作者：CK 编辑：樱子
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导语
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过去三十年，房地产行业经历了飞速的增长，全民买房热情高涨。这其中既有传统文化中对“安居乐业”的向往，也有经济高速增长下人们对于房子作为资产的升值期望。彼时的房地产企业注重的是建造能力与营销能力，把房子建出来再卖出去是这些企业的核心工作。而如今，城市化增速放缓，城市发展从增量时代迈入存量时代，人们对于房产也回归到一种更谨慎更理性的态度。相比于未来的不确定性，人们更关心当下，关注此时此地个体的实际感受。在这样的大背景下，一个城市项目的评估标准变得非常具体——从空间、内容、运营，它能否回应用户的真实需求。
源点 livelab 项目就是以社区商业为载体，探索如何通过克制的改造、新鲜的内容和丰富的运营去触达周边人群的真实需求，创造人们心中那个“附近的美好”。
源点 livelab 项目位于苏州科技城，这个以“科技产业+教育”为发展重心的片区，在科技创新产业快速发展和自然生态资源的双重加持下，吸引了大量高层次科技人才和主城区外溢的新居民，逐渐形成了超 6 万的常住人口规模。
▽源点livelab区位图
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▽源点livelab项目位置
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源点 livelab 所在的建筑的前身是科技城生活新空间。这个落成于 2005 年约 12000 ㎡的项目在片区日新月异的发展中逐渐暗淡，更无法匹配周边大量的产业、研发办公人群和居民的真实需求。2023 年 9 月，源点 livelab 在此破壳而出，无论空间还是业态都呈现出全新的面貌。而在让人耳目一新的外在之下，源点 livelab 更包裹着一颗颠覆传统社区商业的野心。这个“生活试验场”历经一年的运营，已经真正成为了在周边生活工作的人们口中那个“好逛”、“轻松”、“有趣”的地方。
源点 livelab 是如何做到的？
▽源点livelab改造前（2022年1月）
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▽源点livelab改造后（2023年5月）
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▽源点livelab营业中（2023年9月）
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01 克制的改造
1、改造逻辑：社区商业的“公共性”
对源点 livelab 的改造是一个将“附近的美好”具体化到空间的过程。
我们从欧洲小镇的市政广场中寻找对标——欧洲有许多人口规模在几万人的小镇，它们通常都会形成一个市政广场，除了如今作为旅游景点之外，这些市政广场更多地是小镇居民们平日聚会的社交场所，是小镇公共事件的发生场所，同时也聚集了小镇生活所需的各类商业和服务配套。“公共性”和“商业性”是这类城市空间的两大属性。
▽欧洲小镇的市政广场
©网络
过去的社区商业，“商业性”是唯一属性，商铺利益最大化和高坪效是评价这类社区商业的标准，解决居民日常购买需求是这类社区商业的主要目的。而源点 livelab 以“附近的美好”为定位，探索将“公共性”融入社区商业中，我们希望将其打造成附近社区的“市政广场”，在这里营造一个熟人社会的氛围：它是开放的、安全的，给人以在家附近闲逛的亲切感和松弛感；它既有能满足日常生活所需的商业配套，又是美好生活的发生地，人们不仅买东西的时候会来这里，出门见朋友、参加聚会、带孩子玩，甚至只是散个步，也能想到这里。为了实现这一目标，同时又受制于有限的投资预算，源点 livelab 的空间改造非常克制——在充分利用原有场地和建筑的基础上进行适当的改造，每一个改造动作都精准地服务于“附近的美好”这一定位。
2、打造垂直街区
建筑原本是一个封闭的商业盒子，改造最主要的动作就是把盒子打开，形成一个垂直的共享街区，以强化项目的公共属性。
