山东高院：当事人认为房屋评估远低于周边商品房价格，提出复核申请，评估机构答复后，未继续向评估专委会申请鉴定，视为认可复核结论

文摘 2024-12-28 15:00 河北

征拆补偿，依法有据，应依法维权。

裁判要点

1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十九条规定：“被征收人在公告协商期内协商不成的，房屋征收部门可以组织采取逐户征询、集中投票或者通过抽签、摇号等随机方式选定房地产价格评估机构。采取集中投票、抽签或者摇号等方式选定房地产价格评估机构时，房屋征收部门应当邀请被征收人、乡镇人民政府、街道办事处和居民委员会代表等进行现场监督。”涉案片区房屋评估机构首先由被征收人协商选定，如果协商不成，则采取抽签方式从候选评估机构中随机选取。由于涉案片区被征收人未协商一致，因此最终涉案项目通过抽签的随机选定方式，符合上述相关规定。

2.《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第一款规定：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。”涉案房地产评估分户报告确定的评估时点为房屋征收决定公告之日，评估时点的确定符合法律规定。根据房地产评估分户报告的内容，评估机构对被征收房屋的测算选用比较法，然后结合被征收房屋的区位、实体、权益等多种因素与选取的新建普通商品住房进行对比修正，得出征收补偿价值。评估机构对涉案房屋评估的价值类型和技术路线，未违反相关规定。在评估机构作出的房地产评估分户报告中，两名具有房地产价格评估资格的房地产估价师签字，房地产评估分户报告并不存在《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第三十二条规定的内容欠缺或结论不明等情形，亦无证据证明存在评估结论明显偏离市场价值的情形。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条、第二十一条、第二十二条规定，房屋被征收人对房地产价格评估机构受委托作出的房屋价值评估结果有异议，可以向房地产价格评估机构书面申请复核评估；对复核评估结果有异议，可以向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。当事人认为分户评估报告对其房屋的价值评估过低，远远低于周边商品房价格，向评估机构提出复核申请，评估机构于进行了答复，复核结论为评估依据合理、充分，评估程序合法、有效，评估结果不变。上诉人未继续向评估专家委员会申请鉴定，应视为对复核结论的认可。

裁判文书

山东省高级人民法院

行政判决书

上诉人（原审原告）徐某波，女，1972年9月20日出生，汉族，住略。

被上诉人（原审被告）潍坊市XX区人民政府，住所地略。

法定代表人刘某安，区长。

上诉人徐某波因诉被上诉人潍坊市XX区人民政府（以下简称XX区政府）房屋征收补偿一案，不服潍坊市中级人民法院（2023）鲁07行初3X号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：原告徐某波是潍坊市XX区某地的所有权人，房屋所有权证号为潍房权证市属字第0×**号，房屋证载建筑面积为150.53平方米，房屋用途为住宅。2022年4月25日，被告XX区政府作出《潍坊市XX区人民政府关于潍坊市人民医院南乐道以南片区房屋征收决定》（以下简称《征收决定》），并附《征收补偿方案》。同年4月26日，XX区政府作出奎政征［2022］X号《关于潍坊市人民医院南乐道以南片区房屋征收决定的公告》，连同《征收补偿方案》一并予以张贴公告。原告的案涉房屋在《征收决定》公示的被征收范围内。上述《征收决定》及《征收补偿方案》已经（2022）鲁07行初3X号行政判决、（2022）鲁行终89X号行政判决确认为合法有效。

