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走向再通胀！和债务货币化！房价还会涨吗？20241031
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最近我们社群里的小伙伴，问到最多的一个问题，一旦开启10万亿财政债务置换，是不是要放水了？你老说债务货币化，走向再通胀，是不是又要来一波房价的暴涨？其实我们也看到了，很多地产博主，趁着最近楼市政策出台后的销量反弹，又开始鼓吹房价大涨言论，这里我们还是有必要讲一讲的。
首先，什么叫走向再通胀，这是针对通缩而言的，现在CPI和PPI都是负值区间，而实际利率是正的，所以这就是告诉大家，能不花钱就不花钱，能晚花钱就别早花钱，这就掉入到了通缩螺旋当中，要想打破这个通缩螺旋，就得让CPI和PPI涨起来，把实际正利率变成实际负利率，这就叫走向再通胀。让大家产生一些涨价预期，能够尽早的消费，他跟房价没有必然因果联系。比如欧债危机之后的化债，以及美国次贷危机之后的几轮QE，房价也并没有再上涨。
其次，至于债务货币化，讲的是通过温和通胀的方式，化解债务的一种手段，为啥国际上通行的赤字率是3%，就是因为每年通胀或者货币扩张，也可以做到3%。所以这样你的赤字，就被通胀慢慢吃掉了，不会发生债务风险。我们可以算下，在每年3%的温和通胀环境下，你的现金购买力，大概20年时间，就会减少一半。所以从这个角度来说，债务货币化之后，对借钱的人有利，对存钱的人不利。但是也得分你借钱干啥，如果瞎投资，买入了一个持续下跌的资产，那可能比通胀对你的影响大的多。不用20年，1-2年你就能亏一半。
第三，房地产企稳回升是什么意思，这是政策的表态，很多人理解为，让房价再次暴涨，这就完全错误了，房地产企稳回升更多指的是经济当中的，开工，施工，竣工量。让固定资产投资，别再成为经济的重大拖累。而并非指的是房价。
第四，破除一个观念，未来房价即便还能上涨，也未必是二手房价格，更不是你的房价。因为房地产市场是一个非有效市场，他的项目差异很大，如果未来只建豪宅，那么新房价格确实会上涨，但由于新房和周边二手房差距巨大，并不会对二手房价格造成影响，而你的房子，未来还有折旧的影响。所以等20年后，钱的购买力下降一半，房价也确实涨了，但是你的房子未必会涨。甚至可能还不如现在的价格。
第五，咱们这波房价下跌，确实速度过快了，一年半时间，跌去了30%，有的地方跌了50%，比当年的美国和日本都狠，所以现在确实有必要稳一稳，让他出现一波像样的反弹。但要知道，美国和日本的楼市下跌，基本有三波，第一波急跌，第二波缓跌，第三波底部震荡。美国是移民国家所以参考性不大，但即便如此，美国也是折腾了10年，房价才爬起来的，从日本来看，这个时间要更长一些。直到他全面量化宽松。和这次疫情开始，他的房价才有所恢复。
所以综合来看，买房投资这个事他基本上翻篇了，大家就不要再有路径依赖的思维了，老齐知道很多人都是在前十几年通过房子赚到了不少钱，甚至现在还有好几套房握在手里没有卖掉，那么最近半年，可能是你最后的下车机会。之前每次政策，几乎只有1-2个月的热度。第3个月开始，数据就会再度回归，这次即便力度较强，估计药效也就半年左右。所以千万别又产生不该有的希望。
当下的房地产市场，最大的问题，就是没地方加杠杆了，09年房价能涨，是因为居民杠杆率20%，2015年房价能涨，因为那时候居民杠杆率40%，2021年实在涨不动了，就因为居民杠杆率已经快70%了，而且还有一个致命打击，高薪行业全面被团灭，互联网，金融，教培，医生，甚至公务员。还有一些做餐饮，做服务的小业主也都生存压力巨大，大家对于自己未来的收入预期非常悲观，所以再贷款几十年去买房炒房这种事，基本不会干了。再加上人口结构的逆转，房子的购买力会越来越少。你要自住可以，未来可能买房自住，比每月租房都划算。但如果想去投资，就得掂量掂量。就一个问题，再过5-10年，你要高价卖给谁？
另外，从政策导向来看风口变化，以前是国内发展，所以房地产加茅台的，茅房模式，获得了足够多的政策支持，但现在大时代变了，我们显然要进入全球博弈，要走高质量发展，新质生产力，去做大国博弈了，无论房地产和茅台，外战没有一个能打的，还全都是拖累，所以他们不再是风口了。以前那些被风口卷上天的猪，别天真的以为，自己学会了飞翔，风口停了，猪都会掉下来，不死也是半残。
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