据相关资料介绍，我国很多一二线城市的城市建设用地中，工业用地都占到相当一部分的比例
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而国际平均占比仅为10%左右，美国甚至还不到8%
代表性的就是长兴岛海洋装备基地，以及上海电气临港重装备制造基地
广为人知的就是张江科学城和漕河泾
除此之外，还有一些零星工业用地，以及规划未保留的工业用地
先是2022稳步推进高端制造业，提出探索“工业上楼”的新模式
接着在2023年下半年，展开了上海首次大排摸，累计梳理出了728平方公里、4.85万幅的工业用地
结果发现，光是绩效靠后的50个园区，就占了全市24%的工业用地，但产值贡献甚至还不足5%
开发效率之低让人震惊，产业的转型和升级尤为迫切
当年年底就迅速发布了绩效评估相关政策文件，构建出全国首个完整的产业用地评估技术体系
随后在去年4月，围绕该评估体系，正式启动了专项行动，对全市范围内工业用地的“表现”进行打分
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从A到D分为四个等级，对应制定出不同的提升和盘活路径
地上容积率在1左右，建筑面积只有约2.5万平方米，在2023年评估中仅被列为C类地
去年抓住政策机遇，开始大刀阔斧地实施改造计划
目标把建筑面积扩展到约6万平方米，地上容积率提升到4.5，建筑高度也拔高到70米以上
老凤祥新总部的设计效果图，图源华东建筑设计研究院
这样一来，不额外增加土地，还能最大程度扩展原有空间，也缩短了重建时间
改造完成后，包含都市工业、都市旅游、非遗保护和传承、都市产业、数字化产业等复合功能，也有望成为又一地标建筑
最后是前两天刚发布的《指导意见（2025版）》
一共有20方面55条政策，采用“1+3+1”架构，提出很多个第一次的创新
重点是给到企业土地和资金两方面的大力支持
比如可以选择分期支付土地价款，首期缴纳50%比例即可，剩下的一年内缴清也不算利息
此外，存量企业提高容积率或增加地下空间的，也不用再交土地价款
通过减轻企业的资金压力，来降低用地成本
说实话，工业用地的面积确实很大，也就有了可以成片发展的充足空间
我们目前看到的上海主要工业聚集地，基本都是一片又一片的，甚至还会发展成为一个独立的板块
上面提到的张江科学城，就是一个典型以工业为主的板块，内部的住宅和商业较为有限
刚开始只是一片不起眼的乡野沃土，被叫做“咸菜小镇”
33年前，张江从农田起步，图源张江发布
从1992年政府规划开始，以全国首个用“高科技园区”命名的开发区身份，逐渐引进不同产业的企业
也在2017年正式升级为张江科学城，加快从“园”向“城”转变
学校、医院、商场、住房、绿地等配套建设跟上，有了浓浓的烟火气
整体面积随之越变越大，从最初的17平方公里，到95平方公里，再度扩容到了220平方公里
张江科学城的二次扩容，来源网络
经过这么多年的演变，张江科学城形成了以集成电路、生物医药和人工智能等多个产业集群
据官方数据，其2022年规上工业总产值达到3702亿元，占全市的9.1%
也成为浦东新区乃至整个上海不可或缺的重要发展引擎
原来在产业园区发展的背后，都有政府对工业用地一盘棋的总体规划
遗憾的是，上海在2023年的城市工业总产值仅为3.94万亿元
不仅落后于深圳的4.85万亿元，连苏州的4.43万亿元也有不少的差距，已经变成了实打实的“中国工业第三城”
数据来源各地统计局
整个城市活力的根本还是在于经济，第一要义是夯实工业基本盘
为了重新夺回上海工业产值的领先地位，上海定下目标：
到今年年底，工业增加值超过1.3万亿元，占GDP比重达25%以上
为了尽可能做大工业这块“蛋糕”，迈向下一个经济台阶
只有在土地这个空间载体的“面粉”上，使出十八般武艺，不断扩大面积、提高使用效率
对于上海这些企业自身来说
由于土地面积有限，地价也不便宜，开发成本也在一路走高
有不少处于上升期的初创公司，迟迟找不到合适的工业用地，不得不“出走”搬往外地
同时也不可避免，有一些歪心思的打起了囤地炒地的主意
这些大大小小的因素，都让工业用地的重要性愈发凸显
只有持续引进高端产业，发挥龙头企业效应，不断完善产业政策还有生态
留住也吸引更多的人才，才能让整个城市的发展走入“正向循环”
就像马斯克当时说过为什么要把特斯拉首个海外超级工厂设在上海
以上为正文，来自远山
