上海的副中心，被彻底抛弃？
楼市
2024-11-01 07:50
上海
前不久，上海市规局发布了一份《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质专项提升规划》（2024~2035年版）。其实2020年8月，上海就重磅官宣了“一江一河”沿岸地区建设规划（2018-2035）。才过4年，上海就把一江一河规划升级成plus版。可见，上海要将黄浦江沿岸做成“迈向具有全球影响力的世界级滨水区”的决心！上海依水而生、因水而兴，黄浦江对于上海而言是母亲河，意义非凡。但上海在城市的总体规划上，还规划了9个主城副中心、5个新城中心和2个核心镇中心（《上海市城市总体规划（2016—2040）草案》）。这几年5大新城倒是弄得轰轰烈烈，那曾经的9大城市副中心似乎没声音了？1999年《上海市城市总体规划（1999-2020）》确立了真如、徐家汇、五角场和花木四大城市副中心。后来么，随着上海的发展，城市功能规划越来越完善，所以城市副中心上也新增金桥、张江、川沙、莘庄、虹桥和吴淞这六个。在上海2035城市总体规划图集里（《上海市城市总体规划(2017-2035年)》），上海把这9个主城副中心、5个新城中心和2个核心镇中心这些统一归为城市副中心。城市副中心是所在区域的公共活动中心，承担面向市域或国际的特定职能。而五大新城作为郊区的城市副中心，各个导向性在总规里也非常明确的表达。只是不论旧的城市副中心还是新纳入规划的，发展上太参差不齐了。对于城市副中心来说，徐家汇是第一批里面最成功的，成功到后来九大主城副中心都没有他。
后来新增的几个主城副中心，像虹桥、莘庄、张江、金桥也各有开花。
真如可是和徐家汇、五角场、花木，三个大哥一起出道，上海的初代城市副中心。而且真如城市副中心地理位置不算差，位于上海的西北“咽喉”，居长三角“一小时”交通圈，五轨交汇，北接沪宁铁路。还是上海唯一一个拥有城市综合交通枢纽——上海西站的城市副中心，真如规划起点不低。包袱一，拆迁太慢，真如有原来上海中心城区最大的水产市场——铜川路水产市场，2006年就说要拆的市场，直到2016年才总算关闭。除了水产市场，还有上海中心最大的城中村红旗村也拆了10多年，同样影响发展的山华果品市场直到2015年才开始正式拆除。真如所面临的三大阻碍终于得以解决，但是慢慢吞吞的执行速度也导致错过了房地产发展的红利期。2006年长江实业的香港首富李嘉诚一口气收购了铜川路水产市场对面的4块地，楼板价只有3027元/平，计划兴建一个128万方的超级综合体。从2006年硬生生拖到2011年才开始开发，又开发了好几年直到2019年才推出了高尚领域。虽然光靠这些年的土地增值就已经赚的盆满钵满了，只是可惜了真如，被白白耽误了小20年。上个世纪90年代，市政府建设了多条高架输电线路横穿真如，形成了长约2公里、宽约100米的高压廊道。这个曾经的远东第一西郊变电站在上世纪6、70年代承担着上海几乎一半的用电负荷。虽然现在规划里，绿廊将高压线路的区域隐匿，但直到今天真如头顶的高压线依然很难入地，这些高压线直接切断了真如向西发展的道路也增加了地块开发的难度。尤其是商业上，去年上海真如环宇城MAX开业后，一开业就跃为上海商场热门榜单TOP1。再加上Love大都会、绿地缤纷城、复悦荟等，真如的商业总体量可达64万方，已经超越了五角场的60万方。此外，从2021年开始，真如全面开启了“海纳小镇”为载体的数字化转型示范区建设。近期项目包括了京东237坊、中海真如境、真如体育公园、高尚领域、海纳工程院、华东电力设计院等项目。而且不难看出，大普陀对真如的重视度，又是“全球招商”又是“高质量发展新蓝图”。当然，现在的真如副中心离城市副中心的职能还有不小的差距。
从七普的人口结构来看，真如副中心范围内老龄化程度较高，60岁以上人口占比超过30%，明显高于其他城市副中心，所以人口有待优化。整体建设速度上也待加强，并且后续商业办公的招商都是难点。
希望接下来，被因各种包袱耽搁了20来年的真如能好好被善待，真正走起来！
今年3月，在《2024浦东新区土地市场座谈会》上，强调：至2035年，新增川沙城市副中心，并和张江、金桥同等地位；川沙片区将纳入主城区。不得不说，川沙作为城市副中心，是比较特别的一个，因为它距离上海市中心实在是比较远。到1993年，浦东新区成立，川沙由县变为镇，随着区划调整、南汇并入浦东，诞生了新的川沙新镇和祝桥镇。后来川沙整合六灶地块，打造上海国际旅游度假区（迪士尼）；祝桥整合川沙原机场镇部分，发力浦东机场。然而为了给这些重大工程囤地，从20世纪90年代到2010年，川沙这20年错失了自身发展的良机。现在的川沙就只能靠迪士尼吃迪士尼，成了以“旅游度假”为核心的副中心。从理论上看，川沙这种区域的发展思路其实可以同闵行一样，做一些先进产业集群，再成为一个新的产业高地。但是问题在于，浦东的金桥、张江副中心主打的都是产业中心，而且已经基本把先导产业和高端制造业的蛋糕都分完。浦东还要把其他产业的蛋糕分给大临港，根本顾不上川沙。
所以本质上，川沙副中心的定位目前没办法跳脱出旅游。
不过好在川沙城市副中心和东方枢纽链接紧密，可以借势“大东方”的风。川沙城市副中心作为上海东西城镇发展轴和浦东新区南北科创走廊的重要交汇点，未来将全面链接东方枢纽国际门户。另外，张江东扩，整个华东路以西的川沙镇都被纳入了张江科学城。所以川沙正好被张江和东方枢纽左拥右抱，成为了衔接张江科学城及东方枢纽的重要锚点。不过根据川沙副中心最新的推进情况，目前显示还是在方案比选。（美国SOM、日本设计、德国PPAS等三家单位已形成城市设计最终方案。）所以，对于川沙副中心来说，未来需要积累和沉淀的时间还多着呢。7年前，吴淞副中心就被提出，但今年约110平方公里的大吴淞横空出世后。这么一移，倒成了唯一一个靠江河的，而且还背靠南北转型、一江一河这些重磅利好叠加的城市副中心。但110平方公里的大吴淞，这个饼实在太大，连规划了好几年的吴淞创新城，到现在都没弄出什么特别的名堂。
现在，整个大吴淞规划全面升级，副中心也只是大吴淞转型的一部分，那等这些规划落地怕是要到猴年马月了。
“一江一河”规划是上海中心区域的重中之重，那城市副中心是上海定向各区域全面拓展的战略。城市副中心对于各区域来说，肯定是意义非凡的，重视度也是不用说的。
只是对于他们的发展更依赖于各区的规划以及执行落地力。扫描下方二维码或添加微信号modululu
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