澳洲需求创新高，多地新房造价已飙升逾40%，供应量令人担忧！2026年将迎来井喷

根据澳大利亚城市发展研究所 (UDIA) 的最新数据，澳大利亚新房供应量低得令人担忧，而需求量却创下历史新高。

最新的 UDIA 住房指数数据证实，6月季度的供应继续落后于销售和租赁住房的需求，推动价格上涨，并增加了首次购房者试图进入市场的压力。

该报告研究了澳大利亚新建住房市场的状况，提供了全国新建住宅需求、供应和成本变化的指标。

UDIA 全国主席 Col Dutton 表示：“UDIA 住房指数显示，自上次 UHI 报告发布以来的三个月里，澳大利亚各地的住房需求有所增加。目前需求量创下历史新高，而住房供应量仍处于近十年来的最低水平，所有司法管辖区的供应量要么减少，要么仅有微小改善。”

供应继续处于历史低位，6 月季度的 UHI 供应分指数显示，全国房地产市场处于 88 个指数点的“疲软表现区间”，UDIA 认为这一水平“低得令人担忧”——比长期平均水平低 12%，比峰值表现低 21%。

PropTrack 高级经济学家 Eleanor Creagh 表示：“房地产市场的供应方未能满足大量需求。建筑活动处于十年来的最低水平，加剧了住房供应短缺，这种供需失衡抵消了更高的利率环境和负担能力的恶化，预计这种失衡将继续加剧价格上涨。”

UHI 证实，全国房地产市场继续受到极高成本的严重影响，这抑制了供应水平，而住宅审批和住宅开工持续疲软加剧了这种情况。

PropTrack 经济研究主管 Cameron Kusher 表示：“高利率和高建筑成本可能会导致新房建设量持续低迷。”

“虽然建筑材料价格的通胀已经放缓，但建筑成本再次上涨，而且建筑成本大幅下降的可能性很小。”

在这种环境下，项目可行性仍然是一个挑战，因此，未来两个季度供应回暖的迹象有限。

6 月份的 UHI 需求分项指数发现，需求增加主要是由于自住业主抵押贷款增加和人口增长率创历史新高。

6 月份该指数上涨 6.7%，至 127 点，这是近十年来的最高水平，目前比长期平均水平高出 26%。

澳大利亚牛津经济研究院（Oxford Economics Australia）表示，随着借贷成本下降、租金上涨、鼓励社会住房开发的政策和规划变化，高密度住宅的开工率上升，住宅建设将在2026年迎来以公寓为主导的复苏。

该咨询公司在其最新预测中表示，到 2029 年 6 月，公寓、联排别墅和半独立式住宅的开工量将从 3 月份季度的 60,728 套年率飙升 80% 至 109,573 套。

牛津经济研究院澳大利亚分院高级经济学家 Maree Kilroy 表示，中高密度住宅开工量的增长将超过独立式住宅同期 34% 的增长，从 98,069 套增至年总数 131,826 套。

Kilroy表示:“我们的政策定位是，这将主要是由公寓推动的复苏。”

但这种好转面临成本上升的风险，成本上升使项目在商业上不可行，而且建筑公司与员工之间最新达成的工会支持的协议中规定了劳动力成本上升，这也给项目带来了持续的压力。此外，缓慢的规划过程可能会使项目时间延长数年。

“项目可行性将继续受到近期企业谈判协议的挑战，这些协议锁定了东海岸大型公寓项目的大幅工资增长，”Kilroy 女士说。

该咨询公司预测，联排住宅的开工数量将从 2025 年 6 月的一年中的 54,921 套增加到一年后的 65,730 套，到 2027 年 6 月底将跃升至 86,515 套，到 2028 财年末将跃升至 103,067 套。

她说，增加新住房供应将缓解根深蒂固的住房和租金压力。

租赁市场压力已从之前的极端峰值回落。SQM Research 表示，截至 8 月中旬的 30 天内，首府城市综合租金（一般指标）下降了 0.5%。

Kilroy 女士表示，增加新住房供应将缓解根深蒂固的住房和租金压力。

尽管如此，最新的官方数据显示，联排住宅的开工量处于 11 年来的最低水平，尽管公寓和高密度住房的销售回升至关重要，但如果达不到这些 OEA 数字，住房负担能力就会下降，她说。

“如果供应较弱，公寓的销售量没有按预期回升，那么当时满足市场的供应量就会减少，从而加剧负担能力问题，”Kilroy 女士说。

与大多数专业预测一样，OEA 的数据表明，住房开工量仅在 2029 财年达到 240,000 套的年运行率——预计到 2029 年 6 月的一年内将达到 241,400 套——远远低于国家内阁五年内 120 万套新房的目标。

因为在缓解澳洲可负担房产短缺的关键政策上面临失败，工党将利用十年来对廉价住房的最大推动，试图夺回对住房政策的控制权。

澳洲总理阿尔巴尼斯（Anthony Albanese）透露，他的政府将通过100亿澳元的澳州住房未来基金（Housing Australia Future fund）的第一笔资金注入，为近1.4万套新房提供资金。该基金投资于股市，每年约产生5亿元收益。