XX区政府公布的《征收补偿方案》载明，…二、住宅房屋补偿方式（一）货币补偿内容：1．货币补偿内容：（1）被征收房屋主房价值补偿：由房地产价格评估机构评估确定。（2）被征收房屋装饰装修补偿、附属物补偿及配套设施迁移补偿：由房地产价格评估机构评估确定。（3）搬迁费：每户600元。（4）临时安置费：按被征收房屋主房建筑面积每月每平方米10元标准，一次性给予6个月补偿。每月不足500元的，以500元计算。2．搬迁奖励：凡在规定的签约期限内签订补偿协议并在协议约定的时间内完成搬迁的，按被征收房屋主房价值补偿的20%给予货币奖励。3．资金拨付：货币补偿协议签订并办理房产证、土地证注销登记手续后，5个工作日内将被征收房屋主房价值补偿、装饰装修补偿、附属物补偿、配套设施迁移补偿、搬迁费、临时安置费支付给被征收人。搬迁奖励款待被征收人将被征收房屋腾空、交房后，5个工作日内支付给被征收人。（二）产权调换方式：1．用于产权调换的房屋（以下简称安置房）及其相关情况：（1）安置地点：异地安置于某小区1#楼3至17层、2#楼1单元3至17层、15#楼2单元2至16层部分房屋（安置地点坐落于宝通街以北、玉泉街以东，见附件一）。（2）安置房过渡期限：…（3）安置房型：…（见附件二）。（4）装修标准：见附件三。（5）安置房安置价格：由房地产价格评估机构评估确定。（6）地下储藏室价格：由房地产价格评估机构评估确定。（7）地下停车位：可自愿购买。购买优惠价8万元/个，每户限购1个优惠车位。（8）选房原则：…2．货币补偿内容：（1）被征收房屋装饰装修补偿、附属物补偿及配套设施迁移补偿：由房地产价格评估机构评估确定。（2）搬迁费：每户1200元。（3）临时安置费：按被征收房屋主房建筑面积每月每平方米10元标准，一次性先给予36个月补偿，待回迁安置时，再按实际过渡期限进行结算。每月不足500元的，以500元计算。因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，自逾期之日起按照标准双倍支付临时安置费。3．搬迁奖励：凡在规定的签约期限内签订补偿协议并在协议约定的时间内完成搬迁的，按被征收房屋主房价值补偿的20%给予货币奖励。

2022年4月26日，潍坊市XX区住房和城乡建设局作出《潍坊市人民医院南乐道以南片区房屋征收评估机构选取工作通知》并予以公示，该通知载明：…三、房屋被征收人可从上述三家候选机构中优先考虑，选定一家作为本片区的评估机构，也可按本通知第二条规定选取其他符合条件的评估机构。四、房屋被征收人需在2022年5月6日下午5：30前协商选定房地产价格评估机构，并将选定结果以书面形式报房屋征收部门。五、协商不成的，将于5月7日上午在潍坊市人民医院片区××室，采取抽签方式从候选评估机构中随机选取，公证机关现场公证。

2022年5月7日，在公证处的公证下，潍坊市XX区住房和城乡建设局抽签选取山东XX土地房地产资产评估有限公司为南乐道以南片区的房屋征收评估机构，对于选取过程，公证书载明：二O二二年五月七日上午，…在申请人指派的参加人员陈某、李某庆及部分被征收人、街道、社区工作人员面前，公证人员向申请人指派的抽签人员颜某涛分别展示打印有“山东汇港土地房地产评估测绘有限公司”、…“山东XX土地房地产资产评估有限公司”的纸签，三枚纸签大小、材质均相同。同日，潍坊市XX区住房和城乡建设局对评估机构选定结果予以公示。

2022年5月10日，山东XX土地房地产资产评估有限公司出具分户评估结果公示表，并予以张贴公示。5月15日，山东XX房地产土地评估测绘有限公司出具关于徐某波案涉房屋的房地产评估分户报告，被告工作人员于5月17日向原告邮寄送达。2022年5月27日，原告就上述评估分户报告向山东XX土地房地产资产评估有限公司提出复核申请，山东XX土地房地产资产评估有限公司于2022年6月1日进行了答复，复核结论为：评估依据合理、充分，评估程序合法、有效，评估结果不变。

2022年8月29日，潍坊市XX区住房和城乡建设局作出《潍坊市XX区住房和城乡建设局关于对潍坊市人民医院南片区房屋被征收人徐某波等五户作出房屋征收补偿决定的请示》（潍奎住建呈〔2022〕2X号），申请XX区政府对在潍坊市人民医院南片区征收项目签约期限内未能达成补偿协议的被征收人依法作出房屋补偿决定。