通过对建筑局部空间的拆除和调整，源点 livelab 打破了各层原有的水平式交通组织，形成了一条连接起地面花园街道、二层架空市集空间、屋顶花园到三、四层商业空间的垂直街道，消解楼层之间原本孤立和封闭的状态。
▽平面爆炸图
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改造首先从北侧主立面密铺的沿街店铺入手，新置入一个大台阶入口。这里作为整个垂直街区的入口，希望呈现一种更为开放的姿态，邀请所有居民进入。同时大台阶也是社区的一个小舞台，是很多活动最重要的展示空间与表演空间。
▽左上：入口台阶改造前（2022年1月）
▽右上：入口台阶改造后（2023年5月）
△左下：大台阶运营中（2023年9月）
△右下：大台阶活动（2024年7月）
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从大台阶拾级而上来到二层架空层，也是垂直街区中最为热闹的市集空间。这里虽然没有布置商铺，却由于能够遮风避雨、空间布局自由、可利用方式多元，成为整个项目中活跃度非常高的空间，很多社区自发的活动都发生在这里。
▽二层架空层的运营多样化
©万路/源点livelab
从二层还可俯瞰中庭。这里原本是货场，状态相对消极、利用率低。改造后这里成为一个开敞的、可以容纳各种活动和功能的空间。
▽左上：中庭改造前（2022年1月）
▽右上：中庭改造后（2023年5月）
△中庭运营中（2024年6月）
©万路/源点livelab
继续向上可漫步至垂直街区的顶端——屋顶花园。原建筑的屋顶相对残破，没有使用功能，改造后这里不仅成为了社区一处小小的休闲空间，未来也能和种植活动、植物课堂等社区活动相融合。
▽左上：屋顶改造前（2022年1月）
▽右上：屋顶改造后（2023年5月）
△屋顶运营中（2023年9月）
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通过引入公共空间的共享、开放和视线互动，源点 livelab 形成了一个从建筑内部到外部城市空间的共享型立体街区。在这里，人们或是在绿植台阶促膝闲聊，或是在空中市集逛街购物，或是在屋顶花园做运动发呆。无论你是来偷闲的上班族，还是溜娃的父母，亦或是爱运动的年轻人、爱闲逛的老爷爷老奶奶，总能在这里找到属于自己的、可以惬意舒适地待着的地方。它真正成为了美好日常的发生地，也是源点 livelab 带给居民“附近的美好”的重要载体。
3、更轻的改造手段
源点 livelab 的建筑改造始终坚持以更轻的方式进行，这体现在幕墙的处理方式、材料的选择，甚至与商户的改造衔接等方面。不做过度设计、不重复投入，让“附近的美好”有机会以低成本的方式惠及更多的人。
北侧立面作为项目的主要展示面，原本是陈旧的玻璃幕墙。改造仅在三、四层立面采用炫彩贴膜，这种贴膜可随着光线和观看角度的变化呈现出彩虹色的渐变状态，其吸睛的视觉效果使源点 livelab 以极低的成本为周边的开阔城市空间带来了一抹跳动的色彩表情，也为项目本身奠定一个年轻、充满活力的基调。
▽北侧立面改造前（2022年1月）
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▽北侧立面改造后（2023年5月）
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▽左图：北侧立面远观（2024年6月）
▽右图：北侧立面近观（2024年6月）
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▽左图：西南侧改造前鸟瞰（2022年1月）
▽右图：西南侧改造后鸟瞰（2023年5月）
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▽西南侧运营后鸟瞰（2024年6月）
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其他立面部分则采用白色涂料替换原有灰色石材，造价更便宜的同时整体视觉效果也更加轻盈清爽。
