【进一步刺激购房需求】
“四个取消”“四个降低”减少人民购房约束和购房成本，进一步刺激购房需求
四个取消是指充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类限制性措施，主要包括限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准。四个降低是指1）降低了住房公积金贷款利率0.25个百分点；2）降低了首付比例，统一首套、二套房贷最低首付比例到15%；3）降低存量贷款利率；4）降低“卖旧买新”换购住房税费负担。
“四个取消”和“四个降低”是对此前一系列发布会有关房地产市场增量政策的重述，再次表明了政府宽松地产政策的态度和执行的决心。“四个取消”中的限购限价限售等目前在各大城市均已基本得到落实，10月12日的国新办发布会就已提及“正在抓紧研究明确和取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税政策”，或将降低高端市场和商用市场购房成本并支持改善性住房需求，有助于减轻购房者的税收负担，活跃高端商品房市场。在9月24日国新办发布会上，央行就已经宣布降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，会议提出引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右，10月12日发布会提出降低住房公积金贷款利率0.25个百分点，据测算，全国每年可节省的公积金个人贷款利息支出约200亿元。
2022年以来，随着新增房贷利率快速下调，而存量房贷利率调整滞后，存量房贷利率明显高于新增房贷利率。据央行2023年4季度货币政策执行报告披露，2023年调整后存量房贷利率平均加权利率为4.27%，而到今年2季度，新增房贷利率已降至3.45%的低位。调降存量房贷利率有望每年减少居民房贷支出约1500亿元，约占居民房贷总支出的4-5%，占城镇居民可支配收入和年度社零的比例均约 0.3%，以3.2%的房贷利率进行估算，预计2024年全年房贷月供支出占城镇居民可支配收入的比例有望下降至与2017年相当的6.5%左右。此举将切实减轻居民住房消费负担，提振居民的消费意愿和能力，助力恢复和扩大消费。下调存量房贷利率，还将缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，有助于减少提前还贷等行为，有利于压缩违规置换存量房贷空间，保护金融消费者合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。
数据来源：Choice、国投证券金融产品研究与配置中心
统计区间：2012年至2024年
仅供参考，不构成任何投资建议。
【刺激较为温和】
旧改新增规模相对较小，货币化安置方式或促进存量商品房去化进程但刺激较为温和
通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。据调查，全国仅35个大城市待改造规模就有170万套，其他城市也有改造需求。全国城市需要改造的危旧房还有50万套。这次，对条件比较成熟的100万套，通过加大政策支持力度，提前干、抓紧干。主要采取货币化安置，这更有利于群众根据自己的需要选择合适的房子，又不用在外过渡，能够直接搬入新居。同时，也有利于消化存量商品房。
回顾历史棚改进程，若按照棚改安置形式来划分，我国棚改进程大致可以按2015年划分为两段，前后分别以实物安置和货币化安置为主流。所谓货币化安置，就是指政府部门直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而后居民再到商品房市场上购置住房。
2015年后货币化安置的主要资金来源是央行提供的抵押补充贷款（PSL），PSL贷款余额在2019年11月达到约3.6万亿的峰值。对于新一轮城改资金，从资金组成来看，中央政策性银行专项资金能量较高、预计仍将是最重要组成部分，上轮棚改专项贷款占比72%，本轮占比将略有下降，地方专项债或将成为重要部分之一；不同于棚改，社会资本、商业银行参与城改积极性明显更高，本次城改主要集中在高能级的一二线城市，土地出让确定性更高，且部分物业经营性现金流较为可观；此外，城改资金来源也会包括中央补助、地方自有资金等方面。从规模来看，2023年12月中国人民银行重启PSL投放3500亿元，主要投向中包括棚户区改造，从投向来看，本轮PSL资金并非完全投向地产领域，考虑到周六财政部新闻发布会提及的2.3万亿专项债用途较为广泛，有收储、置换隐债、保障房建设等诸多问题亟待解决，因此从资金规模上来看本次增量政策带动的城中村改造和保障房建设等对地产的影响，或弱于早年的棚改货币化。
数据来源：住建部、Choice、国投证券金融产品研究与配置中心