2022年11月21日，XX区政府作出潍奎政征补字〔2022〕1X号《房屋征收补偿决定书》（以下简称《补偿决定》），载明：…登记在被征收人徐某波名下的XX区某地房屋，位于潍坊市人民医院南乐道以南片区房屋征收范围。房屋所有权证号为潍房权证市属字第0×**号，房屋证载建筑面积为150.53平方米，房屋用途为住宅。…根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，按照《征收补偿方案》，本机关作出房屋征收补偿决定如下：一、对被征收人徐某波名下的XX区某地房屋实施征收，被征收人应按照《征收补偿方案》的规定选择货币补偿或产权调换。二、被征收人如果选择货币补偿，应得货币数额为：1、主房价值补偿：1257517元；2、搬迁费：600元：3、临时安置费：9430.2元。上述3项合计为人民币1267547.2元。被征收房屋装饰装修价值补偿、附属物价值补偿及配套设施迁移费补偿待被征收人同意入户查勘后进行据实补偿。三、被征收人如果选择产权调换，应按《征收补偿方案》的规定选择用于产权调换的房屋。用于产权调换的房屋价值与被征收房屋价值的差价按《征收补偿方案》规定结清。另被征收人应得搬迁费1200元，临时安置费按《征收补偿方案》规定据实结算，被征收房屋装饰装修价值补偿、附属物价值补偿及配套设施迁移费补偿待被征收人同意入户查勘后进行据实补偿。上述二、三项款项已存储于中国建设银行股份有限公司潍坊XX支行。四、被征收人应自收到本决定书之日起15日内到潍坊市XX区人民政府广文街道办事处选择补偿方式，办理房屋征收补偿手续，领取相关款项，并将XX区某地房屋腾空，交付房屋征收部门。该决定书另载明了徐某波的救济权利、方式及期限。

XX区政府于2022年12月1日向原告送达《补偿决定》，原告不服提起本案诉讼。

原审法院认为：房屋征收决定是征收补偿决定的前置程序，本案所涉《征收决定》的效力已为生效判决所确认，故本次诉讼中不再对该征收决定的合法性予以审查。通过双方的诉辩主张，本案双方争议的焦点问题是XX区政府作出的涉案《补偿决定》是否合法。

第一，关于分户评估报告确定的房屋价值补偿是否合理的问题，这也是双方争议的主要焦点。原告认为分户评估报告对其房屋的价值评估过低，远远低于周边商品房价格，但原告未申请潍坊市房地产价格评估专家委员会进行鉴定。依据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房［2011］7X号）第十四条第一款规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。周边商铺与案涉房屋在建筑结构、新旧程度、土地使用权年限等方面均不相同，不具有可比性。根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十二条的规定，对被告在行政程序中采纳的鉴定结论，原告或者第三人提出证据证明有下列情形之一的，人民法院不予采纳：（一）鉴定人不具备鉴定资格；（二）鉴定程序严重违法；（三）鉴定结论错误、不明确或者内容不完整。原告提交的证据不能证明评估报告存在以上情形，且就原告对评估公司做出房产评估的依据、选取比较案例商品房的原因、选取基准楼的依据以及评估报告对比因素评分标准等提出的异议，评估人员在庭审中一一进行了说明，故被告采信该评估报告并据此作出《补偿决定》，并无不当。

第二，关于XX区政府作出的涉案《补偿决定》的内容是否合法的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”第二十五条第一款规定，“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”本案中，XX区政府作出的涉案《补偿决定》规定了补偿方式、补偿金额和支付期限、搬迁费、临时安置费及复议和诉讼权利等，相关费用及补偿金额经核算，符合《征收补偿方案》的规定。同时该《征收补偿方案》对于安置房的地点、面积、过渡期限等内容均进行了规定，结合附件，被征收人可据此进行比较和选择。原告称补偿决定中用于产权调换房屋不具体明确与事实不符。综上，被告作出的《补偿决定》的内容符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条、第二十六条的规定。关于《补偿决定》缺失部分费用的问题，系因原告不同意入户勘查所致，被告在《补偿决定》中已明确载明，房屋室内装饰装修、移装费及地上附着物评估价值等三部分费用待原告同意入户勘查后据实补偿，未侵害原告的合法权益。

