最近上海有一个会议可能被我们忽略了
来自区域高质量发展领导小组办公室的一个会议
发布的这份文件，叫做《上海市深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划的实施方案》
名字很长很绕，但是其中有几句话，点出了上海今年城市发展的重中之重
感觉也可以直接给未来几年的上海楼市定调了
在有关城市旧改，第一次看到如此大量使用了“全面”这样坚决字眼的表达
2025年底，要全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造
2026年底，全面启动城中村整体改造项目
2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造
可以说，接下来三年，上海将大力全面推进城市更新
一年一个节点，时间很紧迫
也就意味着，2025-2027，上海将会迎来史无前例的的拆迁潮
这些地方在哪里，哪些市区的拆迁项目正在规划，哪些城中村已经在做土地收储
更重要的是
接下来三年，上海将会有多少手握几百万巨款的拆迁户，进入楼市
想想东安一二村的1万多拆迁户，就能凭借一己之力带来周边新房市场的超高热度
不难想象
接下来几年上海这波轰烈拆迁热潮的背后
也因此
上海一股凶猛楼市购买力量，正在悄然形成...
01
让我们先把目光放在那些绝对核心地段上
这不，刚开年几个重磅拆迁计划传出，就引起了轰动
引发轰动的原因，除了拆迁这件事本身
离不开因为它们还是上海实打实的王炸地段
第一个要提就是大名鼎鼎的，外滩
今年1月，外滩2个更新单元的规划，正式获批
涉及14个街坊地块，总规模约63.5万平方米
这个项目也是近年来上海市区最大的旧改工程了
这里根据官方的规划范围，在地图上划了下，大家感受下这个地段的能级
不管是苏州河、外滩、南京西路，几乎将整个上海最具价值的地标囊括在内
所以说今年上海市区的拆迁力度是史诗级的
而根据规划方案，外滩01单元总面积约为75公顷，外滩02单元约为79公顷
两者加起来，足足154公顷
外滩01、02单元规划内，一共涉及14个街坊地块
也正因地段的无可复制，邀请到的设计团队也堪称豪华级别
其中，外滩01单元邀请到福斯特团队和同济大学团队共同打造
外滩02单元，邀请到珮帕施事务所团队和华建集团华东院团队
整个外滩0102更新单元的部分街坊已经拆迁完毕，部分居民已经搬离
比如，外滩166、167、168街坊已于2023年启动旧改意愿征询，涉及居民单位1400多户，去年4月，这三个街坊的二轮征询已经生效，签约率高达98.84%
有媒体统计过，外滩2个单元剩余未更新的街坊约十多个，更新的范围内涉及的家庭户数约3476户
实际上，南京西路九江路附近我去年因为其他选题去到现场
就已经在动迁中了，当时候调研的几家沿街商铺，都已经进入上海的旧改范围，准备动迁了
为什么今年外滩会大力启动2个单元的旧改
背后其实黄浦区更大的野心，那就是2018年就提出的打造外滩第二立面
（图源：黄浦区官网）
外滩第二立面的打造，也被列为上海10个城市更新单元之一，在今年迎来关键的节点
这也是为什么外滩会加快2个单元的零星旧改步伐
也就意味着，未来在外滩2个单元，有可能会产生巨量市区拆迁户
如果他们持币进入市场，也是对明年市区豪宅热度的一番助力
第二个，杨浦隆昌路
不知道大家有没有关注每年年初上海各区发布的重大工程
2025年杨浦区的重大工程项目里，就暗藏着拆迁的端倪
一个是隆昌路的道路改建和新建工程，另一个是隆昌路越江隧道工程
（图源：杨浦发布）
杨浦官方已发布，隆昌路综合改造工程已经立项
现阶段为征地拆迁阶段，改造工程将于2026年底至2027年初开工建设
去年杨浦区规划和自然资源局也提及了隆昌路的道路拓宽计划
从原先的21米扩宽至约40米
由于隆昌路越江隧道的建设需求，沿线的十个住宅区将迎来拆迁，预计800多户
沿线的住宅中，有大名鼎鼎的隆昌公寓，也被称为上海市区的“猪笼城寨”
不过早些年隆昌公寓就被列为保护建筑，大概率是原地修缮
但，杨浦隆昌路的旧改计划，时间表也规划得比较清楚了，拆迁也是箭在弦上
不过具体的征地公告还要等官方发布，原本预计是2024第四季度发布，目前可能会延迟到今年一季度
正当我以为这两个市区项目已经足够重磅的时候
本就是今年拆迁大户的徐汇，又有新消息传来
刚拆完近6000多户东安一二村的徐汇，又开始改建同属于徐汇滨江附近的江南新村，涉及的居住房屋1187张证
是的，这个项目就在东安一二村和大名鼎鼎的香港置地启元边上
就在1月21日，改建征询通知刚刚新鲜出炉
再加上衡复风貌保护区的张家弄片区的房屋征收全面完成，百分百签约，涉及的产证居民是1185户
我简单梳理了下
正在发生的中心城区拆迁旧改还有哪些
近期签约生效和即将推动的，仅粗略统计了四个区，就有近万户
所以，我发现这股趋势远比我想象中猛烈得多
02
浦东多个城中村改造预计超100万方
中心城区旧改可谓轰轰烈烈
看看对面的浦东，更是要在这两年，全面启动大规模城中村改造
