陈某诉昭通市某局房屋租赁合同纠纷案
——因不可归责于双方的事由导致合同履行不能时双方责任的认定
关键词
· 民事 房屋租赁合同· 情势变更 合同履行不能 约定解· 同时履行抗辩权
· 公平原则 诚实信用原则
基本案情
原告陈某诉称：原告与被告先后签订《合作协议》和《补充协议》，约定被告将临街门面交由原告投资经营，将院后空地划归原告使用，允许原告修建营业用房。但被告非但未将临街门面交付原告使用，反而将该门面租赁给第三方使用，后又禁止原告使用院后空地，给原告经营造成巨大阻碍。故请求判令：一、终止该《合作协议》，并按照房屋现有状况退还被告；二、被告赔偿原告如下损失：1.房屋修建及装修损失4071400元；2.设备损失1742364元；3.营业损失240多万元，以上损失参考设备、装修折旧后要求被告赔偿合计460万元。
被告昭通市某局（简称某局）提出反诉并辩称：被告已经按照《合作协议》的约定将4间临街门面交付原告使用，另外1间是经原告同意借给了其他机关使用，被告已经按照《合作协议》履行了义务。双方《补充协议》约定的范围仅包括办公楼前的院坝，原告经营过程中逐渐占用办公楼后面的院坝，并搭建了违章建筑，经被告多次书面通知，原告仍未交回其占用的不属于合同范围内的办公楼后院坝，原告无故拖欠2013年至2015年的房租，且合同内、外的房屋依然由原告占有未交还。故请求判令：一、原告支付拖欠的房租480600元；二、原告赔偿被告违约金60万元。
法院经审理查明：2009年3月1日，陈某与某局下设的事务中心签订《合作协议》约定：将临街门面5间及二、三楼房产交由陈某投资经营，陈某对大楼进行装修；合作期限为10年；如因不可抗拒因素，必须终止合同时，一般应提前一月书面通知陈某，陈某的经济损失不予补偿；如果事务中心提前解除合同应赔偿陈某装修损失。后因陈某经营所需，经事务中心向某局书面请示，该局批示“同意划给临街房屋后、局办公楼前空地一半中的一部分给中心使用”。2009年3月24日，陈某与事务中心签订《补充协议》，约定：事务中心同意将局机关划归事务中心使用的空地，划归陈某管理使用；允许陈某修建临时营业用房，如果提前终止协议，陈某所修建的房屋和装修损失不予补偿。《合作协议》和《补充协议》签订后，陈某对经营租赁房屋的内外部进行了装修并投入使用。陈某不仅在临街房屋后、局办公楼前面空地上搭建了锅炉房和营业用房，还在局办公楼后面空地上搭建了员工宿舍等临时用房，某局及事务中心当时未提出异议。合同签订前，某局所有5间临街门面中的1间门面已经借给其他机关使用，陈某同意该门面继续由该机关使用。陈某分年度交纳了4年的房租费用。事务中心后被市机构编制委员会撤销。2013年10月30日，某局以“本单位后院要进行改造使用，陈某临时占用局办公楼后的空地使用的员工宿舍及其他杂物都不在租赁合同范围内”为由，通知陈某搬离。2013年12月27日，某局又下发通知，请陈某将局办公楼后搭建的简易房屋在2014年1月10日前自行拆除。2014年4月8日，陈某以某局通知拆除员工宿舍、无法经营为由，向某局提出赔偿申请。2014年11月28日，陈某向某局发出了《关于终止合作协议的告知函》，明确要求终止其与事务中心签订的合作协议并由某局赔偿损失200万元。经双方多次协商后，某局于2014年12月30日书面回复陈某：同意陈某提出终止《合作协议》的要求；原则同意给予陈某适当的经济补偿，但补偿金额不得超过陈某租用以来已实际交付的租金总额。因在赔偿金额上双方分歧较大，无法达成一致意见。2018年3月1日，陈某与某局签订了《租赁房屋及场地退还协议》，但是陈某未在协议约定的2018年3月29日前履行该协议，2018年6月陈某拆除并清运设施设备、交还租赁房屋及场地。后某局变更名称登记某办公室。
云南省昭通市昭阳区人民法院于2016年5月23日作出（2016）云0602民初68号民事判决：一、解除原、被告双方于2009年3月1日及2009年3月21日签订的《合作协议》和《补充协议》；二、由被告某局在本判决发生法律效力后十日内补偿原告陈某经济损失100万元，原告陈某在判决生效十日内将该租赁房屋返还被告某局；三、驳回原告（反诉被告）陈某的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）某局的反诉请求。宣判后，某局以陈某私自在局办公楼后面空地修建营业用房，当时未提出异议不代表认可，要求陈某拆除其私自搭建的建筑系合理合法行为，《回复意见》不能作为承担责任的依据等为由，提起上诉。云南省昭通市中级人民法院于2016年11月29日作出（2016）云民终1197号民事判决：驳回上诉，维持原判。后某局向云南省高级人民法院申请再审。