在底层商业立面的改造上，为了避免商户二次装修带来的重复投入，源点 livelab 以适度留白为策略，在明确开放和封闭的界面之后，仅进行了外墙混凝土涂料的涂刷和门窗的更换，不做过多的装饰性设计，将商业界面形象留给商户和项目共创。为了协调建筑立面的统一秩序和商铺独立品牌调性的表达，源点 livelab 将首层商铺的设计限定在立面不超过二层女儿墙高度以及各自门前平台范围，尽量避免立面变得复杂混乱。通过策略的制定，商户的品牌调性表达也从室内和立面进一步延伸到公共空间中，实现了统一的公共空间下多元的个性场景表达。
▽沿街商户运营中（2023年9月）
©万路/源点livelab
通过节制的改造，源点 livelab 希望打破“好设计、好空间一定很贵”的惯性思维，把每一分资源都用在了刀刃上，让空间真正为人服务，探索一条让“附近的美好”更可持续、可复制的路径。
02 新鲜的内容
1、招商原则：一个连锁店都不想要
空间的改造是为了承载适合的内容。就像用垂直街区来打破人们对传统社区商业盒子的想象，源点 livelab 也希望通过新鲜的内容让这里看上去有些不一样，“一个连锁店都不想要”的招商原则在项目之初就已确立。
以连锁店为主的社区商业招商模式也许更简单更具有可操作性，但也意味着千篇一律、失去特色，更不要说能与在地产生连接，成为美好生活的发生地。以“附近的美好”为定位，源点 livelab 看重的就是人与人之间的链接，希望社区里的每个人、每个团体想要做点什么的时候，就会想到这里。
那么，到底要如何找到适合源点 livelab 的业态和品牌呢？团队尝试过本地孵化、甚至自我孵化，也帮助过一些本来就活着的店变得更好，还协助有趣的店找到本地合伙人。最终在源点 livelab 形成的是一个由生活在本地的人群构建起来的、为本地人服务的业态网络。
2、创新的想法可以在这里落地
鑫盛昌的老板单哥开过很多家面馆，但这次在源点 livelab，单哥想试试自己的新想法——开一家不一样的面馆，一家有书店的面馆。单哥想做的鑫盛昌，不仅仅是吃饭的地方，更是一个失恋了可以来，不开心了可以来，想坐坐、发发呆也可以来的地方，这也正是源点 livelab想要传递的生活观念。
▽鑫盛昌门店 / 鑫盛昌内的书店 / 鑫盛昌老板单哥
©源点LiveLab
单哥的创新想法与源点 livelab 的试验属性不谋而合，也可能只有在源点 livelab 才能被实现。单哥书店里的书都是自己精心挑选的，主题围绕着美食与养生，居民们来了可以免费阅读，甚至还由此形成了一个社区二手书交换角。尽管书店部分的销售额不多，但面店部分的流水已经足够支撑单哥的书店梦。最重要的是，单哥通过书店认识了很多同频的伙伴，也有人因为看见了单哥开店不一样的追求，而邀请他去更多的地方开店。
3、内部孵化也能接地气
Publeeee 的店主李子是从运营团队内部孵化出来的。鼓励与支持在地创业是源点 livelab团队“试验性”基因的一部分。从喜欢逛小店到如今开出自己的小店，李子在这里一点一点地实现自己的创业梦，也始终贯彻着源点 livelab 为居民带来“附近的美好”的那份初衷。
▽Publeeee门店
©源点LiveLab/李子
一开始李子想把 Publeeee 做成一个小酒馆与美式台球吧结合的空间，而在运营的过程中，李子越来越了解居民，越来越深入居民的需求，经营也越来越接地气——掼蛋比赛、心理课堂、桌游聚会、相亲角......社区的人需要什么，李子就去实现什么。李子希望自己的Publeeee 是一个有温度的地方，能释放压力与情绪，给人以安全感与心灵慰藉，又能容纳打球、桌游、讲座、读书会等各种各样的使用场景。凭着这份接地气的用心，李子也在经营上获得了满意的回报。
4、从为有趣的店找本地合伙人，到一系列熟人店
YELLOW 是一家来自无锡、拥有十多年历史的精品咖啡店。对于把自己的店拓展到苏州，YELLOW 的老板在一开始是有些犹豫的，直到源点 livelab 团队为 YELLOW 找到了本地合伙人萍萍。萍萍是科技城本地的全职妈妈，想在孩子们长大后重启自己的事业，也有充足的投资预算。源点 livelab 服务的是本地人，自然也欢迎本地人来一起共创。萍萍与 YELLOW一拍即合，YELLOW 输出品牌和产品，萍萍则作为投资人和实际的经营者，为居民带来了一处温馨、舒适、既有美味咖啡又有可口轻食的咖啡店。
▽左上：YELLOW店面
▽右上：YELLOW外摆
△左下：YELLOW店主萍萍
△右下：至简普拉提