最近的是航头城中村旧改
面积达到约732.21亩，48.8万㎡，涉及约1.65万人的航头城中村旧改，已经确定在2025年正式拆迁
合作单位遴选结果出炉，又是金桥集团中标
2023年8月，航头镇的航南社区、航东鹤鸣等地块，被认定为城中村改造项目
涉及的5个点位已经在浦东发布上公示了
改造区域主要在航头镇的中部和南部
放在浦东的整体版图上，位置也非常好
往北是张江科学城，承接张江产业人口的外溢
参与航头城中村旧改的企业有三家：陆川、张江、金桥
这一次又是金桥，评审在意见中写下金桥提供的方案最具有可行性，经验也最丰富，因此中标
确实也是如此
金桥集团在浦东，之前一共有过两个城中村改造项目，一个是唐镇小湾村，另一个是暮二村
由金桥集团接手旧改之后，不仅签约快，还打造成为一个产城融合范本
甚至小湾村的安置房邀请到的是国际建筑大师马岩松团队亲自执笔
基于金桥集团前期对于城中村改造的丰富经验，这次中标航头城中村旧改，也在意料之中了
接下来，浦东近3年内最大的城中村旧改项目，三林镇城中村旧改也来了
近期浦东新区官网发布了三林镇的城中村旧改方案
老旧宅基地房屋为主改造区域包括三林村、中林村、西林村和三林老街居委等
预计2025年开始征收安置，并在两年内完成腾地，争取在五年内基本完成建设
值得期待的是，三林地块位置更佳
往西为前滩中央商务区CBD，距离新规划的新杨思也很近
未来这三个板块联动，整个浦东的中部位置将迎来崭新的面貌
这也是继前滩、前滩南、新杨思之后
浦东外环以内又有可能新增了两大成片开发区域
还有一个重磅炸弹在后头等着
陆家嘴东扩计划
陆家嘴是上海首屈一指的金融板块，也是世界金融中心
这里的摩天大楼是这座城市展现给世界的名片
但是如陆家嘴一般的繁华，也有着隐秘的背面
那就是隐藏在小陆家嘴后方的几大老旧小区乳山、崂山等几大村
里头最老的房子也要追溯到1950年左右，已达到70年的住宅产权期限
但这个体量高达约650万方的旧改计划，并不是凭空出世，而是来自2022年的一份官方文件
东扩计划背后涉及十多个小区，一万多户居民，体量超过去年东安一二村的2倍
因此也被称为浦东版的“东安新村”
简单统计了下浦东部分城中村改造计划，如在这两年顺利推进，接下来约2万人有可能会成为拆迁户
而根据去年周边新房表现
可以提前预知到，未来航头、三林这两大城中村地块进入市场后的热度了
03
当然，这远远还没完
为什么可以如此确定上海会在接下来两年启动巨量拆迁
也是因为有政府工作报告和文章开头的官方会议作为背书
如果你仔细研读今年上海的政府工作报告
可以从数量上直观感受到未来这座城市的发力方向
首先，城中村旧改以史无前例的速度，正在推进
去年，新启动了21个城中村改造项目，达到计划任务的2.1倍
而又在去年政府工作报告中，提前预告了2025年上海城中村改造的目标：25个
比2024年更高
回顾这几年上海的城中村改造速度
2024-2025这两年，可以说是尤为猛烈的两年
仅这两年，上海就启动近50个城中村改造，是过去几年的两倍
而到2026年底，上海城中村改造的目标是全面启动
这意味着什么
意味着在明年之前，上海全市所有的城中村将会全面启动改造
不仅如此，在中心城区的零星二级旧里以下房屋改造，动作更加迅速
根据上海市政府每年发布的年度工作报告
2023、2024上海中心城区就一共完成了约26万㎡的零星二级旧里以下房屋改造，2025年的目标是全面完成
最后，是小梁薄板房屋等不成套旧住房改造，每年31万㎡的体量，至2027年底全面完成改造
也就是说，最晚2027年底，上海的城市旧改将进入全面收尾阶段，且所有城中村旧改也将会全面启动
换句话说，未来这几年，就是上海发力旧改最猛烈的阶段
当然，也是上海产生拆迁户最多的时间
再来看看未来两年上海各区的土储计划
每年市规划和自然资源局公示的年度国土资源利用计划，被喻为上海拆迁计划的最初蓝图
因为列入了土储计划，意味着才有可能启动拆迁征地工作
所以，如果把各区土储计划翻开来看，也可以发现一些端倪
除了黄浦、徐汇尚未公布全部数据外，其他区均已公布
中心城区里徐汇还是遥遥领先，年初公布的动迁预算也是最高
而浦东、青浦、闵行三个大区的土地储备也不容小觑
所有数据都表明，上海跟随着国家的顶层策略
在接下来这几年，城市更新全面提速，全面爆发
04
凶猛的拆迁潮，将如何改变上海楼市
第一，首先各大核心城区地段有了新的土地储备
无论是高层豪宅，还是风貌别墅，都将成为新的产品供应
当然城市面貌也将会焕然一新
第二，巨量拆迁户进入新房市场，进一步推升热度
仅年初公布的几个大体量旧改计划，预计拆迁人数户数就动辄数万
毫无疑问，接下来上海将会有大规模拆迁户进入楼市
新房市场一股新的力量正在形成
而对于这些本地土著买房偏好的研究，势必也将成为课题
借用巧克丽丽之前对于拆迁户买房的偏好市调
让那些原本就热门的新房地段，如徐汇滨江、前滩、世博、金桥...热上加热
因此也可以预见
2025的上海楼市，又增多了一份炙手可热的理由
以上为正文，来自乔不丝
