如今的房地产问题，不能只在房地产市场中寻找答案，甚至根本找不到答案，需要站在更宏观的视角上，从城市的规律中，方能获知未来趋势的真正迹象。
过去二十年，中国房地产市场的繁荣与每一个普通城市家庭的“韧性”息息相关：既有家庭的存在使“六个钱包”买房成为可能，而新家庭的组建又创造了买房的“刚需”。然而，城市化下半场，房地产市场“全面失灵”，房价高企、生育率下降、老龄化程度加深，传统家庭结构的韧性也到达了极限。
在《城市中国》研究中心研究员王佳琦眼中，正处演变期的中国房地产市场，将与中国家庭的韧性状态息息相关。那些能够滋养社区韧性，从而弥补家庭韧性不足弊端的机构和企业，更有可能在未来更加占据发展先机。
因此，要做真正目光长远的企业，我们还应进一步追问：当人们买房时，背后有怎样的精神期许？未来又是怎样的房子才能重塑“家”的韧性？
毕业于麻省理工学院建筑系，有城市规划和建筑史研究的背景，关注中国城市空间的政治经济学。文章见于Tangent Essays等平台。
在《秩序与混沌：转型中国的“社会奇迹”》一书中，社会学家陈映芳把七十年代末的云南知青返城运动视作当代中国社会“家庭化”的开端。在书中，她详细叙述了那段“家庭人”被迫分离成无数个“单位人”，又最终回归家庭的过往。而与之形成对照的，则是张熙慧在论文《南湖新村三十年史》中提及的大规模下放户回城后的无家可归。
知青社会意义上的“回家”正展现了家庭的韧性（Resilience）——只要政策的制定者放开一道口子“让孩子们回家”，恢复家庭的完整构成，那么父母与子女之间的互助伦理就能自然填补公共服务的缺位、弭平社会转型的创伤，乃至释放空前的市场需求；而下放户物质空间上的“回家”则提醒我们，这种韧性不是无限度的——当遭受的冲击和压力超出了限度，它也会崩溃和失能，需要国家的关注、支持和资源投入。
狭义上的“韧性城市”（Urban Resilience）规划理念近年才开始在中国流行，且关注的焦点多集中于基础设施、生态环境等物质空间，但从广义上讲，中国的城乡政策早已在不知不觉中遵循这样的逻辑，对韧性的利用不是一种刻意的政治策略，而是“摸着石头过河”的实用主义。在过去四十年，这种韧性被当作一种“红利”的同时，其韧性的限度却被大大忽视了。一个经典的例子就是网上广为流传的人口政策“合订本”——从1985年的“只生一个好，政府来养老”，到1995年的“只生一个好，政府帮养老”，再到2005年的“养老不能靠政府”，最后到2012年的“推迟退休好，自己来养老”。旧的社会主义国家福利逐步退场，新的公共服务体系尚未建立，养老的责任就被逐渐转嫁到家庭内部，家庭成了转型期最后的社会安全网。
1985年底，南湖新村竣工。来年春节前夕，第一批回城下放户搬入新居，当时的报纸谓之“下放遗害今扫除，敲锣打鼓住南湖”。尽管当时还没有房地产市场的概念，但居住空间/住房似乎成为一个家庭的韧性之底线。拥有住房，家庭可以由此在城市中拥有更多发展的能力，遭受冲击之后再恢复的能力和韧性更强；而缺少住房，韧性更小，家庭以及家庭成员显得更加脆弱。（图片来源：南京市档案馆）
另一方面，家庭代际的互助伦理是双向的：子女帮父母养老，父母则要帮子女成家。在房价收入比畸高的今天，传统伦理的存在，使大城市的年轻夫妻能够动员双方家庭的“六个钱包”承受远超其支付能力的房价。自1998年住房商品化改革以来，教育等公共资源与房产落户挂钩，买房逐渐成为新组建家庭的“刚需”。短短二十年间，“结婚必须买房”的观念蔚然成风，在这场房地产市场的“高杠杆”游戏里，中国的城市家庭把外部的政策性不平等转变为内部的伦理规范，从而内化了再生产的代价。
90年代后，“买房结婚”的观念开始成为一种社会共识，与同时腾飞的房地产构成正向循环，驱动着中国的城市化进程。但这一模式也必将随着中国“家庭”的演变和城市增量开发的终结，而逐渐瓦解。（图片来源：网络）
