物业费是北上广20倍！香港房子是如何养老的？
学术
2024-08-26 19:27
广东
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这两天，关于“房屋养老金”的新闻铺天盖地，网友调侃说“以前买房是为了养老，今后要努力工作为房子养老”。正好前几天在香港考察楼市，惊讶于他们的房屋养老成本之高，这里说一下相关的见闻。一个香港朋友和我说，她住的房子建于上世纪80年代，但房屋状况还不错，能继续住，就是经常要交钱维护房子，这方面的开支不小。但她强调，她们小区的物业费算很便宜的，只需20元每平米。了解清楚之后发现，20元在香港确实是非常便宜的，香港新房市场或者次新房，物业费普遍超过50元每平米。这意味着一套100平米的次新房，每个月仅物业费都要5000块（香港房子还有差响、地税等持有成本），差不多是广州同类房子的20倍。一个公认的事实是，香港房子的保养和维护好，很多三十多年楼龄的房子，状况依旧不错，给人一种旧而不破、旧而不脏的感觉，但天底下没有免费的午餐，良好的房屋状况是高昂的物业费在养着。除了日常的物业维护，港府还规定，对楼龄30年以上的住宅，要求强制检修。具体来说，只要是3楼以上、楼龄30年或以上的私人房屋，就必须委任一名在政府注册的检验人员，每10年对房屋的公共部分、外墙及伸出物、招牌检验一次。检验人员还要负责监督检验后认为需要进行的维修工程。如果业主的维修保养资金不够，也不用担心，只要房屋楼龄30年或以上、符合差饷租值资格，就可以申请全额首次强制验楼计划。而强制验窗计划则规定，所有高于3层、楼龄10年或以上的私人住宅楼，必须每五年检验一次。香港屋宇署则每年会随机挑选2000幢和3800幢旧楼分别进行强制验楼和强制验窗计划。检测不合格的大厦，必须短期内维修整改，否则会遭到重罚。至于30年楼龄以下的楼宇，香港屋宇署认为，新建楼宇质量上相对有保障，但屋宇署也鼓励业主自发保养。香港对“房屋养老”的重视程度，可想而知。其实不唯香港，在国外很多大城市，房屋的日常保养和修缮，都是一笔不小的刚性开支，这几乎是所有国际大都市的一个共性。按照热力学第二定律，一切事物都会从有序走向无序，就算是手机和汽车，用久了也会坏、也要修，更何况是房子？正如住建部新闻发言人王胜军说的：“房子像人一样也会变老，老了也会生病。”所以，房屋保养这个成本就像是“房间里的大象”，尽管它的存在是显而易见的，但在国内，几乎所有人都选择忽视它，仿佛它不存在。说直白一点，“房屋养老”这项开支你可以忽略，可以拖延，可以视而不见，但你最终是逃不掉的。对国内的房地产行业，我一直有句话叫做“管生不管养”，建房子的时候，有100个大章管着，而且户型、得房率、外立面、智能家居这些东西能给你卷出天际，但房子交付之后呢？连基本的保养和维护都做不好，主要就靠两三块的物业费勉力维持。在这种模式下，很多小区交楼三五年之后，就逐渐陷入破败的境地，买这种房子别说保值增值，能否在二手市场转出去都成问题。国内长期以来“重开发轻维护”的发展模式，积攒了很多问题。尤其是最近几年，不少开发商亏本卖房，只能想方设法降标交付，导致一些房子的质量大打折扣，买这类房子，日后给它的“养老成本”只会更高。当然，本文并不是为房屋养老金辩护，这个东西该不该收、向谁收、怎么收、收多少、怎么用？每一个问题都非常琐碎、非常复杂，不是三言两语就能讲清楚的，这里只是想提醒大家两点：1、房子跟人一样，都有养老成本的，而且都不低，即使是发达国家，也没有很好地解决过这个问题。
2、几乎所有的发达国家和地区，房屋的持有成本都不低，中国房子的持有成本低，只是一个阶段性现象，未来这方面很可能会跟国际接轨。所以，买房子的时候，要有这个心理准备，它是一项资产，同时也是一个负担。3、上海确实是中国内地走在最前列的城市，率先意识到房屋养老这个问题的紧迫性，也敢于直面现实，没有逃避问题。4、房屋保养需要持之以恒、久久为功，是一项比房地产开发更艰巨的任务。天底下没有免费的午餐，真实世界也没有童话，很多看似平常的东西，背后都有着巨大的隐性成本。最后，希望中国的房子和人一样，都能优雅地老去。
