来源 | 商业地产
作者 | 小丸子
伴随《中国城市人才吸引力排名2024》的发布，杭州依旧成为仅次于北上广深一线城市后最具人才吸引力的城市，其人才净流入的占比在新一线城市中位居首位。而余杭未来科技城作为杭州的人才腹地，一方面拥有国家级海外高层次人才创新创业基地的地位；另一方面，汇集了阿里巴巴、中电海康、字节跳动、vivo全球AI研发总部、OPPO全球研发总部等创新龙头企业。
人才浓度逐年攀升的背后，是对板块商业丰富度的渴望，以及对“工作&生活&娱乐”自由切换的生活方式之向往。
说起杭州未来科技城的商业，总绕不开EFC LIVE欧美广场。它可以说是凭借一己之力，营造了整体商圈氛围。
“未科商圈TOP1”、“杭城新中心”、“百万方微型城市商业综合体”......开业5年，EFC LIVE用一个个超级标签，构建起了未来科技城的商业封面。
伴随去年5月欧洲中心的正式亮相，EFC LIVE欧美广场同步完成了其商业版图的最后一块拼图，主打运动零售的A区、科技数码体验的B区，打工人美食天堂的地铁商业街区E-SPACE，以及以“夜生活”为主导的欧洲中心斜线公园，共同组成了15万平方米的商业新旗舰。
其形态也从最初的“盒子式”发展到了现在的“街区综合体”。业态内容上，在坚持“首层去零售化”的基础上，EFC LIVE欧美广场更聚焦细分，将商业空间更多地让位于“工程师”人群喜爱的科技数码、潮流运动和流量餐饮，“他经济”&“夜经济”氛围浓厚。
商业地产实地考察发现，目前项目的业态配比大致为55%餐饮、25%体验、10%运动数码、5%酒吧、5%咖啡，持续以创新业态深耕「工程师的欧美生活」这一定位。
再看外部资源，无论是长三角一体化的地标——杭州西站的开通，还是19号线和5号线双地铁上盖，都在为项目输送源源不断的客流，令项目的辐射半径直通长三角。
据悉，杭州西站目前覆盖24个省份的151个城市，共324个站点，其中包括长三角地区的24个城市。5月1日及5日的旅客运输量分别达到7.96万人次和8.05万人次，两次刷新单日客流纪录。随着杭温高铁8月底具备通行条件、沪苏湖高铁计划年底运营，杭州西站还将直达上海、苏州、温州等长三角主要城市。
如果说EFC LIVE欧美广场自身商业生态的不断完善，加之周边商务配套的立体升维，是从广域层面为其立足了商圈地位；那么近年来在活动端的精进创新，则体现出了项目的精细化颗粒度，通过系列原创轻松感活动，不仅让项目多次登上商圈热搜榜，而且高频的社区异业联动也为国际EFC增添了浓厚的生活气息。
· 原创「芯·潮夜市」IP，打出夜经济超级“厂牌”
“最大、超多，还能现场听歌”、“摊主很有特色”、“整体氛围很nice”、“人从众”、“最美摊位”……
——路人
“接近0度的夜晚创造了3小时营业额破6k+的奇迹”、“比预期好太多，下次还来”……
——摊主
在某知名社交平台上，类似的关于「芯·潮夜市」的评价还有很多，在传统市集逐渐陷入“自嗨”困境时，EFC LIVE欧美广场却逆势出圈，凭借原创夜市，多次登顶话题榜。细数分析，其“宝藏”点在于：
1、规模空前：「芯·潮夜市」一经推出，便获广大网友“杭城最大外场夜市”称号。夜市位于欧美金融城欧洲中心T9与T10两栋楼之间的露天区域，总面积近10000平方米，摊位共计200+个。“其整体游逛体验很舒服，热闹又不拥挤，逛完整个夜市，需要1-2小时。”爱探险的小门在社交平台评价。
2、科技爆棚：区别于侧重美食小吃的传统夜市，「芯·潮夜市」将内容延展至智能生活、非遗文创、万国美食、潮流好物、工艺手作、时尚设计等多元业态，游逛感十足。科技感是其重要标签之一，申昊科技的电力机器人、灵伴科技的VR眼镜、微泰医疗的血糖监测仪……在夜市的中心区域，展示电力行业、轨道交通、医疗等领域一系列最新科技成果，吸引了不少居民前去体验，近距离感受科技魅力。
3、玩法多元：为进一步浓厚引才聚才氛围，「芯·潮夜市」设计了一条“余杭人才云打卡之仓前游”的隐藏玩法，“玩家”只需在挂有“人才’云’打卡点”标识的摊位上集满16个章，就有机会领取一份盲盒奖励。此外，还有潮酷的DJ现场打碟，加之国际友人于市集穿梭体验，拉满了整体的轻松氛围。
商业地产了解到，「芯·潮夜市」是EFC LIVE欧美广场联动余杭仓前街道原创的超级夜市IP，旨在丰富居民夜间生活，推动辖区“夜经济”发展；自去年11月首次开办以来，广受好评。
以刚结束的第二届「芯·潮夜市」为例，客流&销售再创新高，夜市期间，总客流突破150万人次。基于此，「芯·潮夜市」也将作为项目固定IP，根据春夏秋冬限定主题，一直贯穿于项目运营中，致力于打造余杭乃至杭州夜经济全新“厂牌”。
· 探索商业新模式，异业跨界解锁“商业+”的N种可能
在充满机遇与挑战的当下，EFC LIVE通过异业跨界，在探索未来商业蓝图新模式中，再迈进一步。