统计区间：2015年至2018年
仅供参考，不构成任何投资建议。
尽管棚户区改造启动时间较为久远 ，但在2014年才开启全面爆发阶段。而棚改之所以能“提速扩面”，货币化安置在其中发挥了直接的推动作用。2014年全国棚改货币化安置比例为9%，2015年快速上升为29.9%，2016年上升到48.5%，根据住建部数据，2015-2018年住建部计划开工合计2360万套，实际开工2442万套，预计总投资额6.26万亿元。关于安置面积，官方数据称，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。虽然自2017年后，住建部门不再公布全国棚改货币化安置比例。但是根据业界测算，2017年在60%左右，帮助消化楼市库存2.5至3亿平方米。从数量上来看，据麟评居住大数据研究院发布的《重点城市二手房月报》显示，2024年9月监测14个重点城市二手住宅挂牌量约220万套，若本次棚改货币化顺利完成100万套目标，或对存量商品房去化有一定促进作用，不过需要注意到本次改造面临“禁止大拆大建”指导文件的束缚，且本次计划开工数量亦远低于历史计划数量，100万套所实际带动的实物工作量预计也会远低于此前棚改。
数据来源：Choice、国投证券金融产品研究与配置中心
统计区间：2009年至2024年
仅供参考，不构成任何投资建议。
【减轻房企信贷压力】
“白名单”项目信贷规模增加一倍，保障房地产项目融资需求，减轻困难房企信贷压力
年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。
2024年1月12日，住房城乡建设部和金融监管总局联合印发通知，要求各地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题。对房地产项目“白名单”的简单理解，就是以在建房地产项目为融资支持对象的名单。要特别注意的是，这个名单里的对象，是项目而非企业，并且是房地产开发项目必须处于在建施工状态，包含短期停工但资金到位后能马上复工，并能建成交付的项目。从政策支持的主体来看，“白名单”政策主要意在为困难项目提供纾困资金，意在“保交楼”稳定市场。
在房企纾困方面，早在2023 年1月就已设立总额度为800亿元的房企纾困专项再贷款，定向给予五大AMC，利率仅为1.75%。截至今年6月末，房企纾困专项再贷款余额为209亿元，且“政策存续状态”为“到期”。实际使用率偏低，主要是由于在实际落地中，AMC需遵守自主决策、自担风险的原则，决策更加审慎，且对纾困对象要求较高。从白名单信贷规模来看，根据前期数据，白名单项目审批授信完成后贷款发放节奏相对偏低，再贷款和“白名单”机制的实际使用率相对偏低，期待本次增量政策后房企纾困机制的加速进程。
数据来源：住建部、公开新闻、国投证券金融产品研究与配置中心
统计区间：2024年2月4日至2024年10月16日
仅供参考，不构成任何投资建议。
【关注后续增量政策】
本轮房地产政策对市场刺激或偏温和，安心选建议投资者关注后续增量政策
在二手房存量方面，据安居客数据统计，截至2024年9月，监测的14个重点城市二手住宅挂牌量约为220万套，环比下降2.84%。其中，一线城市的二手房挂牌量相对稳定，而二线城市和三四线城市的挂牌量有所增加。特别是深圳，其挂牌量持续增加，同环比都明显提升。整体而言，当前房东挂牌卖房的意愿依旧较高，挂牌量的增加可能反映了房东对市场的积极预期。在新房销售方面，受近期一系列政策刺激措施影响，市场逐渐回暖，据克而瑞研究中心统计，其监测的重点23城“十一”期间新房项目认购面积环比上升77%，同比上升65%，其中北上广深四个一线城市同比增长102%，二三线城市同比增55%。深圳、上海楼市热度近期出现明显回升。据深圳市房地产中介协会统计，10月1日-7日，深圳新建商品住宅认购销售1841套，合计19.18万平方米，认购量较去年同期增长664.14%。
就本次新闻发布会来看，比较明显的增量政策在于100万套的城改货币化安置，但无论从数量还是规模来看力度远不及此前的棚改货币化，值得注意的是本次资金或更多来源于新增的地方政府专项债，地方政府拥有其使用方向的自主决策权，但考虑到收储和置换隐债等诸多规模需求，2.3万亿中具体用于城改货币化的资金规模还需观察，本次100万套的城改货币化安置对房地产去库存的实际撬动作用仍需观察。
此外，白名单目标主体限定为项目而非房企，本次增量政策亦没有突破此限制范围，白名单项目信贷规模翻倍或对存量困难项目的“保交楼”起稳定作用，暂无促进新建项目规模增长作用。其次，白名单项目授信完成后贷款发放节奏仍然偏慢，白名单机制实际使用率相对偏低。
姚佳霖 产品研究与配置岗
证券从业证书编号S1450620110003
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