家街地块、新闸路地块、厦门路地块都是才拆或者还没开始拆的地块，入市至少还需要三四年，甚至更久。按这速度，黄浦这些地块的新房全部亮相，可能要到2030年以后了。黄浦的新房，向来走的不是高频率+大体量的推售节奏。
其次说供应结构，在黄浦接下来的供应中，会有越来越多的风貌别墅。
黄浦的风貌别墅普遍面积较大，平均面积可能达到300㎡左右，目前来看均价也应该都在20万+。所以买黄浦二手豪宅的基本不会考虑这些风貌别墅，未来风貌别墅的入市基本也不会影响到二手房的成交，甚至可能反向推送黄浦豪宅大平层置换别墅。长时间来看，黄浦依然会是全上海乃至全中国房价最坚挺的地方之一。
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