第三，关于补偿方式是否合法的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”本案中，XX区政府在《补偿决定》中提供了货币补偿和房屋产权调换两种方式供原告选择，并未剥夺其选择权。同时，被告对涉案房屋及商业安置房价值进行了评估，以确定产权调换房屋价值，用于产权调换，上述行为足以保障原告可实际享有并行使选择权。

第四，关于被告作出《补偿决定》的程序是否合法的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十九条规定，被征收人在公告协商期内协商不成的，房屋征收部门可以组织采取逐户征询、集中投票或者通过抽签、摇号等随机方式选定房地产价格评估机构。采取集中投票、抽签或者摇号等方式选定房地产价格评估机构时，房屋征收部门应当邀请被征收人、乡镇人民政府、街道办事处和居民委员会代表等进行现场监督。本案中，潍坊市XX区住房和城乡建设局公示的《潍坊市人民医院南乐道以南片区房屋征收评估机构选取工作通知》赋予了被征收人首先协商选定房地产价格评估机构的权利，协商不成的，则采取抽签方式从候选评估机构中随机选取。因被征收人未协商一致，最终涉案被征收项目通过随机选定的方式，并在公证处的公证下选定山东XX土地房地产资产评估有限公司为评估机构，评估机构的选择符合法定程序。公证书显示选取过程中，邀请了部分被征收人、街道、社区工作人员等参加，符合法律规定。原告主张选定评估机构程序不合法，依据不足，不予支持。XX区人民政府作出《补偿决定》后进行了公告，并送达给原告，送达程序也符合法律规定。

综上，被告XX区政府作出的《补偿决定》内容及程序均符合法律规定，原告要求撤销，依据不足，不予支持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回徐某波的诉讼请求。

上诉人徐某波不服原审法院判决提起上诉，请求撤销原审法院判决并改判支持上诉人的诉讼请求。理由如下：一、涉案房屋评估机构选定程序违法。本案被上诉人提交的证据无法证明评估机构选择的合法性，原审法院作出评估程序合法的认定与在案证据严重不符。二、涉案房屋评估分户报告存在重大错误，确定的房屋价值补偿明显不合理。评估公司在作出评估分户报告前并未依法对上诉人的房屋进行实地查勘，严重违反法定估价程序，评估分户报告的内容缺乏现实依据。该评估分户报告选取的基准楼与上诉人房屋房龄相差大，价值相距甚远，系数的认定无法律依据及明确标准。被上诉人故意选取价值低的楼房来评估上诉人的房屋，因此确定的房屋补偿价值明显不合理，严重侵犯上诉人的合法权益。原审法院认为被上诉人采信该评估报告并作出《补偿决定》并无不当，缺乏事实和法律依据。三、房屋征收部门未与上诉人就补偿问题进行充分协商，被上诉人作出的《补偿决定》程序严重违法。潍坊市XX区住房和城乡建设局没有与上诉人沟通补偿事宜，违规选择评估机构，被上诉人未审查本案协商的具体情况，直接作出《补偿决定》，程序严重违法。四、《补偿决定》中的补偿方式不合法。被上诉人作出的《补偿决定》没有包含用于产权调换房屋的地点和面积、周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，导致产权调换方式不具有现实可行性。综上，被上诉人作出的《补偿决定》从房屋价值、补偿内容、补偿方式以及作出程序均存在严重违法情形，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法予以纠正。

