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我C，上海的老破小居然成这样了
楼市
房产
2025-01-23 07:07
上海
翻出了一些以前写的文字
好像现在来看又别有一番滋味
来上海后，我住得最久的就是老破小
在我记忆里的老破小，内部道路
稍微停个车就能塞满，
感觉
没什么绿化，
更别提公共空间
图片来源：网络
就连外表
看上去也是
破破旧旧的样子
而没想到一次偶然间的外出踩盘，反倒给了我一个意外收获
就在徐汇凌云街道417街坊，
虽然
同样是
房龄近30年的老破小
但是我敢说这个老破小的
好看
程度，就足够
让大家大吃一惊
这是别人家的小区入口主干道
道路非常干净，两侧还有鲜花装点，仪式感拉满
这是别人家的建筑外立面
外表崭新，
配色清新，还能稍微带点弧线走形
而要说最让我心动的，还是在小区里漫步的感觉
图片来源：
上观新闻
会有非常多类似
这样大面块的公共空间
图片来源：
上观新闻
你可以在这样的
装置艺术里
，带着小孩嬉笑打闹
也可以散步在这样小河潺潺的栈道，深呼吸体验下
置身公园的感觉
毫不夸张地说，这绝对是我见过
最不像老破小
的小区，
一度让我觉得超过了不少市面上的商品房
而我也开始好奇，徐汇这里的
老破小
到底做了什么，
能比我家的老破小好太多
01
我想看到文章开头的图片后，不少小伙伴应该和我一样，
认为这应该是位于街区某个单一小范围内的小区
毕竟面积越小的小区，更好把控，也更容易做出彩
但是当我在凌云街道转了几圈后，发现除了外部的好看之外
这里的老破小意外得非常多
图片来源：
上观新闻
单就人口来说，整个凌云街道一个街区就
住了上万人，七个小区、三个居委会
而业态方面，包括住区、铁路、河道
社区类型也
有动迁安置房、公租房等多种形式
面对如此复杂的居住环境，
曾经
凌云街道的老破小，和我们印象中的老房子一样
图片来源：
上观新闻
过道一定是杂乱和拥挤的
那么，
凌云街道是如何改变自己的街区呢
为了扩大街道，
凌云街道有了一个听起来非常大胆的想法，叫做：
拆掉围墙
是不是感觉挺夸张的
一直被我们作为小区边界的围墙，可不是说拆就拆的，真正落地的时候会有各种各样的问题
小区与小区之间如何保持界定
拆掉围墙后私密性的问题又会对居民生活带来什么影响
带着这样的疑问
，我们再来看凌云街道的做法就非常有意思了
第一，拆除可以直接拆的围墙
就好比处于街道旁，对居民生活影响较小的围墙
图片来源：澎湃
新闻
围墙外本就占地不多的街道，还要同时承载日常行人和汽车的通行，特别容易拥堵
而拆掉之后是这样的，将原来的围墙调整为
绿化隔离带
图片来源：澎湃
新闻
并且利用居民楼后退距离，拓展多出的空间有
8米
不仅让人车更好地分流，还多出来了一些可以作为趣味行走、健身空间的道路
当然这样的处理方式也还算常规，更难的还是下面这样
第二，那些不能直接拆除围墙
举个例子，对于南向住户，有着保护居民隐私、安全性功能的围墙，
自然不能拆除
图片来源：
上观新闻
于是凌云街道给这些围墙变了个身
通过带造型的通透隔扇，加上种植绿植的处理，从而
提升整个小区公共空间的品质
而在我看来最妙的还是这个
对于那些处于小区内部，与
居民居住场所
紧密相连
的围墙处理方式
如果采用常规围墙，墙体过高内部空间会局促压抑
如果全部拆除，
又不能
将
住
宅与街区隔开
，确保
居民私密性
而凌云街道拿出的方案是
直接降低围墙高度
不仅将住宅和街道隔开，也因为围墙高度的降低
让
小区内部
空间和外界很好的
融
合在一起
甚至在围墙内还预留了部分小型的停车位
包括墙面的隔扇，墙上的海棠花，都让整个空间看起来非常精致
无论是可拆掉的围墙，还是需要特殊处理的围墙，包括部分违建的拆除，
都让徐汇凌云街道417街坊成为了一个打开式的街区
也才有了更多大面积公共空间创造的可能
有这样开敞的小广场
转角处的活动空间
就连停车位，也因为拆除围墙后道路的扩宽
新增约100个停车位
拆掉部分围墙对凌云街区的改变是肉眼可见的
而对于这样的老破小小区而言，单就拆围墙这件事居然都可以分场景做得如此细致
但是真正让我感到头皮发麻的还不止这些
02
而
是拆除围墙之后
面对这样一个包含七个小区的街道，
凌云街道是如何将所有小区更好地联系在一起的呢
如果采取单个管理的方式，很可能7个小区都会各自成派，
人力、
精力的耗费都会非常大
所以要想做到这一点，
最好的方式就是
成片式
管理
让我们来看几个细节
首先我认为最明显的一点，体现在进入小区的第一个环节：
小区入口
