虹口，怎么落魄成这样了？
楼市
2024-11-11 07:50
上海
今年下半年，绿城以13.1万元/㎡的楼板价拿下徐汇滨江原小米地块，炸响了楼市第一声惊雷。无人知晓的角落，被绿城一母双胎竞得的虹口江湾镇街道HK0017-18、HK0017-21、HK0018-31地块却悄悄碎了——在市区新盘价格节节攀升，10％土拍限价被取消的当下，它此次楼板价仅48447元/㎡，甚至比去年土拍的虹悦里地块55372元/㎡的楼板价，低了足足6926元/㎡！在继等到了认房不认贷，等到了放松限购，等到了利率下调之后——抱着对老牌市中心虹口楼面价居然会下跌的好奇心，时隔两个月，我去江湾镇，去绿城·沁香园转了一圈。
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2023年-2024年，两年间，江湾镇连着推出三个全新盘：虹盛里、虹悦里、沁香园。去年之前，江湾镇的供应十分萧索，如果我们把目光放到整个凉城板块，也不难发现，2023年虹盛里入市之前，这里已经断供将近三年了。
按照经验，一般市区老破小扎堆的板块，断供久了一定会爆发一些改善需求。
作为断供十年首发新房，中海长宁第，入市时认购率超400%，是当年火爆的”千人摇“新房之一去年年中开始销售的虹盛里，两个批次共推出451套房源，现在还在续销。根据最新的信息，目前该项目还剩下355套房源未售出，如果按照项目的平均去化速度，剩余房源还需要大约3.1年的时间才能清盘。中环边，有3号线、19号线（在建）、20号线（在建）、逸仙高架以及大柏树立交可快速通达市区。下了地铁，入目几乎是清一色的六层老公房，电线在我们头顶杂乱盘旋。以至于在找绿城·沁香园售楼处的路上，我一直有些微妙的恍惚——
日常生活配套很成熟，烟火气很浓厚，很热闹，爷叔阿姨们都很热情，但是又平白无故让人觉得未来不是那么充满希望。这里的日常所需，基本上是由家门口的社区商业支撑，大型商业几乎都是空白。反观外环外的南翔、徐泾、唐镇纷纷都有地标商业落地或者在建。02
去年繁花三章，绿城可以说真的开启了属于刚需购房者的饕餮盛宴——7日内认购量超2000组，创下历史新纪录。在当下市场环境下走出“独立行情”，成为上海楼市逆市热销的一个亮眼案例。看完繁花三章，“刚需豪宅化”这个概念深深刻进我的脑海里。
首先，是户型的面积段，绿城·沁香园做了一个88㎡的两房。前几个月，执行了十八年之久“7090政策”历史性的退出上海的房地产舞台，网上就关于小户型的争议就一直不小，甚至衍生出一个话题：小户型终于要被上海抛弃了么？确实，关于小户型，今年大众体感上市场也有点不一样了——需求端的转变传导到供应端，我们最直观的感受就是：小户型的房子越来越少了。
土地端陆续放宽的小户型配比，去年普陀区北新泾产业园区的一地块，对中小套型的配比要求已经下降到了30%。我们统计今年中外环间入市新盘，发现中环建面约88㎡以下的小户型占比甚至不足总量的6％。一切似乎都在明晃晃释放信号：上海的小户型已经不吃香了，未来中环新房上车门槛会越来越高。虽然前文说江湾镇这个板块极其普通，但这可能是手里预算有限的年轻人入住中环附近为数不多的机会。正好绿城做了做了最小户型88㎡和最大户型136㎡两个样板房，今天就和大家聊一聊他们的一些比较戳我的小亮点。这个户型是一个非标标准的两开间朝南，一南一北卧室布局的方正2房1卫户型。几乎把小户型更在意的收纳做到了极致，尽可能利用一切零碎空间打造柜体，没有一寸面积被白白浪费。客厅背景墙一侧的储物空间极其夸张，我从来没有在这个面积段的样板间，看见过这么多的柜子！！