上海租赁市场进入近三年冰点
楼市
2025-01-22 07:08
上海
应该是9月到12月淡季里的小幅下行，以及对比去年同期更淡的淡季去年同期的租金价格在10800元/月，上个月降到9800元无人问津从9月到12月的租金降幅并不稀奇，年底的价格肯定比几个月前好谈但这个节前对比去年节前的下浮更能说明一些市场的改变为此我做了两手准备，一是上海链家的租赁数据、二是我们自己的市调简而言之今天的租赁市场走势很应季，也是近三年租赁市市场比较大的一个改变花木的中介说去年同期能租6000元/月的两室，今年挂牌5500元/月徐汇小哥说他手里同一套房去年过年前能租5000元/月，现在挂4500元租不掉新天地的小哥说哪怕是翠湖，去年这时候能租23000-24000元/月的两房，现在20000元出头我用租金比较坚挺的一室户作为标的去采访了各区租赁小哥关于租金的同比变化在我们市调的13个区的样本板块中这类一室户对比去年同期下浮8%左右过半租金跌幅在5%到10%之间，接近1/5板块跌幅在10-15%![]()
选取全市除崇明、金山以外13区的TOP3板块做样本，以1室户（非隔间）+中等楼层（步梯房）+中等装修为标的房龄10年内的小区跌幅还能控制在8%，但是更老的老公房租金跌幅已经超10%除了新天地以外，徐汇滨江、长宁天山、古北这些大户型聚集的豪宅板块，对比去年同期都有较大波动徐汇滨江板块上三房租金从去年同期的10000元/月降到今年现在的8500元/月龙华的小哥说不要说同比去年同期，哪怕这几月相比价格也在下滑一室户的价格去年9月份还在4700元/月，12月就在4500元/月比较可贵的地方是这是为期四年从2021年到2024年的长周期数据租赁市场比较复杂，这是集合个人、中介、机构、保租房的混杂生态，而月均1.4万套的贝壳系租赁是不错的观测样本因为是长达四年的租金走势所以第一眼你几乎看不出租金下滑但其实只要细细比对就会发现2024年10月对比去年同期下滑明显而对比2021年市场租金跌幅大概在16.9%，同时眼下也来到近三年市场低点![]()
因为哪怕数据只到10月，但10-12月是每年的市场淡季我身边的资深中介老师中介MARK，他衡量市场的唯一指标就是房源成交周期截至2024年10月一套出租房源的平均出租周期在58.9天，近3年高位这个数据在三年前是10-15天、两年前是20-35天、一年前是35-48天这三个周期分别对应市场供不应求、供求打平、供过于求的状态如果你过去五年都在出租房源，应该会在过去这5年里明显感觉到房源从挂牌到出租周期越来越长五年前恨不得昨天租客搬走、一年前可能空置期3-5天、但现在空置期轻松可以谈到10-15天挂牌价还比较柔和波动的背面是议价空间承担了一切跌幅2023年为各位标记了下，因为这时候数据来到5.9%，有点超常规以5000元/月挂牌价为例，你开口就可以砍价315元，这个砍价幅度应该是三五年前房东和中介都无法想象的，而且要看到这还是平均值20%的头部房源永远不愁租，好地段、好装修，放出来就被租掉，议价空间微乎其微这也就意味着市场上有的是房子是以超6.3%的议价空间总之这些数据都来到比较少见的状态，也是今天租赁市场背后看不到的部分但链家这类机构中介每月开单平均下来还是1.4万套啊三万华为员工由东到西也带来一边租金跟全市租金降幅打平、另一边租金同比下滑15%这样的跷跷板案例其实还有漕河泾-徐汇滨江、外高桥-临港临港的小哥分享说这里租赁更难做了，因为新房进入集中交付期中建玖海云天的前三批次纷纷进入交付期，该项目某3房99平户型，房东的第一位出价客户出3300元/月，房东觉得低，拒了后来空置很久之后不得不以2500元/平租金对外租，不知道是客户的幸运还是房东的不幸总之价格波动背后的画面比我们想象的丰富，1年12个月15%的跌幅，5000元月租的房子到年底就只能租4250元古北板块的中介在自己作业范围内提及城方保租房、张江板块的中介提及陆家嘴保租房在过去的租赁市场，保租房的占比数据已经在2024年来到20%左右，相当于每5套房子里有1套的保租房随申办上有关保租房的信息已经来到相当规模，这应该是领先全国所有城市的体量![]()
因为租金跌幅背后并不是租赁人群的减少，而是租赁人群的分散而这也让今天的租赁市场情绪更为复杂，不是简单一刀切的一个降字不卖转租的二手房源、保租房的异军突起，共同撑起租赁房源的房源库只要房源库存背景放在那里，所有结果都迟早跟我们见面地段好＞地段差、户型好＞户型一般，尤其装修好＞装修差市场好的时候你感受不到，市场紧张的时候，这两类房子就基本两种命运连带着各位房东可以观察到类似链家省心租这类租赁产品的出现频次是不是也更高了出租房源的周期拉长，也提升了省心租这类租赁产品的吸引力![]()
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