各位，你在县城有房么
“县城真没刚需了”
过去一年我们谈论楼市刚需大都聚焦在一线或者强二线城市
但刚需最枯竭的，其实是县城
就是你会发现在县城虽然很难有什么塔尖住宅，甚至都不容易找到有品质的房子
但往往大家都不缺房子
我身边随便拎出一个90后爸妈手上都是两三套回迁房起步，更夸张的是一位安徽县城朋友结婚后算上两边共6套房，根本住不完
也是因为之前县城能够带动一波房产热，本质上就是2015-2016年那一拨极其罕见的棚改和拆迁浪潮
这是上一轮硬造出来的需求
但是最近我看到这样一份数据，关于城镇化率
2024年末，我国城镇常住人口94350万人，比上年末增加1083万人；乡村常住人口46478万人，减少1222万人；城镇人口占全国人口的比重（城镇化率）为67%，比上年末提高0.84个百分点
2024年是我国常住人口城镇化率首次超过三分之二，也意味着，目前每3个人就有两个住在城镇
背后透露出两个信号
一是过去棚改营造出来的需求饱和化的同时，另外对于接下来的县城，也很难通过城镇化再重新复刻出新一轮的刚需购买力
也因为如此
在如今的县城卖房市场，楼盘开始呈现出异常严苛的等级分化
第一个
是学区资源几乎垄断了三分之二的县城二手市场
我们说一个县城的版图规划其实是非常薄弱的，没有什么特别大的产业也没有什么特别大的利好，于是相比之下
县城的学区需求反而比大城市还急迫
最有体会的是来自安徽泾县，如今已是两个孩子妈妈的阿花，她告诉我这些年伴随人口流失县城师资力量也会流向大城市，而所有父母都会在能力范围给到孩子一个好的教学环境
于是整个县城买房10个里有7个是为孩子读书
最直观体现在房价上，有无学区的二手房差价甚至能在1000元/平
拍摄于安徽泾县
但即便如此
不少学区房也在经历房价下跌的阵痛
去年阿花才入手的二手学区房，面积在110平，房东在经历一年内挂牌价从最高70万下调到58万，也无法脱手之后
也是因为房东老夫妻原本购置了一套新房留给女儿，但女儿最终选择奔赴杭州打拼，无奈只好将这套老小区忍痛割肉
于是直到去年3月好不容易遇见阿花看房，就因为看到她有点犹豫不决，仅仅3天过去
再次看房把阿花都吓一跳，房东竟然主动从58万再次下调至49.8万，3天下调了快小10万
甚至成交时又再答应减去3.8万，最终成交价仅46万
而就这样一次性接近下调25%的房价震荡
但据阿花所说，这个价位已经是县城比较坚挺的房价，至于以后这套房子完成子女读书的使命之后
能保本已是万幸
可想而知那些更偏远的二手房又是何种境地
第二，是关于住房面积，两室一厅远比三室一厅更难出手
背后也和人群需求改变有关
曾经的棚改货币化推动大量开发商入场，也导致了三四线城市的巨量库存，但还有一个重要原因是很多开发商还在用一线小户型的打法去做县城
因为面积越小意味着总价可以更低
但现实往往是农村老房子大家都有，而对于那些真正想在县城城镇定居下来的人，尤其是上班族，大多都是未来需要家里的老人帮忙照顾小孩
所以他们不是非要别墅，但是一定不能买太小，因为要预留一个房间给老人所以得三房起档，120平都是基础款
而这对于如今二手的小两房，无疑是致命打击
阿花给我举了例子，说是她家附近一套70多平的两房，总价低至20万，折合也就是大概2857元/平，远低于三房单价
但她看中介发了快连续两年朋友圈，至今也无人问津
所以也是如此，县城没有刚需的背后，是购房需求极度单一，人群也极度单一
但这也还只是需求端的视角
“另一边县城卖房的人还在激增”
来自我两位中介朋友，一位在安庆太湖县，一位在铜陵市（铜陵仅枞阳县一个县，他做的算整个铜陵的生意）
无一例外，他们都感受到当下房东们的紧迫感
一个很小的细节，是在铜陵做了十多年中介的李哥给我描述了这样一个场景
是大概2018年，那个时候根本不愁买房客户，只需在店里坐等着买家登记，高峰时期一个月卖了27套，整个铜陵的中介都很震惊
而如今县城需求下滑，最先感知到的也是李哥这样的中介，就是来问房的人几乎都找不到，有时候连着好几天都没人
一个月成交一套都难
但与之相反，亲自上门找李哥卖房的人却越来越多