从进门开始，到电视机墙旁边的早C晚A吧台，都被设计成了储物空间。客厅甚至可以做双面收纳，前后设计两组大面柜体（客厅面柜非交标，仅预留空间）进门第一个玄关柜和鞋柜的部分做了非常多的功能分区设计，长靴、行李箱到皮鞋高跟鞋，再到伞架和扫地机器人，甚至左下角还做了一个内置隐藏的穿鞋凳。回家后入户、换鞋，随手完成收纳工作，归家动作可一气呵成。销售说，因为楼栋一层是架空层，所以项目的得房率不太高，但开发商想尽办法在弥补这一点缺憾。参观样板房，明显能感受到为了提高室内利用率开发商做出的努力。
比如，尽量向外拓展空间，增加室内的实际使用面积——两间卧室自带飘窗，相当于把室内空间分别拓宽了1.5㎡。S墙设计，将冰箱移出，错位设计让整体视觉效果连贯舒适。卫生间3分离设计，使用折叠门使得门后可以多出一部分空间用于储物，总之，实际使用效率堪比1.5卫。进门之后刚才提到的一系列的玄关柜都还在的情况下，还多了一个八百库，用来进一步增加收纳空间。除了卧室、玄关、厨房这些常规收纳，还在客卫镜子后面，还做了一面薄柜。
比如，他们把厨房的顶置风扇移到了「灶具」上方，没有像很多其他项目，追求美观把顶置风扇做在厨房中间，做饭的人能直接吹到凉风。水槽选择了更集成功能的样式，自带了滤干架，也带了洗杯器，整体功能实用性大大增加。收纳柜做成折叠展开的两层，用户使用的时候拉开它或者拿东西可以不弯腰或者少弯腰。
在这个高周转、快节奏的时代，开发商们为了追求效率和生产力，开始遵循不出错就是出彩的“躺平原则”。于是，上海很多新房项目从拿地到施工，都是流水线操作，最终呈现出来的只能是一个“差不多”产品。翻看凉城江湾镇过往履历，会发现这里也不是一直都这么“凉”。2015年6月，景瑞以6.52亿元竞得虹口区江湾镇A06-02号地块（后出售给恒大，即恒大江湾华庭），溢价率为59.02%，楼板价为31793元/平方米，后来开盘价约8.5万/㎡。2016年7月，凉城诞生了史无前例的“地王”（虹口凉城新村街道073-06号地块）。当时一起来竞拍的房企竟然高达15家，不乏金茂、招商、中粮、 保利、金隅、九龙仓这样的头部房企。最终，被民企新城拿下，总价37亿元，楼板价67409元/㎡，溢价率77.39%，后与金茂合作开发，即新城虹口金茂府，开盘价约10-12万/㎡。当时开发商敢这么大胆拿地，一是当时正处在楼市上行期，未来预期高；二是受到不远处的大宁金茂府珠玉在前的案例鼓动——仅仅相隔1.4公里，大宁的地王能诞生这样经久不衰的超级明星盘，虹口怎么不行？这两个楼盘入市后的表现，也是狠狠给了开发商一记重击。
对于普通置业者而言，这种“高估”带来的后果就是——虹盛里一年只买了32套，恒大江湾华庭、虹口金茂府最后都不得不动用分销，甚至折扣，好几年才慢慢清盘。如今回过头来看沁香园的楼板价和溢价率，先不管产品如何，传达给我们的信息无非是：板块的水分正在逐渐被挤压，江湾镇正在回到它的实际价值。但从价格来分析，不论是放眼江湾镇板块还是整个虹口或者整个上海内中环，作为新房，绿城·沁香园的性价比都是无敌的存在。能像工地的标语写的“为上海，再立板块品质标杆之作”吗？覆盖数万魔都房产热爱者，中高端房产社交；分享接地气的房产投资、各抒己见；一手楼盘、8折笋盘、买卖交易等爆料。各板块讨论群、魔都房产群、动迁使用权群、上海户口居住证群、法拍资产处置房产群、家居软装群等。扫码或加modululu为好友，拉你入群。![]()
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