云南省高级人民法院于2017年11月29日作出（2017）云民申886号民事裁定：一、指令昭通市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。云南省昭通市中级人民法院于2018年4月3日作出（2018）云06民再3号民事判决：一、撤销云南省昭通市昭阳区人民法院（2016）云0602民初68号民事判决与云南省昭通市中级人民法院（2016）云06民终1197号民事判决；二、解除再审申请人某局与被申请人陈某于2009年3月1日、2009年3月24日签订的《合作协议》、《补充协议》；三、由被申请人陈某支付再审申请人某局2013、2014、2015年房屋租金人民币480600元及违约金人民币144180元共计人民币624780元（限收到本判决之日起10日内履行）；四、由被申请人陈某在不影响租赁房屋结构安全的情况下拆除装修设施及设备后，将双方协议约定的租赁房屋及场地返还给再审申请人某局（限收到本判决之日起30日内履行）；五、驳回被申请人陈某的诉讼请求；六、驳回再审申请人某局的其他反诉请求。后陈某向云南省人民检察院申诉。云南省人民检察院于2020年1月21日作出云检民（行）监〔2020〕53000000179号民事抗诉书，向云南省高级人民法院提出抗诉。云南省高级人民法院于2020年2月21日作出（2020）云民抗3号民事裁定：一、本案由本院提审；二、再审期间，中止原判决的执行。云南省高级人民法院于2020年10月27日作出（2020）云民再38号民事判决：一、撤销云南省昭通市中级人民法院（2018）云06民再3号民事判决、云南省昭通市中级人民法院（2016）云06民终1197号民事判决和云南省昭通市昭阳区人民法院（2016）云0602民初68号民事判决；二、由陈某在本判决生效之日起30日内支付某办公室2013年3月1日至2016年3月1日的房屋租金480600元；三、由某办公室在本判决生效之日起30日内补偿陈某经济损失1000000元；四、驳回陈某的其他诉讼请求；五、驳回某办公室的其他反诉请求。
裁判理由
法院生效裁判认为，本案的争议焦点有三个：一、双方合同约定的租赁范围是否约定明确；二、本案合同履行中双方是否存在违约行为；三、双方各自主张的损失有没有相应的证据予以支持，损失应当如何计算。
一、关于双方约定的租赁场地范围问题
在案证据表明，陈某对《补充协议》书面约定的“局机关划归事务中心使用的空地”范围指“临街房屋后、局办公楼前空地的一半”是清楚的，第一次一审认定的事实也是：协议约定的空地租赁范围是“临街房屋后、局办公楼前空地的一半”，云南省昭通市中级人民法院再审判决认定“陈某于协议签订后在昭通市后搭建的临时营业用房所占用空地并不在双方约定的用地范围内”并无不当，抗诉机关提出《补充协议》约定没有指明“空地是办公楼前的还是办公楼后”的理由不能成立。陈某单方“超出协议约定范围”在局办公楼后面空地上搭建简易用房属于单方变更合同的意思表示，虽然当时某局及事务中心未提出异议，但不能由此推定取得对方的同意。某局先后发出的两份书面通知均认为陈某临时占用局办公楼后面使用的营业用房及员工宿舍不在租赁合同范围内，通知陈某拆除。由此，陈某单方“超出协议约定范围”在局办公楼后面空地上搭建简易用房事后也没有取得对方的追认。陈某主张“在局办公楼后面空地上搭建简易用房过程中，开发局及中心没有阻止，即双方已经形成租赁的合意，实际使用的空地就是双方协议约定的范围之内”的观点缺乏相应证据证实，抗诉机关提出“空地”约定不明、“事务中心未提出异议”即“双方以实际履行行为明确陈某有权使用空地的范围”的抗诉理由不符合案件的客观事实和《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的情况，本案的实际情况更符合《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”之情形。
二、关于双方是否存在违约的问题
虽然双方的《合作协议》第九条约定：“甲方如因不可抗拒因素，必须终止合同时，一般应提前一月书面通知乙方；乙方的经济损失甲方不予补偿。如果甲方提前解除合同应赔偿乙方装修损失。”《补充协议》亦约定：“如出租方在协议期限内因不可抗拒的因素必须提前终止补充协议时一般应提前一个月书面通知陈某，陈某的经济损失出租方不予补偿。”但是2014年11月陈某书面提出请求终止合同，并要求赔偿损失，2014年12月30日某局作出《回复意见》：一是同意终止合作协议，二是在所收租金范围内原则同意给予陈某适当的经济补偿。对此，实际上双方达成了变更合同的新协议：一是合同履行期限的变更，双方一致同意提前终止房屋租赁合同，抗诉机关认为“合同解除的时间是2014年12月30日”理由成立，原判予以判决解除合同不当，应予以纠正；二是变更了合同提前解除后是否给予补偿的约定，某局同意适当补偿陈某的经济损失。