各位要知道小县城可不比一二线还有链家贝壳这样的大型线上交易平台，对于四五线城市的中介，更多靠的是纯手工记录房源
而最近李哥翻阅起自己的房源本，猛然惊觉
李哥日常记录房源的笔记本
从原来几页纸到现在两个笔记本，写满了都是想卖房的人
几乎每天都有人来登记卖房
这可还只是在人口相对稀疏的小城市，尤其是年底这段时间，一个月能有30多个人亲自跑到线下登记卖房，简单做个计算就是
卖房 ：成交 ≈ 30：1
换句话说，每月有30个房东来登记卖房，最终能真正卖出去的不过1套
不仅如此
也因为房源激增，挂牌周期开始明显变漫长
最长可达3-5年之久
太湖县的老张手上不少房源就是四五年前挂牌，还都是真心出售，其中一套4年前挂牌90万的房子，现在挂牌45万
还没等到买家就还得继续降继续等
而即使一些房价已经来到最低点的房源，好比李哥自己就是中介，结果老家一套回迁房，下了楼对面就是山地配套非常匮乏
铜陵部分紧邻山地的回迁小区
挂牌15万，挂了一年也无人问津
背后的根本原因就是，曾经棚改给到大量县城土著家庭多余资产大都为拆迁房，这些房子如今却成为了烫手的产品
那么对于县城中介呢
如果长期没有成交也只能坐吃山空，于是县城中介也必须谋求变化
李哥告诉我，连一线城市还没来得及的中介费改革，部分县城已经率先实行双边收费模式
李哥门店早期张贴的中介收费标准
“仅收取买方中介费，成交额1.2%”
而自去年李哥就已经将由购房一方单边支付统一改为买卖双方共同承担，买卖双方各承担1%
相当于总价30万的房子，中介费买家3000元，卖方也得给3000元
就是为了尽量促进客户买房
那房东会有抵触心理么，李哥笑了笑，“总比房子都没人买强不是”
所以如今呈现在眼前真实的县城卖房市场，就是需求端一边在收缩一边在变化，另一头房源端还在加速进场
“不少房源不卖转租，租金居然涨了”
有需求下滑当然也有趋势在逆势上扬
而这也是留给当下县城房源为数不多可以暂时解套的方式
虽然听起来似乎和主流趋势逆反，宏观体感上2024年全国租金都在降，根据2024年1-11月的租金统计，最高跌幅第一的是温州8.88%，杭州跌幅5.28%排在第二
一线微跌，二线全跌
但前段时间团队才去了趟义乌县城
以市调的其中2个样本来看，一个涨了3000元/年，一个涨了5200元/年
当然你可能说这可是世界义乌，自然能走出独立行情
那我再跟大家分享两个真实案例
一个是泾县的阿花，因为买房前一直在县城租房，去年110平的房子租金在13000元/年，今年她再看同一套房源租金已高达16000元/年
另一个是做中介的李哥，则表示相比于一个月成交一套的卖房
有时候整个月找上门的客人全都是租客，尤其是6月-8月毕业季，一个月能出租十几套房子
甚至不少原本登记在册的挂牌房源，也在咨询李哥该不该出租
为什么县城租金可以逆势崛起
和两位朋友了解后我也才知道，现在县城的租客大致可以分为两类
一部分是外地经商类客户
你仔细去看现在的县城规划，除了典型的老城区、新城区，还有一个重点开发叫工业园区，这些园区附近都会吸引一批外地经商人士涌入
还有一类有逐渐增多趋势的，其实是观望类客户
这类人群大多具备一定购买需求，但由于见证过县城房价的跌宕起伏，他们清楚的知道市场可挑选的房源越来越多，房价也还会继续下探
而县城的租金一个月也不过几百块，索性先租房再等待一个合适的时机
你看购买力也在变得更聪明
不瞒各位，现在李哥的门店一个月靠租房赚的钱比卖房还多
为什么要关注县城楼市
其实一直以来县城楼市是最被忽视，也是最难被看清的
被忽视是因为一年到头可能只有返乡这个节点大家会关注到，最难看清也是县城楼市的数据实在太少
这里没有排行榜单、没有二手成交数据表，甚至有的县城都找不出一个像样的中介
但别忘了
中国有近300个地级市、2000个县（含县级市）、40000个乡镇和660000个村庄，而当购房需求逆转，涉及的就是近十亿人口规模，以及背后天量房源的交易流动
所以如果你也来自县城，或者四五线城镇，如果你因为拆迁家里有了不少房子，如果可以
第一，手上多余的房子，趁着最近尽早处理了
以上为正文，来自Moon
这是真叫卢俊公众号的第5843篇原创文章
