2024年，上海滨江豪宅开始了清仓“竞速赛”！
陆家嘴17.28万/㎡的滨江凯旋门、徐汇滨江17.8万/㎡的启元火速日光，浦东世博滨江15.6万/㎡的保利世博天悦、黄浦世博16万/㎡的绿发浦江园仍在热销……
就在上周末，酝酿了近4年的陆家嘴北滨江也站上起跑线。
陆家嘴太古源•源邸，首开50套房源。
这是极有可能是浦东内环内最后一个一线滨江豪宅楼盘。
它的价格也来到了16.98万/㎡！
16.98万/㎡，定价保守了？
上海的江景房是非常昂贵的。
这点从链家上的房价地图就可以看出来，黄浦江两岸的板块二手房动辄10万+/㎡。
原因也很简单，有黄浦江壮丽的景观加持。
还有就是数量少！
虽然黄浦江很长，但核心江段只有45公里，如果缩小到内环内，就不足10公里。
其中一线滨江地块，即与黄浦江之间只有绿植和休闲步道、没有任何楼宇遮挡的地块，大多被用来打造写字楼、商场，以及公共配套了。
因此一线滨江的住宅并不多。
其中，能称得上是江景豪宅的，就更少了！
现有的江景房，很大一部分还是建设较早的小区，配置已经跟不上时代了、产品也开始老化了，不能再称为豪宅了。位于浦东陆家嘴8万+/㎡的世茂滨江花园就是最好的例子。
还有不少小区本身就是老破小，例如位于徐汇滨江的滨江小区。
现在市面上现有的一线江景豪宅新房只剩下16万/㎡绿发浦江园、15.6万/㎡的保利世博天悦，以及现在陆家嘴北滨江16.98万/㎡陆家嘴太古源•源邸。
陆家嘴太古源•源邸也把“一线滨江”的优势发挥到了极致。
首批50套房源全部都是陆家嘴北滨江一线位置，前方无遮挡，低区也有黄浦江北向正面景观。
本次一线沿江的产品只做了278和388㎡两种户型，均把北向观江面做到了最大，堪称超大尺度的IMXA界别的客厅。
最后的一线江景豪宅机会、又都大户型产品，在内环内17万/㎡均价频出的基础上，有一小部分人认为，16.98万/㎡未能体现出项目的价值。
16.98万/㎡，还是有硬伤？
陆家嘴北滨江，是陆家嘴往北的一块长条形区域。
这两年没什么新房入市。
2021年，陆家嘴集团以150.49亿拿下这里的一幅地块，并且联合太古地产合作开发，即陆家嘴太古源•源邸，首开卖16.98万/㎡。
目前周边的次新房，像万科翡翠滨江挂牌均价16.1万/㎡，陆家嘴壹号院挂牌均价22.1万/㎡、中企滨江悦府挂牌均价17.1万/㎡、邑滨江挂牌均价17.2万/㎡…
有一点值得注意，不少做豪宅中介的朋友告诉笔者：
“这一片区域的次新豪宅谈价空间特别大！”
像邑滨江上个月成交的一套103.56㎡的2房，成交价比挂牌价低了199万，要知道这房子在成交之前还有过4次调价。
这一方面，是因为这里的城市界面问题。
北滨江还是有成片的老公房和安置房，这些房子零零散散地分布在昌邑路沿线，切碎了北滨江的城市界面。
走在这里，出现在你前面的会是滨江豪宅，但是没走两步路，出现的又是老破大和老破小。
另一方面，则是这里缺少人流和商业。
陆家嘴北滨江的办公楼受制于14、18号线建得很晚开通的也很晚，目前空置率比后滩、真如都要高。
根据高力国际的数据，北滨江的商办空置率依旧高达57.2%，在一众次中心区子市场中一骑绝尘，比他还高的地方只有苏州河。
面对这些问题，陆家嘴太古源•源邸也拿出了自己的方案。
项目本身就是一个自带商业的综合体。
规划总建筑面积约39万平方米，包含了高端住宅、太古商业、甲级办公楼、文化活动空间、酒店及服务式公寓等多元业态。
其中，商场定位是做了一个更加亲民的社区商业定位，就在小区楼下，业主下楼即可逛街。
黄浦江边的房价，稳定了！
随着陆家嘴北滨江的登场，2024年黄浦江豪宅的价格形成了稳态！
从北往南，先是便宜，然后变贵，最后又便宜了。
陆家嘴、董家渡、徐汇滨江和世博滨江，都是这20年来新冒出来的好地段，城市界面漂亮、生活氛围成熟，人气也很足。
最典型的就是前滩。
这十几年来从一片空地变成了高楼大厦，新房价格也来到了13.2万/㎡，这两年一直是市场上的焦点。
这些板块中，一线的滨江豪宅又更容易看到价值！
例如，年初位于徐汇滨江的香港置地启元，入市单价高达17.8万/㎡，一度是当时上海的新房最高价。
又比如说现在16.98万/㎡的陆家嘴太古源•源邸。随着它的即将入市，陆家嘴北滨江的二手房已经找不到什么笋盘了！
说在最后
陆家嘴北滨江的这方宝地，是当年的上海市土地出让的“一号地块”，意义重大。
站在2024年回头看，这幅地块极有可能也是浦东内环内最后一个一线滨江豪宅的楼盘。
无论是觉得定价保守还是激进，我们都有理由相信这方土地能带来足够多的精彩。