但是绿党指责工党在两项法案上搞破坏，一项是帮助支付人们的押金，另一项是鼓励长期租赁，绿党的住房发言人马瑟（Max Chandler-Mather）声称工党不愿与他谈判。

不愿透露姓名的政府消息人士表示，工党显然更希望这些法案获得通过，但要看绿党和两党联盟脸色。

消息人士称，如果这些法案在参议院被否决，工党将能够在选举中声称，绿党正在阻挠解决方案，政府需要第二个任期来解决问题。参议院将在本周就帮助购买计划进行辩论。

反对党和绿党把昂贵的房产和租金作为攻击阿尔巴尼斯政府生活水平管理的核心。几个月来，他们一直在向工党施压，要求其开始使用国会一年前批准的100亿澳元基金。工党可能会在寻找新政策的同时扩大这项100亿澳元的计划。

最初的支出将建造多达4200套社会住房，由非营利组织为低收入人群建造，以及近1万套可负担住房，这些住房价格高一些，但仍是为中低收入家庭准备的。

阿尔巴尼斯在一份声明中说，我是在社会保障住房中长大的，我知道一个人有一个栖身之所有多重要，也知道它所创造的机会有多重要。

工党一直难以向选民清楚地传达其改善负担能力的计划。多年来，澳洲房价涨幅超过了收入增速，建筑水平跌至发达经济体的最低水平。

联邦住房部长奥尼尔（Clare O’Neil）被选入内阁，部分原因是为了扭转工党在住房问题上的立场。住房问题是选民最关心的问题之一。

她表示，这一宣布证明，在政府支持的住房存量连续数十年下降之后，阿尔巴尼斯政府有兴趣建造住房。

她说，仅仅在这个项目的第一轮，工党就支持了比两党联盟整整九年都要多的社会住房和可负担住房，这表明两党联盟完全无视住房问题。

她的反对派对手苏卡尔（Michael Sukkar）的政策重点是减少移民，帮助人们买房而不是租房。他表示，住房基金花了两年时间才做出投资。

他说，在工党领导下，新建房屋的数量直线下降，这太少也太晚了。

苏卡上周辩称，工党声称的320亿澳元的住房总投资是一个欺诈性的数字，因为它涉及尚未批准的支出和租金援助。

政府表示，新房建设的支出将取决于合同成本。

马瑟要求实行两年全国租金冻结，逐步取消负扣税和资本利得折扣，以及政府支持的房地产开发商，以换取绿党对工党法案的支持。

专家们对他的建议的效力表示怀疑。

他说，我感到非常失望的是，在国会中，我们有机会就一项历史性计划进行谈判，以减轻数百万澳人的住房痛苦，工党却在采取一种可悲和幼稚的政治策略，试图挑起与绿党的斗争。

自新冠疫情开始以来，澳洲大多数州的建造新房的价格飙升了40% 以上，但随着材料成本的降低，情况似乎正在改善。

住宅土地销售网站OpenLot 的一项分析发现，自疫情以来的劳动力紧张和材料供应短缺，与2020 年初的价格相比，使昆州的新房造价上涨了57%，这是所有首府城市中最高的。

尽管珀斯的房屋建筑需求持续高涨，但西澳新房造价增长41.6%，低于南澳的增长43.1%和新州的增长46.1%。新房造价增幅最小的是维州，但也达到38.2%。

买家和建筑商的一线希望是，建筑成本的年涨幅在2024年放缓至个位数，而2022年和2023年则根据各州的不同，新房建造成本将上涨12%至21%。

与新冠疫情之前相比，澳洲人建造新房的支出增加了57%。维州正在建造最昂贵的新房，而最便宜的新房在昆州。

住房工业协会（Housing Industry Association）首席经济学家里尔登（Tim Reardon） 表示，在土地、劳动力和材料成本飙升后，住房建造市场正在慢慢恢复到一定程度的价格稳定，其中材料价格自2019 年底以来上涨了34.5%。

里尔登说，疫情造成的低效率现在已经消失。

在过去18个月中，建筑审批降至十年来的最低水准。

对建筑开始时使用的产品（包括结构木材和钢材）的需求下降导致价格放缓。

然而，完成房屋所需的材料，例如石膏板和油漆，继续变得更加昂贵。

国家总体规划社区开发商Peet 的总裁戈尔（ Brendan Gore ）表示，昆州仍然是最难获得建房业劳动力的州，而在维州和西澳，劳动力供应的水平仍然紧张但「尚可维持」。

他说，虽然情况有所改善，但新房建造施工仍然比五年前更具挑战性。

OpenLot 分析发现，建造成本最高的地区都在维州，莫宁顿半岛郊区Point Nepean 的新房屋建造平均成本为121.9万澳元，而Glen Waverley-East地区的新房屋建造平均成本为111.1万澳元。

紧随其后的是昆州阳光海岸的Goldie Beach-Pelican Waters地区，平均新房屋造价为881,729 澳元和悉尼西北部区的North Kellyville。

但是，在全国少数几个地方仍然可以以低于300,000 澳元的价格建造新房屋。

根据PropTrack 的数据，由于全澳房价比疫情前的水平上涨了40% 以上，许多房主主动选择增加支出。