导致合同解除的原因主要是政策变化及昭通市人居环境提升工程的实施，属于不可归责于双方的事由。双方在租赁合同的履行过程中均不存在违约行为。在本院再审庭审中，陈某明确表示，某局先后两次书面通知仅仅要求拆除局办公楼后的临时简易用房，对于合同约定范围的临街房屋后、局办公楼前空地的锅炉房及营业厅的营业用房及临街铺面没有被通知拆除，也没有要求整个搬离。故云南省昭通市中级人民法院再审判决认定某局通知陈某搬离并拆除擅自搭建在双方约定用地范围外的临时简易用房，属于某局维护自身权利的正当行为并无不当，抗诉机关认为“某局的通知侵犯陈某享有的合同权利，存在违约行为”的理由不能成立。在双方就终止合同达成一致但就赔偿金额未达成一致意见前，双方协商解决纠纷期间，陈某有正当理由延缓支付租金，这是行使同时履行抗辩权的体现，抗诉机关认为“生效判决判令陈某支付未按期支付租金的违约金缺乏事实依据”的理由成立。
三、解除合同后双方各自主张的损失如何认定
合同关系虽然于2014年12月30日协商一致解除，但是直至2018年6月陈某才拆除并清运设施设备、交还租赁房屋及场地，从2013年至2018年6月，陈某一直占用房屋和场地。鉴于陈某于2018年6月实际返还租赁房屋和场地，无需再判决返还。在陈某实际占用房屋和场地的期间，应当支付参照房屋租金标准计算的相应的占用费用，故某局反诉要求陈某支付2013年3月1日至2016年3月1日租金480600元的诉讼请求应当予以支持。因双方在合同履行过程中不存在违约行为，原判支持某局主张的违约金144180元的诉讼请求不当，应当予以纠正。关于陈某主张的损失金额如何认定的问题：1.陈某对其诉讼请求提交了三份合同（供货合同设备款642364元，建工合同金额1234600元，装修合同造价是2836800元），鉴于合作协议中是租给陈某十年但其只用了四年就面临歇业的客观情况，抗诉机关认为“陈某有损失存在”的客观事实成立。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情况分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”之规定，陈某投入的装饰装修残值损失，本来应当通过评估鉴定，但是鉴于目前已经全部拆除，丧失了评估鉴定条件的情况，对其剩余租赁期内的装饰装修残值损失，本院以实际损失为基础，结合合同实际履行情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定由出租方给予陈某100万元经济补偿。抗诉机关认为“某局应当对陈某给予一定的经济赔偿”的理由成立。
裁判要旨
1.双方合同约定的内容意思表示明确时，在履行过程中单方变更原约定范围时，在对方事前未明示认可、事后也未明确追认的情况下，不能直接以默示方式推定已经取得对方的同意，应严格执行“合同变更内容约定不明确、推定为未变更”的法定条件。
2.因不可归责于双方当事人的事由导致合同解除和因过错违约导致合同解除属于不同的两种情形，应区分处理。当因不可归责于双方当事人的事由导致合同履行不能时，在双方达成解除合同的合意情况下，不能再认定任意一方违约，并且，在双方就终止合同达成一致但就赔偿金额未达成一致意见前，双方协商解决纠纷期间，当事人可以行使同时履行抗辩权。
3.合同约定解除后实际损失难以鉴定确定的条件下，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则结合合同实际履行情况等综合因素，酌定给予亏损方相应的经济补偿。
关联索引
《中华人民共和国民法典》第543条、第544条、第562条、第566条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第77条、第78条、第93条、第97条）
一审：云南省昭通市昭阳区人民法院（2016）云0602民初68号民事判决（2016年5月23日）
二审：云南省昭通市中级人民法院（2016）云民终1197号民事判决（2016年11月29日）
再审审查：云南省高级人民法院（2017）云民申886号民事裁定（2017年11月29日）
再审：云南省昭通市中级人民法院（2018）云06民再3号民事判决（2018年4月3日）
再审审查：云南省高级人民法院（2020）云民抗3号民事裁定（2020年2月21日）
第二次再审：云南省高级人民法院（2020）云民再38号民事判决（2020年10月27日）
（审监庭）
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