家庭的韧性就像弹簧一样，如果“人口红利”的另一面是恶劣的劳动状况，那么“家庭红利”的另一面，就是家庭的不堪重负。在当下的中国城市，家庭面临两大再生产的危机：一方面，外部的压力过大，高企的房价使“六个钱包”逐渐难以承受，而租售不同权等问题仍未得到解决，买房的压力反过来阻碍了家庭的再生产；另一方面，随着生育率下降、老龄化程度加深、结婚年龄大幅推迟、多元成家形态出现，家庭内部的结构和伦理也在松动。当中国家庭的韧性到达极限，难以继续内化外部的压力，它所支撑的房地产市场乃至土地财政，也走到了十字路口。
在经历了三十年的社会主义单位“大家庭”和四十年的血缘关系“小家庭”之后，未来的中国家庭和城市空间形态会转向何方呢？
从某种意义上说，眼下年轻人越来越多的晚婚、晚育、晚买房，乃至于不婚、不育、不买房，恰是他们的“武器”。而这种“不合作”的直接结果，就是租房比例的上升，政策制定者也开始鼓励租赁市场的发展。但是，更多的租房也意味着城市社群的原子化，并将逐步改变家庭的结构。随着城市愈发原子化，要维系社会的稳定，也将需要更高水平的福利保障。
王佳琦认为，经历了单位“大家庭”和亲子“小家庭”主导的中国城市，如今在家庭结构意识的多重挑战下，除原子化之外，另一种可能的社群形态就是“社区化”，即由社区成员组成松散的互助“泛家庭”。
社区在中国并非新鲜事物，但长期以来一直处于自在而非自为的状态。在家庭的韧性逐渐被透支，乃至达到上限的今天，社区或可演变为“泛家庭”，重新建构一种中国式的“泛家庭韧性”。这一方向并非向壁虚构，而是对中国历史上的“家园”传统的回归。在全球范围内，这样的例子则多不胜数，比如墨尔本玫瑰街艺术市场（The Rose St. Artists’ Market），最初就由从事艺术工作的居民在自家废弃的仓库发起，吸引了越来越多志同道合的人加入，一路发展成为如今的城市文化名片。
这种新式家园的探索在今日之麓湖已有相对成熟的样本。2023年在麓湖水上剧场开幕的CCC成都社群大会，就以对“社群”含义的再次追问，重新梳理了这份日益壮大的社群力量。这个最初起源于10个社区同好群的邻里组织，一开始就是自为发生的，我们逮住了这个好“苗头”，经过近十年的浇灌，到今日它已更自由地茁壮成长。麓客社创中心是CCC大会背后的发起方之一，这个当年的“灌溉器”也已从麓湖背后地产公司的一个部门脱离出来，转型为一家非营利性社会创新组织，妙不可言地从官方助推手逆行为真正自由的社群一份子。于是在CCC成都社群大会上，你已不止能看到多维度的个体，还有各种具有商业价值的品牌组织，视角已从小小的社区，转至社会这一更大层面。
麓客社群日常活动图
现在的麓客社群已被组织者与参与者们认为是一座桥梁，人们来到此处已不单是为了社群，而是社群背后创新和变革的可能。CCC大会上所展现出的这种“生机”，正是社区从自在走向自为后，突破了家庭单元的“制度化的想象”形成的新韧性。它证实了新的类家庭韧性不仅可以来自血缘关系，还能缘于长期共同生活实践中形成的身份归属、伦理观念和情感联结。
过去四十年，中国的商品房社区之所以缺乏社群感，很大程度上是因为它们立足于核心家庭和私有产权的想象，并排斥在此之外的共同体可能。因此在王佳琦的设想里，一个有内在韧性的居住社区，应当首先是“意向型社区”（intentional community），即先产生合作居住（co-housing）的意愿，再讨论具体的建设计划。
居住者自愿联合，共同参与住区的规划，通过协商机制产生社区决策。麓湖在社群力量的影响下，形成如今的共创、共治局面也正符合这样的规律。
成都麓湖社区中的居民自发共建了属于自己的节事活动，通过自下而上的方式将这个社区从“他乡变成故乡”，人们开始主动链接到了一起。图为参与到社区节日的麓湖居民
