记者 姜樊
编辑 陈莉 岳彩周
实习生 彭紫桐
“我的存量房贷利率为什么没调整？”10月25日，存量房贷利率开始批量调整，但有银行房贷借款人于菲向贝壳财经记者反映，其名下的存量房贷利率今日并未调整。
贝壳财经记者了解到，目前大部分符合调整要求的房贷借款人的利率已经做出了调整。不过，此次存量房贷利率暂时未降的原因有多种可能，房贷利率还未调降的借款人可以对照了解自己属于哪一种。
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情况一： 不在调整范围内 房贷利率低于LPR-30BP此次不调整
根据市场预测，本次存量房贷利率批量调整，将节省借款人利息支出1500亿元，惠及5000万户家庭、1.5亿人口。不过，这并不意味着所有存量房贷都在此次调整范围内。
在本次利率调整前，银行均公布了调整需要符合的条件。其中，多家银行指出，存量住房贷款利率低于贷款市场报价利率（LPR）-30基点（BP）的不在此次调整范围内。
于菲告诉贝壳财经记者，她从银行App上看到，她的房贷利率为LPR-39BP。这意味着她的房贷利率并不在此次调整范围内。
值得注意的是，北京、上海、深圳地区的二套房贷及以上的存量房贷利率调整，还需要符合当地房贷利率政策下限的相关要求。也就是说，在这三地原房贷利率低于当前地方房贷利率下限的亦不在此次调整范围内。
据银行信息，北京五环内二套房利率下限为LPR-5BP，五环外为LPR-25BP；上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区利率下限为LPR-25BP，其他区为LRP-5BP；深圳二套房利率下限为LPR-5BP。
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情况二： 符合房贷利率调整规定却未调整？ 别急！10月底前将陆续进行调整
如果原本的房贷利率符合调整的范围，也有可能出现暂时还未调整的情况。
有银行人士表示，部分中小银行完成调整的时间可能会略晚，但总体预计于10月31日前完成。
据贝壳财经记者了解，此次房贷利率集中批量调整，将由银行统一操作，绝大多数借款人不需要到银行网点，也无须主动在网银操作。 不过，按照此前中国人民银行指导市场利率定价自律机制发布的相关倡议，本次调整将在10月31日前完成。
尽管市场利率定价自律机制仅仅发起了一份倡议，但其效力很强。
“利率自律机制是中国人民银行指导成立、由银行业金融机构等市场主体组成的市场定价自律和协调机制。”有业内人士表示，“自律倡议”是在中国人民银行指导下，由主任委员发起动议，经过核心成员表决通过的行业性自律文件。表决通过后的自律倡议需经中国人民银行报备同意生效。倡议生效后，中国人民银行及其分支机构将指导利率自律机制采取多种激励约束措施，引导金融机构落实倡议。
此外，有银行人士指出，借款人可通过贷款银行的指定渠道，查看利率调整结果。如果对存量房贷利率调整存在异议，可与银行联系。
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情况三： 固定利率怎么办？ 转成浮动利率后 可享受本次下降“福利”
这次能够调整的存量房贷利率，定价方式是LPR为基础定价的浮动利率。这意味着以固定利率房贷无法进行调整。
不过，多家银行表示，客户可先行向银行申请将固定利率调整为浮动利率，随后银行会根据此次调整范围的相关规定再进行调整。
“我正在考虑是否将固定利率调整为浮动利率。”家住北京的廖冰告诉贝壳财经记者，由于她当时购房时银行还采取固定利率的方式发放贷款，因此多年来她的首套房贷利率一直维持3.45%的较低水平。
不过，手机银行App显示，她在固定利率转为浮动利率后，可最终下调至3.3%。也就是说，按照当前5年期以上LPR计算，她的房贷利率为LPR-15BP，相对于LPR-30BP的调整标准，她的房贷利率仍有下降的空间。
她告诉贝壳财经记者，她已在银行手机App上进行了存量房贷利率调整申请，目前状态处于“审核中”。
有银行指出，客户在提出转换申请后，银行将及时办理转换手续，符合利率调整政策的，将按照《公告》和《倡议》等有关要求进行利率调整。
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浮动的存量房贷利率调整“两步走” 重定价日时LPR部分还将继续调整
本次存量房贷利率调整，仅是“第一步”。浮动的存量房贷利率是由LPR与加点部分共同形成。本次批量调整仅调整了房贷利率的加点部分，而在重定价日时，存量房贷利率还将根据上个月发布的最新5年期以上LPR，对房贷利率进行重定价。
今年以来，5年期以上LPR共调整了3次，分别在2月、7月和10月，共下调50BP。而根据重定价日的不同，存量房贷利率客户还将迎来不同幅度的利率下调。
据了解，重定价日的划定通常有两种方式，一种是将每年1月1日作为重定价日，另一种则是将合同签订日期作为重定价日。
如借款人的从定价日在1月1日，无论本次是否符合存量房贷利率批量调整的要求，重定价日时其房贷利率都将跟随LPR下调50BP。而如果借款人的重定价日是合同签订日，其房贷利率则将按照最新发布的5年期以上LPR进行调整，下调幅度亦将最多达到50BP。
举例来说，在北京购房的某借款人，100万元、25年期的等额本息房贷利率是4.4%，利率调整以后变为3.55%，每个月可节省月供469元，总共节省利息超14万元。考虑到今年5年期以上LPR累计下降0.6个百分点，房贷利率跟随LPR重定价后降幅可达到1.45个百分点，利息还将节省更多。
有业内人士指出，还款压力减少，借款人可支配收入增加，可用于满足更广泛的消费需求。 特别是对年轻家庭来说，能够缓解支出压力，增强消费信心。对个体工商户，贷款成本的降低还能够为经营提供更加充裕的现金流，节省下来的资金有利于促进扩大经营规模。
（应受访者要求，于菲、廖冰为化名）
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