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目前在地产支持性政策中，还有一项政策的空间未被充分挖掘，那就是体量达10万亿以上的住房公积金，在商业性贷款利率下行遇阻的情况下，可以考虑将大幅下调公积金贷款利率，来提高这一工具的使用效果，真正实现住房公积金让利于民，而非与民争利。

一、住房公积金已经具备一定体量

（一）住房公积金余额目前已经超过10万亿

根据2024年5月公布的《全国住房公积金2023年年度报告》，截至2023年底，住房公积金余额达到10.06万亿，同比增长8.8%。同时从历史趋势来看，住房公积金余额分别于2013年突破3万亿、2014年突破4万亿、2017年突破5万亿、2019年突破6万亿、2020年突破7万亿、2021年突破8万亿和2022年突破9万亿。

可以看出，2019年以来住房公积金平均每年突破1万亿大关，总体保持稳定增长态势。

（二）每年净缴存金额超过8000亿元，提取比例中的75%用于住房消费

1、每年住房公积金的缴存金额大致在3万亿以上，提取金额则在2万亿以上，即每年净缴存金额（缴存扣除提取的部分）在8000亿左右，这在一定程度上支撑住房公积金每年可以保持相对平稳的增长态势。

2、每年住房公积金的提取金额已经超过2万亿，正向3万亿逼近，而其中的75%用于住房消费，即以个人住房贷款为主（目前每年用于住房消费的体量约在2万亿左右）。

（三）住房公积金贷款余额超过7.8万亿（每年净增5000亿左右）

根据《全国住房公积金2023年年度报告》，截至2023年底，住房公积金贷款余额达到7.81万亿，同比净增0.51万亿。同时从历史数据来看，每年住房公积金贷款余额净增大约在5000亿左右（如2022年为0.41万亿，2019-2021年分别为0.6万亿、0.64万亿和0.66万亿）。这意味着，2024年住房公积金贷款余额便能够超过8万亿。

（四）2021年以来住房公积金贷款的使用率趋于提升

数据上看，在2016-2020年期间，住房公积金贷款余额占个人住房贷款余额的比例总体呈下降态度，由最初的25%以上降至18%附近，反映于这一时期住房公积金贷款的使用率不高或使用门槛较高。

不过2022年以来，在地产行业困境持续加大的背景下，随着政策对住房公积金门槛的下调，住房公积金贷款余额占个人住房贷款余额的比例总体呈回升态势，目前已由18%附近回升至2023年底的20%以上，反映出使用住房公积金贷款的积极性有所提升，反映出公积金贷款政策的调整对购房的积极作用可能会更为明显。

二、房贷利率倒挂（商贷低于公积金贷）引发关注：设定3%下限的做法值得商榷

（一）2024年以来，随着LPR的不断调整及房贷利率的持续下行，部分地区的商业性个人住房贷款利率已经低于同期的公积金贷款利率引发关注。为此，相关部门和部分地区进行窗口指导，要求房贷利率不得低于3%的下限，受此影响一些地区（如广东等）纷纷将新发放房贷利率由之前的3%以下上调至3%。

（二）2024年11月1日，人行主管媒体《金融时报》发文指出“综合考虑资金、风险、运营、资本、税收等成本后，当前五年以上期限新发放房贷利率的保本点基本在3.2%左右……五年以上期限房贷利率显著低于3%对银行来说不可持续”。这显然是在考虑到息差因、风险、运营等因素后做出的判断，无可厚非，毕竟商业银行是盈利性主体。

（三）不过这并不意味着个人住房公积金贷款利率不能调整，部分地区选择上调商业性个人住房贷款利率、而非下调住房公积金贷款利率的做法实际上是本末倒置。当利率降至下限附近时，应该选择降低下限，而非保持下限不变。

