土储项目实操中的17个问题
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财经
2025-01-30 07:00
海南
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1、如何理解104号文提到的“对于企业自身原因超期未开工满两年的土地，必须依法坚决无偿收回”？3、哪些存量闲置土地可纳入使用地方政府专项债券资金收回收购范围？4、无偿收回的存量闲置土地，可否纳入土地储备专项债券项目？5、2024年10月17日国新办新闻发布会提到：人民银行会同有关部门正在抓紧研究，允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购房企存量土地，人民银行提供必要的专项再贷款支持。那么土储专项债券项目是否可以申请组合融资？10、未解除抵质押、查封的存量闲置土地，可否纳入土地储备专项债券项目？12、闲置存量土地回购价格低于账面价值的，如何解决？13、当预期土地出让收入小于土地储备成本时，如何确保发债？14、当预期土地出让收入小于土地储备成本，且地方不愿承担过多自有资金时，如何确保发债？1、如何理解104号文提到的“对于企业自身原因超期未开工满两年的土地，必须依法坚决无偿收回”？答：《闲置土地处置办法》提出：未动工开发满两年的地块（不属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的），由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。实际工作中，需先查实问题、理清责任，对确属企业自身原因超期未开工满两年的土地，必须依法坚决无偿收回；对于存在企业以外原因导致土地不能正常开发利用的，可以适用104号文件规定的政策措施。
2、可否跨行政辖区申报土地储备专项债券项目？
答：自然资源部2024年5月发布的《土地储备管理办法（征求意见稿）》提出：土地储备机构应为县级（含）以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于所在行政区划的自然资源主管部门、承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。根据上述的“承担本行政辖区内土地储备工作”，可以确定不允许跨行政辖区申报土储专项债券项目。
3、哪些存量闲置土地可纳入使用地方政府专项债券资金收回收购范围？
答：根据自然资源部《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（自然资发[2024]242号），优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。4、无偿收回的存量闲置土地，可否纳入土地储备专项债券项目？
答：根据自然资源部国家发展改革委《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》（自然资发〔2024〕104号），对于企业自身原因超期未开工满两年的土地，必须依法坚决无偿收回；对于其他法定情形导致土地无法继续开发建设的，地方政府应主动协商收回土地；对于企业无力开发的整宗或部分土地，以及司法和破产拍卖中流拍的土地，不属于应协商收回或无偿收回的，地方政府在遵循企业自愿、平等协商原则下，可按照合理价格收购土地。由此可知，收回收购存量闲置土地包括无偿收回、协议收回和收购三种情况。根据与某地方土储中心相关负责人的沟通，其表示无偿收回的地块没有资金需求，建议不纳入土地储备专项债券项目中。
5、2024年10月17日国新办新闻发布会提到：人民银行会同有关部门正在抓紧研究，允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购房企存量土地，人民银行提供必要的专项再贷款支持。那么土储专项债券项目是否可以申请组合融资？
答：土储专项债券项目实施机构必须为纳入名录的土地储备机构，土地储备机构是由县级（含）以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于所在行政区划的国土资源主管部门、承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。同时，厅字〔2019〕33号提到：收益兼有政府性基金收入和其他经营性专项收入，且偿还专项债券本息后仍有剩余专项收入的重大项目，可以由有关企业法人项目单位根据剩余专项收入情况向金融机构市场化融资。土储项目的土地出让收入为政府性基金收入（无其他经营性专项收入），且土地储备机构非企业法人，所以不符合组合融资的主体资格要求。
6、土地储备项目可申报多长期限的专项债券？
答：《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预〔2017〕62号）提出：土地储备专项债券期限应当与土地储备项目期限相适应，原则上不超过5年，具体由市县级财政部门会同本级国土资源部门、土地储备机构根据项目周期、债务管理要求等因素提出建议，报省级财政部门确定。根据2017-2019年土储专项债券项目发行情况来看，实际发行期限有3年、5年、7年、10年，以5年期为主（占比86.05%）、3年期为其次（占比9.73%）。实操中可根据土地储备规模、土地出让计划、债券资金需求等因素综合选定债券期限，建议5年期为主，最长不超过10年。
7、土储专项债券项目对实施主体有什么要求？
答：根据自然资源部《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（自然资发[2024]242号），使用专项债券资金用于收回收购土地，应由纳入名录管理的土地储备机构具体实施。符合条件但尚未纳入名录管理的土地储备机构，应于2024年12月底前在系统“土地储备机构”模块中填报单位信息及证明材料，部将按程序及时审核并动态更新名录。因此，土储专项债券项目实施主体必须是纳入名录管理的土地储备机构。如果拟申报土储专项债券项目的地区目前没有录入名录管理的土地储备机构，要尽快选取符合条件的机构，申请纳入名录管理。
8、土储项目是否可以配建道路？
答：根据《土地储备管理办法（征求意见稿）》，土地储备机构应组织对储备土地开展必要的前期开发，为政府供应土地提供保障。储备土地的前期开发应按照该地块的规划，完成地块内的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、围挡等基础设施建设，并进行土地平整，满足必要的“通平”要求。因此，土储项目可以配建地块内的道路。须考虑地块的四至范围，道路只要列入收储计划的红线范围内，就可进行建设。
9、申请进入名录的土地储备机构，应符合什么条件？
答：根据自然资源部办公厅《关于妥善运用专项债券资金支持土地储备和盘活存量闲置土地的通知（讨论稿）》，申请进入名录的机构，应符合以下条件：（1）正式批准成立。应有法定行政区划的人民政府或机构编制管理部门正式印发的批准设立文件。（2）隶属关系准确。直接隶属于所在法定行政区划的自然资源主管部门。批准设立文件中应有明确的隶属规定。开发区设立的机构也应直接隶属于市、县自然资源局。（4）明确承担土地储备工作。应有规定该机构工作职责的文件。文件应明确该机构承担土地储备职能，明确具体的业务区域。此外应有相关证明文件，明确该机构“不从事政府融资、土建、基础设施建设、土地二级开发等业务”。（5）开发区等非法定行政区划设立的机构应明确占用指标。
10、未解除抵质押、查封的存量闲置土地，可否纳入土地储备专项债券项目？