©源点LiveLab
萍萍在源点 livelab 实现了自己的开店梦想，介绍自己的朋友也来这里开店就成了顺理成章的事情，于是主打心灵疗愈的仲贤堂以及运动场馆至简普拉提也纷纷落户源点 livelab。因为对理念的认同而相聚，因为彼此的信任而不断地扩大影响范围，源点 livelab 在招商业态上形成了一个“熟人圈子”，探索出一条与传统招商方式很不一样的路径。
5、连锁也要做最不一样的连锁
全家便利店是源点 livelab 唯一的连锁品牌，也是全国最不一样的一家全家。“社区化”和“慢闪”是这家全家的特殊之处。而为了实现这样的“不一样”，源点 livelab 团队与全家品牌进行了漫长而艰难的博弈，最终呈现了一家有新鲜感又温暖的社区便利店。
▽全家与油树里联合
©源点LiveLab
▽全家与墨嘿嘿联合
©源点LiveLab
“社区化”体现在其打破了传统快餐式便利店的紧凑布局，这里有舒适且充足的座椅，是个居民们喜欢来坐一坐的有温度的便利店。而“慢闪”则通过联合店的形式，不断地为全家融合新的内容。第一个半年，全家与油树里联合。油树里是一家位于浙江的农场，坚持“从农场到餐桌”的理念，全家则留出了一部分空间，专门售卖油树里出产的鲜花与食物，丰富了全家的产品与陈设。这一个半年，全家又迎来了本地奶茶品牌墨嘿嘿手作，转变为便利店+休闲饮品店空间。以半年为期不断地尝试让全家与不同品牌、业态联合，让一家便利店不仅便利，也更有趣，能满足居民们多样化的需求。
6、老店新生
▽铁锅炖原店内装修风格
△铁锅炖源点 livelab 店新装修风格
©源点LiveLab
郭鲜生铁锅炖是一家深耕本地十余年的老店。作为传统社区商业，郭鲜生有很好的产品输出与较强的客户黏性，已经是不少居民心中独一份的美味。源点 livelab 希望为社区留住这些老店，同时也协助它们做品牌、提审美，共同参与店铺装修更新，提升店铺美陈和装修调性。铁锅炖的老板一开始还担心新的门店设计会让其流失老客户，而事实证明以新形象呈现的铁锅炖不仅留住了老顾客，还吸引了更多新顾客。老板在自己的第二家、第三家店里继续沿用新的装修风格，源点 livelab 团队也成为了老板的美学顾问。
7、源点中的“原点”
源点 livelab 的原建筑曾作为招商中心，保留有尺度庞大的门厅和无处不在的过道，如何能让这些空间也被利用起来呢？
一开始团队在这里布置面向孩子的零售，也确实吸引了很多周边的亲子家庭。一到周末，楼梯上、桌子边坐满了读绘本、做手工的家长和小孩。但团队在运营过程中逐渐发现，社区并不缺少零售空间，但缺少一个属于社群的、能够共建和共享的的空间，也就是社区生活的“原点”——一个每当社区里的人或者团体想干点什么的时候，就能想到的空间。这样的想法也源自对周边居民真实需求的洞察：社区里有很多有特长、有资源的人，他们或许是全职妈妈，或许是退休教师，或许是自由职业者；他们不想回到原来的工作岗位，但也不希望脱离社会，亟需一个地方发挥自己价值的同时又能交到朋友；又或者他们想开启自己的一门小生意，但也不希望前期投入太高，亟需一个空间尝试自己的新想法。
▽尺度庞大的门厅和无处不在的过道
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▽面向孩子的零售空间
©源点livelab
▽由社区居民共创的丰富活动
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于是源点 livelab 就开辟了这样的“共享教室”，所有社区里想要做点事情的人，可以在这里“认领”一个空间，一个小时、两个小时都可以，大家自发组织，发挥自己所长，一起众筹内容。社区的放映会、书法班、缝纫班等等的活动应运而生，所有的内容都是在地的、由周边社区的居民们生产出来的，最终又回馈到居民们身上。借由这个源点中的“原点”，社群的互动在不断增强，社区中的你我也丰富和温暖着彼此的生活，为彼此带来“附近的美好”。
03 丰富的运营
1、让内容流动起来
“每一次来都不一样”是很多老朋友对源点 livelab 的评价。在共享的空间、有趣的内容之后，用丰富的运营让好内容流动起来，是源点 livelab 把“附近的美好”持续地传递给每一个工作、生活在此的人的关键。
▽市集活动