实际上，为降低购房者的成本，且考虑到息差因素，完全可以通过下调住房公积金贷款利率的方式实现，因为这对商业银行来说并无实质性影响。

三、住房公积金还有很大空间可以挖掘

（一）住房公积金系统从业人员高达4.42万人，亟需降本增效

公开数据显示，截至2023年底，整个住房公积金系统的从业人员达到4.42万人（在编和非在编分别达2.66万人和1.76万人），而每年提取的管理费用在120亿以上，这意味着住房公积金系统本身过于冗杂。随着电子政务的普及，住房公积金系统是否需要这么冗杂很值得商榷，而省下来的这部分支出便完全可以用在降低居民购房成本上。

（二）住房公积金系统本身不创造价值，收支两端基本全靠缴纳人员支撑

住房公积金本身不像社保等，它是一个投资机构，其本身在投资端并没有特别表现，每年的实现的国债利息收入仅几百万而已，21.1%的收入靠存款利息贡献、78.63%的收入靠贷款利息收入贡献。因此，住房公积金系统本身就像是一个搬运工，本身并不创造价值，其从缴纳人员获得住房公积金后，转手再存给银行、贷给提取人员以获取利息收入。

从这个角度来说，住房公积金系统本身就像是一家政策性银行。

四、结语：大幅下调住房公积金贷款利率具有可行性和必要性

（一）住房公积金系统每年的增值收益率在1.5%左右，具备大幅下调空间

1、住房公积金业务收入在扣除相关支出（包括手续费、利息等）后的增值收益主要由三部分构成，即提取风险准备金、提取管理费用以及提取建设补充资金。数据上看，2016年以来住房公积金业务的增值收益率基本在1.49-1.63%%之间，相对比较稳定。

2、由于住房公积金系统更像是一家政策性银行，那就意味着其经营原则应该是保本微利，而目前1.5%的增值收益率已经算是很高的位置了，毕竟目前内地全部商业银行和大型银行的净息差也才分别为1.54%和1.46%（2024年6月）。

（二）住房公积金贷款利率的下调不影响商业银行的净息差

为呵护商业银行的净息差，政策部门在下调LPR方面颇为谨慎，往往会控制下节奏和力度。但是，住房公积金贷款利率的下调本身和商业银行关系不大，它不会对商业银行息差空间产生冲击，但对降低购房者成本却能起到立竿见影的效果。

（三）应将住房公积金业务实现的增值收益还给缴存者

住房公积金的所有权在缴存者，是企业和个人缴纳牺牲现时利益以争取在未来利益最大化的资金，有点年金属性，增值收益理论上应完全归属于缴存者。但是目前每年1.5%左右的增值收益率并没有用于缴存者本身，而是被用于提取风险准备金、管理费用及建设基金等，似乎不太合适。因此，应秉持“取之于民、用之于民”的原则，将通过大幅下调住房公积金贷款利率将住房公积金的增值收益部分还给缴存者。

特别是相较于商业性住房贷款，个人住房公积金贷款的安全性更高，风险准备金的必要性也会明显降低，将住房公积金用于提取建设基金等领域更是不合适。

（四）住房公积金贷款利率下调频次和幅度远小于5年期LPR，应补降至少80BP

相较于5年期LPR的下调，住房公积金贷款利率的下调已经明显偏慢，需要补降。例如，自2019年8月LPR报价机制改革以来，5年期LPR累计下调10次、累计下调幅度达125BP，而5年以上个人住房公积金贷款利率同期仅下调2次、累计下调幅度仅44BP。从这个角度来看，个人住房公积金贷款利率至少还应再下调80BP。

当然如果考虑到目前住房公积金业务的增值收益率达1.5%左右（可以把增值收益率理解为商业银行的净息差），则意味着住房公积金贷款利率下调的空间最多也可达到150BP。目前个人住房公积金贷款利率为2.85%，也即其大致可以降至1-2%之间。

（五）已出台的地产类政策效果不佳，应盘活住房公积金的政策空间

当前地产金融政策、地产税收政策基本均已出炉，但市场反应并不积极，活跃度虽有提升但持续性仍有待观察，亟需更大力度的政策来挽救困局，在相关政策仍处于酝酿阶段的背景下，通过大幅下调住房公积金贷款能够在一定程度上弥补接下来的政策真空期。