大家可以想象一下，7个小区且还是采用开放式的围墙
如果没有统一的主入口，未来的交通一定非常混乱
于是我们看到，凌云街道撤除了原来各自小区的小门禁
图片来源：冶是建筑
而是整体化处理，专门只集中设置三个主入口
这里面做得最好的，应该是
经过梅陇港桥
的南部主入口
要知道桥梁的改造难度肯定是比街道更高的
图片来源：
上观新闻
更何况虽说是主入口，改造前的梅陇港桥不仅
栏杆
日久老化，开车行人还都走一处
而当凌云街道就这一块空间进行重新改造，现在变成了这个样子
图片来源：
上观新闻
一个非常简约大气的主入口
除了将桥梁整体翻新之外，更重要的是增加了人车分流的设计
让小区居民每一次的回家都仿佛散步般的舒适
而这还只是开场，对于这个主入口来说，
改造其实也是成片式的
接着往下走，你会发现在桥梁的端头
图片来源：侬好凌云
还有这样一个别具一格的“凌云驿站”
如飞鸟展翅般的造型，为这个门卫亭增添了不少设计感
而在廊亭之下
还有这样自助图书借阅的服务，以满足小区居民随时都可以阅读的需求
包括主入口的两侧，本身
桥梁下就有一条600多米长的水系环绕在多个小区周围
图片来源：
上观新闻
原来这条水系的沿线绿化是封闭的，且存在多处隔断
小区内的居民无法进入，就连住在河边的居民也要绕远路
而现在
图片来源：
上观新闻
主入口
梅陇港桥旁两侧的河岸，都已经被很好地开发出来
加上栈道的设置，居民可以轻松享受这样优美的河道资源
外围的水系交通被再度盘活，也让整个片区被包括在内，成为一个整体
所以你看，这还只是小区一个主入口的设计
从主入口的人车分流，包括道路端头的驿站，以及两侧的河流栈道
仅仅一个环节的统一设计，就已经把小区大量的生活场景串联在一起
03
而这样统一性的设计原则
也贯彻在整个成片式社区的
服务配套
上
首先我们来说说物业方面
各位知道改造前凌云街道有多少个物业吗，足足有6家之多
每家物业只管小区围墙里的一亩三分地，
街区的公共道路、设施，几十年来都只能靠街道基本的保养维护
因此，要想实现对于7个社区的统一管理，
凌云街道做了这样一件事：
统一物业
最终确定由徐房物业一家物业统一负责街区的物业管理
一家好的物业对小区的管理有多重要大家都知道
我在走进小区的时候
小区入口不仅配有专门的保安大叔，还可以看见这样的巡逻车
而之所以凌云街道可以保持如此整洁，也离不开物业的管理
仅在一条小街上，我就看见了2个垃圾分类站
小区的车辆也是停在类似这样的角落区域，而不是出现在主干道上
夏天到了，这还是我第一次看见在老破小里贴心设置了捕蝇笼
有了这样的细心物业，也就不难理解417街坊的物业收缴率从30-70%，变成了现在的94%
而除了物业管理层面，街道也没有放弃从人的角度去让不同小区间的居民变得更加融洽
我在街道内发现了大量的公共配套
老年人可以在老年学校相互
认识
，丰富自己的老年生活
图片来源：
上观新闻
小孩可以在儿童乐园结交新的伙伴
街道内新建的5个口袋公园，也可以满足日常居民休憩的需求
从统一物业到统一共享配套，凌云街道7个小区的联系，自然更加紧密
04
而凌云街道的案例并不是个例
在徐家汇乐山片区，同样也是打开了围墙
图片来源：东方网
将转角的绿化变得更加开放，让每一位来这里的居民都能拥有好心情
此外，还开展了房屋综合修缮、菜市场改造、道路整治修缮等17类软硬治理项目
包括龙华片区的龙华新村
原来是厨卫合用的不成套房屋，如今也变成了独立煤卫的“小洋楼”
图片来源：新闻晨报
并且新建了公共绿地和地下停车库
目前，徐汇全区每个街镇均有1个重点片区，共覆盖69个小区、358万平方米，受
益居民5.8万户
于是我们看到，这些曾经我们眼里不那么起眼的老破小们，并没有一味通过拆迁，也不是单点单一的解决
反倒是通过城市
成片式更新
的方式
把一个个原本的老破小集中统一管理，更重要的是统筹规划的同时，也没有忘记一些项目细枝末节的处理
分场景拆围墙、规划升级主入口交通、统一物业及配套...
正是这样的扣住每一个环节发力，也才有了整个大片区的和谐共处
图片来源：
上观新闻
而类似凌云街道这样的成片式更新方式
也让我们看见当下老破小更新的一种全新方式
以上为正文，来自
Moon
这是真叫卢俊公众号的第
5835
篇原创文章
真叫卢俊
认认真真聊地产，实实在在谈买房。
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我C，上海的老破小居然成这样了
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