被上诉人XX区政府未提交书面答辩意见。

各方当事人在原审中提交的证据和依据等已制作电子卷宗移送本院。本院同意原审法院确认的案件事实。

本院认为：本案争议的焦点问题是被上诉人作出的案涉《补偿决定》是否合法。

一、关于房屋评估机构选定程序是否合法的问题

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十九条规定：“被征收人在公告协商期内协商不成的，房屋征收部门可以组织采取逐户征询、集中投票或者通过抽签、摇号等随机方式选定房地产价格评估机构。采取集中投票、抽签或者摇号等方式选定房地产价格评估机构时，房屋征收部门应当邀请被征收人、乡镇人民政府、街道办事处和居民委员会代表等进行现场监督。”本案中，从《潍坊市人民医院南乐道以南片区房屋征收评估机构选取工作通知》的内容来看，涉案片区房屋评估机构首先由被征收人协商选定，如果协商不成，则采取抽签方式从候选评估机构中随机选取。由于涉案片区被征收人未协商一致，因此最终涉案项目通过抽签的随机选定方式，符合上述相关规定。涉案片区确定山东XX土地房地产资产评估有限公司为评估机构，系在潍坊市XX公证处的公证下抽签选定，公证书载明选取过程中邀请了部分被征收人、街道、社区工作人员等参加，符合法定程序，并无不当。上诉人主张评估机构选定程序违法，缺乏事实依据，原审法院不予支持，并无不当。

二、关于评估报告确定的房屋价值是否合理的问题

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第一款规定：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。”本案中，涉案房地产评估分户报告确定的评估时点为房屋征收决定公告之日，即2022年4月26日，评估时点的确定符合法律规定。根据房地产评估分户报告的内容，评估机构对被征收房屋的测算选用比较法，然后结合被征收房屋的区位、实体、权益等多种因素与选取的新建普通商品住房进行对比修正，得出征收补偿价值。评估机构对涉案房屋评估的价值类型和技术路线，未违反相关规定。在评估机构作出的房地产评估分户报告中，两名具有房地产价格评估资格的房地产估价师签字，房地产评估分户报告并不存在《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第三十二条规定的内容欠缺或结论不明等情形，亦无证据证明存在评估结论明显偏离市场价值的情形，故上诉人关于房地产评估分户报告存在错误的主张，本院不予支持。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条、第二十一条、第二十二条规定，房屋被征收人对房地产价格评估机构受委托作出的房屋价值评估结果有异议，可以向房地产价格评估机构书面申请复核评估；对复核评估结果有异议，可以向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。上诉人认为分户评估报告对其房屋的价值评估过低，远远低于周边商品房价格，向评估机构提出复核申请，评估机构于2022年6月1日进行了答复，复核结论为评估依据合理、充分，评估程序合法、有效，评估结果不变。上诉人未继续向评估专家委员会申请鉴定，应视为对复核结论的认可。

三、关于案涉《补偿决定》的内容是否合法的问题

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第二款规定：“补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。”本案中，被上诉人作出的案涉《补偿决定》明确了补偿方式、补偿金额和支付期限、搬迁费、临时安置费及复议和诉讼权利等，相关费用及补偿金额经核算，符合《征收补偿方案》的规定。关于上诉人主张《补偿决定》中用于产权调换房屋不具体明确导致补偿方式不合法的问题。结合本案事实，被上诉人已在《征收补偿方案》对于安置房的地点、面积、过渡期限等内容均进行了明确规定，被征收人可据此进行比较和选择，故原审法院对其主张不予支持，并无不当。关于《补偿决定》缺失房屋装饰装修、附属物及配套设施迁移费补偿的问题，系上诉人不同意入户勘查所致，被上诉人在《补偿决定》中已明确载明，三部分费用待被征收人同意入户勘查后据实补偿，不违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《征收补偿方案》的规定，未侵害被征收人的合法权益。案涉《补偿决定》中提供了货币补偿和房屋产权调换两种方式供上诉人选择，并未剥夺其选择权。同时被上诉人对涉案房屋及商业安置房价值进行了评估，以确定产权调换房屋价值，故案涉《补偿决定》认定事实清楚，适用法律正确，并无不当。

综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人徐某波负担。

本判决为终审判决。

（来源：裁判文书网）

京尹律师提醒

多学习法律知识，少吃亏。有法律问题可咨询京尹律师。

维权热线

400-612-5618

关于我们

律所环境

律所活动

律所文化

京尹生日会

锦旗荣誉

擅长领域

往期精彩：

【律所要闻】

关注我们

FOLLOW US

扫码关注

京尹抖音号

扫码关注

京尹快手号

扫码关注

京尹视频号

FOLLOW US

扫码关注

京尹服务号

扫码关注

京尹民商号

扫码关注

京尹征拆号

北京京尹律师征拆团队

已通过法律为近千人解决征迁问题，维护了自己的合法权益。