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不同于传统商业体以引流、带动销售业绩为主要目的的活动运营，源点 livelab 的运营回归到“市政广场”的概念，做社区事件的发生地，是邻里美好生活的承载地，是那个居民们会老友、交新友的地方。例如，源点 livelab 几乎每个周末都会举办市集，不同于其他商业性的市集，这里的市集更像是提供了一个邻里交换空间，大部分摊主都是社区自己人。居民们在这里相遇、交流、聊聊发生了什么新鲜事，人们仿佛回归到了传统乡村赶集的场景，周末来源点 livelab 逛市集成为周边居民的生活中值得期待的一个部分。
2、与居民共创
在源点 LiveLab 的活动运营中，居民们从来都不只是被动的参与者，而是美好事件的发起者、共创者。
在户外小树林里，一场关于「美好生活瞬间」的摄影展悄然发生，这是一次欢迎所有居民参与、以影像的方式发现与记录身边的美好点滴的活动，大家共同来诠释什么是“附近的美好”。「一个空房间」企划则免费提供场地，居民们可以在这里发起自己的活动、实践自己的想法、链接更多的人群——有人倾诉故事，有人分享美食，有人举办派对。
▽「美好生活瞬间」的摄影展
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▽屋顶花园种植活动 /「一个空房间」企划 / 夜校活动
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三楼屋顶既是社区花园，也是城市菜园。在这里，孩子们的种植日记已经更新到第四期，小朋友们和爸爸妈妈一起种植、施肥、打枝、采摘，既收获自己亲手栽种的果蔬，也留下与源点 LiveLab一同成长的美好回忆。源点青年夜校则连接起了社区里有一技之长的人和想学习一技之长的人，大家在这里做手工、画水彩、打太极、学缝纫，社区居民的夜生活有了不一样的可能，人与人之间的链接也变得更加饱满而深厚。
3、更多元的共创者
在组织活动的过程中，源点 LiveLab 团队也在不断联动多方资源，让运营实现“多方共赢”。这其中，有与商家、与企业的合作，也有与妇联、与学校的合作。
在地商家是源点 LiveLab 每次举办活动的主力军之一。每个季度都有的解压生活节，就仰仗于源点 LiveLab 自带的丰富运动品牌商家以及他们附带的运动社群。尽管运动业态并非社区商业的刚需与标配，但正是因为毗邻太湖，坐拥良好的生态环境资源，源点 LiveLab形成了从这些资源延伸出去的更丰富的内容，也形成了这个社区更加有个性的一面，是社区商业能够各美其美的根基。商家也借由源点 LiveLab 这样一个平台，在更大范围内撬动自身的社群影响力，实现同一品牌比其他门店更好的经营状况，源点 LiveLab 与商家真正做到了互利共赢。
▽解压生活节
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妇联、学校等本就是为周边居民提供服务的重要组织、机构，是源点 LiveLab 落实“附近的美好”的重要伙伴。在这些组织、机构的协助下，源点 LiveLab 的活动能获得更多的资源支持，而在源点 LiveLab 的配合下，这些组织、机构的活动也能更专业、更有品质、更具影响力。例如，6 月初的趣「味」市集就是一次与妇联的共创，活动以美食、DIY 活动为基调，结合充满童真童趣的主题设计，吸引了特别多附近的居民参与。其中公益游乐区里的收益还将全部用于片区内的公益项目。这使得源点 LiveLab 的活动不仅有趣，也变得更有意义。源点 livelab 和居民们一起，让我们生活的环境越变越好。而源点与周边学校合作的二手市集，则增强了孩子们、家长们与社区的互动，丰富了学生们的课余生活。
▽多元合作的活动
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结语
从克制的改造，到新鲜的内容，再到丰富的运营，源点 LiveLab 就像是一个大型主理人，它将 “附近的美好”的故事，实践着、传递着，并讲述给周边的居民，成为居民们日常生活的一部分。而居民们通过把自己的时间与情感落脚于此，与源点 LiveLab 共创那些小而美、有温度的生活场景。这份美好在居民与源点 LiveLab 之间、在人与人之间、在人与自然之间彼此滋养，成为“附近的美好”的最佳诠释。
