第99篇 | 政府收房做保障房？
科技
2024-05-20 10:04
新加坡
一套100万房子，普通贷款利率按3.5%计，年租金需3.5万（月租约3000）才不亏那么市场上两种情况，第一一套月租3000的房子，当前市场价如果高于100万，政府收购的话，就需要折扣收房，偏离的越多，折扣越大。当前很多城市的年租金回报在2%左右，一线城市可能更低达1.5%左右，一年租金10万的房子，市场价格可能在500万左右，如果租金想要覆盖房屋利息成本，那么折扣价格需6折左右即330万上下如果真的这么大折扣可以收房，那么不用国家来收，大量的民营资本就愿意收，这里说的不是个人，是公司的大规模收购，比如之前的自如自营公寓、资产公司就会愿意来接盘，毕竟当前租金大致能覆盖利息成本，而且租金的弹性要比房价小的多，稍做经营就可以盈利问题来了，政府如果可以以这么低的折扣价收房，那么民营资本是不是也同样有资格收呢，有人会说政府是大规模团购价，所以便宜，85折，9折可以用团购解释，但6折怕是无法用团购解释，何况真达到6折，民营资本中有大量公司愿意大规模收房，整体规模不会比政府小，是不是可以拿到同样的团购价呢？毕竟收购这样的资产是划算的，无论是单纯的经营，还是做成类Reits产品都可以。政府可以折扣收房，但一定需要让社会上民营资本参与，通过竞争同政府方一起参与折扣定价，让政府+民营资本+原开发商三者互相制衡的条件下收购，才能达到目的，否则就会变成行政干预、滋生贪腐。第二种情况，一套月租3000的房子，当前市场价等于或者低于100万，租金收入大致可以覆盖利息成本，这个市场不需要政府收房，因为房价没有高到离谱，如果政府去收，反而是与民争利——可能是抢夺了原有开发商的利益，也可能是当前购房者的利益。当然，政府也可能不会这么低的折扣收房，甚至可能会补贴廉租房的租金，让财务上看起来是划算的，但无论哪种方法，本质上都是亏钱，要么是租金不够利息成本，要么是直接贴钱，但是政府的钱又是谁来买单呢？如果政府只是小规模的收购，做做姿态，传递些信号，那么这些都不用讨论了。第98篇 | 聊聊阿根廷比赛取消的声明
董锋DF
乱翻书、爱做菜、瞎踢球、养生跑的职业量化韭菜
