收藏 | 25个闲置土地收储再盘活案例汇编
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2025-02-05 07:05
海南
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在《专项债收购存量房产、闲置土地研究》中提到自然资源部早在2022年就进行了土地节约集约利用综合改革试点。安徽省是目前土地节约集约利用综合改革试点唯一省份，积累了大量丰富实践案例，在盘活主体、盘活手段、土地监管方式方面做了大胆创新，尤其是对于闲置土地收储价格处理对当前专项债券收购存量闲置土地具有重要借鉴意义，我们编辑整理了13个安徽省土地节约集约典型案例。同时我们也编辑整理了自然资源部12个省份房地产地产领域（住宅用地、商业用地）闲置土地的经典处置案例，以供各地参考。
2024年出台了《自然资源部国家发改委关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》（自然资发〔2024〕104号）,108号文共分为三个方面18条措施，其中首次提到对于符合条件的保障性住房项目，中央通过现有资金安排渠道适当给予补助，纳入地方政府专项债券支持范围。目前自然资源部正在会同相关部门编制专项债券收购存量房和闲置土地操作细则，预计最快将于10月底下发。虽然正式文件尚未下发，但政府收购闲置土地程序一直都在，主要受《土地储备管理办法》《闲置土地处置办法》等文件的约束。目前部分地区已经出台收购存量房产、闲置存量土地处置工作方案，对专项债收购存量房产、闲置土地具体操作具有重大借鉴意义，我们选择其中两个方案以供参考。泓创客户可以联系项目经理，免费提供全文。目 录
案例7. 分割收回-合理补偿-延期缴款助力房企过难关案例8. 利用收回合理解决欠缴土地出让金、项目停工问题案例13. 农村闲置集体建设用地盘活用于乡村振兴项目案例14. 闲置土地处置夕阳红医养结合综合服务项目案例21. 学校变民宿——农村闲置集体建设用地盘活利用案例23. 集体经营性建设用地入市，助力乡村振兴发展案例24. 集体建设用地使用权入股 保障重点项目用地附件1：**县收购已建成存量商品房用作保障性住房及回迁安置住房工作实施方案2020年3月，A市B房地产开发有限公司(以下简称B公司)通过招拍挂方式取得位于A市某地块国有建设用地使用权，宗地总面积4.32公顷。其中，商业、商务用地2.31公顷，居住用地2.01公顷，土地出让价款3亿元。同年5月，B公司取得《建设用地规划许可证》，7月取得《建设工程规划许可证》，8月取得《建筑工程施工许可证》。该项目按照许可进行部分建设，住宅用地8栋建筑主体全部封顶。该项目主要问题是B公司出现资金困难，无力继续开发建设。B公司于2020年3月23日缴纳了竟买保证金，剩余出让金未缴纳。另外，经项目属地区政府确认，过去项目用地存在道路未通、地下光纤未排迁等问题，目前都已解决完毕。B公司希望能够办理商品住房预售，实现资金回笼，以完成后续开发建设。然而，按照自然资源部和国家发展改革委等部门印发18条政策措施(简称“18条”)之前的政策规定，不得按土地价款缴纳比例分割发放土地权属证书:由于B公司欠缴土地出让金，该项目无法办理相关不动产登记及预售许可，难以通过预售回笼资金自救。A市拟将该项目纳入处置闲置存量土地项目清单，具体解决措施为:一是通过仲裁方式明确因逾期未缴纳土地出让金产生的违约金及利息问题，目前区政府、B公司已提出仲裁申请。二是由B公司先行缴齐住宅部分土地出让金，办理住宅部分相关不动产登记和预售许可。由B公司申请在建工程抵押贷款1.6亿元，缴齐住宅部分土地出让金约1亿元后，办理住宅部分相关不动产登记和预售许可。因项目地理位置优越、配套设施完善，预计入市销售后可短期内回笼资金。同时，区政府与B公司建立资金共管账户，对项目所有销售资金及企业经营行为进行全过程监管，确保销售资金优先用于偿还土地出让金及剩余商业部分的开发建设。 一是查实问题、理清责任。通过调查，了解到企业未能依约开发利用土地存在政府方面原因，如道路未通、地下光纤未排迁等问题:也有企业自身原因，如出现经营困难未能缴清土地出让价款。只有查清问题，才能提出有效的解决措施。只有理清责任，才能准确适用政策。18条在适用上明确了政策边界，“对于企业自身原因超期未开工满两年的土地，必须依法坚决无偿收回。”本案存在企业以外原因导致土地不能正常开发利用，可以适用文件规定的政策措施。二是问题导向、依规处置。首先为企业消除了土地开发利用障碍，使土地具备开发建设条件。这里适用18条的规定，在开发障碍未消除前，不计算开竣工违约期。然后通过适当放宽分期开发给企业“松绑”，即适用"(三)适当放宽分期开发和价款缴纳时间”的规定，“在严格工程建设和资金使用监管的前提下，对于部分建筑已完工且相应建筑面积比例的土地出让价款已缴清的，经市、县人民政府批准，可根据建筑面积占比对相应的土地办理不动产登记等手续”。由企业缴齐住宅部分土地出让金，由区政府与企业建立资金共管账户，对项目所有销售资金及企业经营行为进行全过程监管。在此基础上，为其办理住宅部分相关不动产登记，企业通过预售回笼资金，完成项目后续开发建设。三是敢作善为、探索创新。一些地方反映，在处置闲置存量土地时，还面临历史遗留的违约金认定难问题。实际上，18条也提出了解决思路，包括“补偿标准和方式无法达成一致的依合同约定申请仲裁或提起诉讼”“建立健全处置闲置存量土地协调推进机制...研究确定收回收购土地、计收违约金等重大事项”等。对此，各地可以结合实际，因地制宜，研究可操作的办法。本案通过仲裁方式明确因逾期未缴纳土地出让金产生的违约金及利息问题，是探索决违约金计收问题的有益尝试，对其他地方有一定借鉴意义。18条的有效期到2027年12月31日，这为地方政府处置闲置存量土地、企业盘活“沉睡”土地资产提供了难得的政策窗口期。这些政策措施既适应于当前房地产下行的形势需要也是推动房地产转型实现高质量发展的重要举措。充分发挥其政策效应，有赖于各地真正吃透政策精神，在实践中灵活有效运用。