年初，在二次元还未火爆出圈时，项目便举办UCF动漫节、D3动漫嘉年华等活动，联动国内外涵盖动画漫画、手办模玩、游戏电竞、文学艺术、影视娱乐等领域的数百家知名品牌，成功引领今年商业热词。
3月，项目通过与创景社区等单位联动，举办EFC首届青年人才趣味运动会，并在三八妇女节期间举办女性专场活动。通过全方位异业合作，在提升节日氛围的同时，结合场内sp活动，极大提振了消费热情，助力销售业绩双位数增长。
联合周边高校社团举办的电竞赛、边锋游戏app举办掼蛋大赛、中宠集团举办人宠友好活动……据商业地产不完全统计，EFC LIVE已承办包括产品路演、社交派对、主题沙龙、IP展陈、艺术分享等多种异业合作，通过“内容共创”，实现跨业态合作共赢，在商业新契机赛道上，打造多元化创新生态圈。
开业至今，EFC LIVE欧美广场已举办百余场营销活动，覆盖机车音乐节、创意市集、街舞赛事等原创主题活动，多次实现关键节假日客流爆发10万+，赋能多家品牌实现区域销售第一，助力项目迎来客流&销售双增长。
从品牌矩阵角度来看，商业地产发现了两个有趣的现象：一是项目没有所谓的“超级品牌”；二是项目的业态规划与众不同。
区别于传统购物中心重零售的业态规划，EFC LIVE深耕“工程师”们的消费偏好，从最初提出并践行的“首层去零售化”，到“一站式茶咖图鉴”火出圈，再到目前重点布局复合型业态，打造夜经济示范单位；EFC LIVE迈出的每一步，都在打破行业固有业态壁垒，且成果显著。
今年，预计周大福、新榆园、粤顺、commune、湊湊、厨创小酒馆、赵美丽火锅、赶海去、新发现、胖哥俩、渔梁小馆、19live house、乐刻、杭州牙科医院等15家品牌门店销售额破千万。
值得一提的是，过去3年，蔚来、特斯拉、上汽奥迪已率先迈入亿元销售俱乐部，门店累计销售额突破亿元。
再看首店经济效应，EFC LIVE已成为品牌落址未科的首选。今年，包括周四晚、Pizza Maru比萨麦如、萨莉亚、红跑车、食不食货、来福BAR、神秘果、安德玛、欧莱雅等热门品牌都将区域首店开在了EFC LIVE，进一步夯实其“区域首店收割机”地位。
在没有“超级品牌”的支持下，项目是如何实现与品牌的互利共赢，并助力品牌价值的提升？商业地产分析，核心依旧是围绕目标客群做加法，不断丰富「工程师的欧美生活」。
创新业态布局，聚焦消费喜好：基于未科板块科创人才对于新能源汽车、潮流运动、科技数码等业态的偏好，项目创新布局数智生活业态，汇聚包括特斯拉、蔚来中心、上汽奥迪、岚图、极氪空间、HUAWEI、小米、OPPO、荣耀、联想等头部品牌，打造最强智慧矩阵。
运动生活方式上，项目不仅引入了包括乐刻、练二健身馆、5KM舞蹈工作室、普拉桑瑜伽等多元运动品牌，还在不断加码运动零售品牌，今年再引入耐克、安德玛等未科首店，进一步立体项目潮流运动标签。
品牌焕新升级，同频顶流商业：去“神秘果”未科首店享受午后甜点时光；在“19livehouse”或“LIFE BAR”杭州首店体验微醺音乐氛围；亦或是去“赵美丽火锅”杭州首店感受下班后的热烈......成了EFC LIVE关照“工程师”的又一内容表达。
上述这些品牌，是项目焕新升级的一部分成果。依据每年超30%的焕新速度，EFC LIVE的高品质商业生态正持续建立中。据商业地产不完全统计，2024年上半年，项目已经焕新品牌超30家，且1/3以上为首店。不断拔高的品牌组合在给予精英客群更为丰富的选择外，同步提升了项目质感，不断趋近顶流商业。
餐饮作为EFC LIVE的流量王者，也在不断地调改中细分升维。从茶咖小食到国际料理，近100个餐饮品牌给工程师们提供了一站式就餐场景。
“创新业态布局，提升品牌级次，不仅高度契合精英客群，形成了高品质的商业生态，还为年轻客群营造了一处满足工作、生活、休闲的24h多元化社交空间。”在被问及项目调改逻辑时，总经理陈岳告诉商业地产。
# 结语
不断扩展的商圈辐射力、不断升级的超维活动以及不断更新的品牌矩阵，都在为杭州未来科技城的人才提供更具质感的商业体验，满足工程师们的欧美生活方式需求。这也解释了“为什么说杭州「人才」对EFC商圈的热情已经Next Level了”。
以EFC为成功范本，将这股商业力流淌到浙江建工地产集团“E”系金融微城的每个细胞中。作为杭州黄龙商圈商办地标，EAC欧美中心街区也已启动升级改造，依托高端住宅、菁英企业、品质公寓等，全力打造日咖夜酒ALL-DAY模式，将于今年11月焕新亮相；位于奥体核心约50万方体量的超级综合体EIC，目前也正积极招商中，2025年下半年面市后，将以总部经济圈重塑杭州CBD商业格局。
在竞争日益激烈的商业地产下半场，浙江建工地产集团如何持续给出杭州商业存量&增量命题的新解法，依旧值得行业期待。
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