从这个意义上讲，当下的传统家庭危机和房地产市场寒冬，也是一次转型的契机。当家庭的韧性到达极限，当“刚需”不再理所当然，狂飙了二十年的中国房地产市场，也无法继续坐享红利，必须重新审视那些被边缘化的可能性，主动塑造新的社群形态。
立足市场下行期，麓湖在购入门槛接近500万的情况下，数次因新组团开盘不久即宣告售罄的信息出现在行业媒体报道中，也有人戏称麓湖的房子“一房难求”，虽不至如此夸张，但多年来最直观的市场数据也的确让我们不断收获正向反馈。如果追求极致化的产品创新和与之匹配的落地能力是提升产品力基本素养，那我们始终在反复叩问的是：产品创新围绕什么展开？创新的能量源头究竟来自何方？
背靠重构的关于“家”的内核，我们看到的是：房屋只是容器，不同风格下华丽的外表，只是居住精神具象呈现的一环，归根结底还在于盛装怎样的生活。
在家庭韧性于极限上逐步向外扩散寻求转变的今日，中国人的居住生活也迎来了新一轮的探索，过去一段时间，人们陷入过盲目“扩张”家庭韧性的误区，企图用精致华丽的空间（无论室内或室外）编织一个关于家的美梦，这样的误区在于将壮大家庭韧性仅仅寄托于容器的外表之上。要做好居住的创新，就要看到如今的市场并不只在意距离，更在意房子所承载的人际圈层、生态环境、社区氛围、服务品质……这些和理想城市生活息息相关的因素。即使当下住房总量大，针对高端市场的房产仍然供不应求。
在改善住宅需求量依旧显著上涨的现阶段，人们需求更高品质的产品，且是短时间无法复制的“高端”产品，这样巨大的市场空白，既是机遇，也是挑战，并且早已暗中指明了方向。
多年实践中我们发现一个规律：当人们试图提升家庭（包括个体）产能，获得更高收益时，往往需要寻求更多的社会连接。因此，韧性越强的家庭（或组织），往往与社会、群体联系越紧密；反之，越是孤立无援，越是无力改变生产结局。
因此，当下的城市、人群都急需一种新的生活方式，去打破社会原子化的僵局，让每一个家庭都能从“碎片化”的社会中重新找到连接，建立社区韧性。这种韧性需要从零开始培育，也恰是我们早在十年前就懵懂碰撞出的自我定位——不是房地产开发商，而是以城市运营商为目标，为城市居民建立起真实的连接。自最初万华主导的蓝图框架，到如今的居民自发、群体共创，从麓湖生长起来的居住精神最终点化了追求极致的居住外壳，成为了我们理想中的房子的灵魂所在。我们在以麓湖为首的全新城市生活实验场里反复深入个体生活寻找答案。物理层面上，我们为这座容纳约15万人的“城市”，做出了更前沿的湖景资源、交通规划、生态景观作为创造城市理想生活的底色。
在此基础上，为了满足不同人群的复杂需求，我们进行了艺术文化、商业场景、社群发展、社区共治等发展分支的裂变，在打造新城市中心的同时，也在重塑与过去截然不同、充满想象力的城市生活。
现如今的麓湖俨然朝着理想中的城市生活进发
近年来，中国城市还出现了像706生活实验室这样探索共同生活可能的组织，但相较于庞大的地产开发规模，体量还只是九牛一毛。正如王佳琦说的那样，在中国城市化的下半场，综合的社会空间开发将取代纯粹的物质空间营建，成为新的增长点；常态化的社区运营将取代一次性的商品房销售，成为新的“刚需”。当 “泛家庭”的内在韧性逐步形成，一个更稳健而持久的市场，也将会随之诞生。到那时，人们才会真正看清，购买一切产品的真正需求都源于对美好生活的向往，这也是人类进步永恒的主题。
注：本文获《城市中国》授权
在原文基础上延伸创作麓湖生态城相关内容
城市运营并不是单一的，而是涉及方方面面，需要不同专业领域的人士共同来探讨、实践。在「对话」栏目，我们邀请国内外优秀的专业学者、机构，以麓湖麓系或者全球优秀城市运营为案例，进行不同样本分析，探讨城市未来发展可能性。形式有对谈、专访、约稿、品牌书、沙龙、论坛等，以影响更多专业、更有影响力的人群来交流、加入。
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