11月11日，自然资源部公布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（下称《通知》）。鼓励各地利用专项债券资金收回收购土地，盘活存量，能够起到三方面作用：一是减少市场存量房地产用地规模，更好发挥土地储备“蓄水池”和投放调解的功能，稳定市场预期。二是增加资金流动性，有利于房企集中资金用于保交房。三是收储后形成“净地”“优地”，既有利于补齐公共服务设施短板改善环境，满足居住需要，也可以腾出空间支持实体经济发展，促进有效投资。
一是强调工作目的和作用。为统一思想、推动落实，《通知》要求各地自然资源部门提高政治站位，主动担当作为，积极做好地块筛选和项目储备，推动政策尽快落地见效。
二是规定了主体。为确保债券资金依法合规使用，收储项目规范有序实施，《通知》明确由纳入名录管理的土地储备机构具体实施收地工作。同时强调了信息系统和储备地块标识码等要求。各地土地储备机构要积极发挥职能作用，充分利用专项债券资金，主动作为，规范收地。
三是指明了范围。为消化存量房地产用地，《通知》强调应优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地，同时还规定了可纳入收回收购范围的其他类型。
四是梳理了项目。为进一步框定拟收地块，有效启动收回收购程序，《通知》明确了摸清底数的方法，要求综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，确定意向地块和时序安排，强调了及时动态更新处置存量闲置土地清单等要求。
五是明确了价格标准和程序。《通知》提出，由土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收地块开展价格评估。在对比评估价格和土地成本，形成基础价格的条件下，通过综合考虑、集体决策确定收地价格，同时还明确了报人民政府批准确认等要求。《通知》明确了原则性的价格标准和程序，各地应在此框架之下进一步细化评估和决策细则，确保收地价格公允合理，程序规范透明。
中央财经大学教授温来成告诉第一财经，这意味着作为稳楼市的重要举措之一的专项债支持收购闲置土地新政正逐步落地。在这一背景下，允许专项债收购闲置土地，有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。
《通知》要求，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。
在收购流程上，根据《通知》，首先市、县自然资源主管部门要依托土地市场动态监测监管系统中的处置存量闲置土地清单摸清底数，根据需要向社会发布收回收购土地征集公告，综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，确定拟收回收购意向地块和时序安排，分批纳入土地储备计划，优先申报使用专项债券。
其次，土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。市、县处置存量闲置土地协调推进机制或土地出让协调决策机构根据市场形势、合同履约情况等，集体决策确定基础价格下调幅度，经与土地使用权人协商一致并经公示无异议后，报市、县人民政府批准确认。在约定期限内未完成收回收购的，应当按照上述程序重新确定价格。
而用于收购闲置土地的土地储备专项债券的一大核心，是储备项目应当有稳定的预期偿债资金来源，对应的政府性基金收入应当能够保障偿还债券本金和利息，实现项目收益和融资自求平衡。这也是为何上述政府收购闲置土地时压低价格，且重点考量地块条件，这有利于保障项目收益，防范专项债偿付风险。
《通知》强调，要严守土地政策红线底线，妥善处理好土地债权债务关系，保障土地使用权人和抵押权人合法权益，防范廉政风险和道德风险。
招商银行总行机构客户部一份研报称，土地回收一大难点是回收定价问题，在土地价格存在下跌预期的情况下，定价需要同时考虑房地产企业接受度和后期土地收益能否平衡专项债本息的问题，价格偏低可能会导致房地产企业亏损较大、投资方接受度较低，价格偏高可能会存在后期收益无法覆盖成本的风险。
上述研报称，存量土地性质复杂的问题也是一大难点，在流动性吃紧的情况下，房地产企业多数会通过抵押闲置土地的手段来补充现金流，复杂的抵押和债权关系也增加了土地处置和回收的难度。
为了改善土地供求关系，稳定楼市，《通知》要求、收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。
温来成表示，这也是一大亮点。今年以来房地产投资、销售等数据明显下滑，不少房地产企业亏损，地方政府收回收购土地不再供应房地产开发，可以促进市场逐步走向供求平衡，实现止跌回稳。
一、培训收益
本课程围绕当前政府投融资领域重点和难点，授课老师通过政策实务讲解、案例分析、答疑互动方式，帮助参会领导和代表获得以下收获：
（一）最新国家财政、金融和投融资政策的解读
（二）35号文背景下金融支持融资平台化债的实务和案例
（三）地方债务风险防范、存量债务化解和投融资合规运作
（四）盘活存量资产、提升国有资产治理能力，促进国有资产保值增值
（五）超长期特别国债、专项债、中央预算内资金申报及谋划实务
（六）PPP新机制和特许经营政策及操作实务
（七）新政下“三大工程”合规运作及金融支持实务
（八）新导则下EOD项目实施及案例
（九）重大产业投资项目的投融资谋划和决策分析
（十）政府投融资平台的整合升级和市场化转型
二、培训对象
各级政府发改、财政、环保、住建、交通运输、水利、农业农村、林草、文旅等部门工作人员；城投公司为代表的各类融资平台公司相关人员；污水垃圾处理、城乡供水供气供热、仓储物流、新能源、环保及建筑施工等企业有关人员；银行、证券、基金、信托、保险等金融机构专业人员。
三、拟邀师资
张朝元：中国经济体制改革研究会副秘书长、培训中心主任，北京大学、清华大学投融资系列总裁研修班客座教授。
林晓东：中国经济体制改革研究会理事、特聘授课专家，中国投资协会项目投融资专委会特聘专家、大成律师事务所合伙人。
王小文：住建部海绵城市试点考核专家，中国投资咨询有限责任公司战略与管理咨询事业部副总经理（主持工作）、研究中心主任。
温来成：中国人民大学经济学博士，中央财经大学教授，博士生导师，国家社会科学基金评审专家，国家自然科学基金评审专家。
张鹏：财政部政策实验室宏观经济部主任、经济学博士、中共中央党校干部学习网特约专家。
朱静：中央财经大学PPP智库专家，中国政信（政务）研究中心专家，中能国和产业投资发展集团合伙人首席专家。
吴亚平：国家发展改革委投资研究所体制政策室原主任、投资研究所研究员，兼任中国社科院大学投资经济系教授、博导，中国社情民调百名经济学家，注册咨询工程师(投资),国家开发银行、中国国际工程咨询公司专家委员会专家。长期从事经济和投资形势分析、投融资政策和政府投融资管理研究，参与投融资政策法规研究起草。
四、培训时间与地点
2024年11月15日—11月18日 合肥市 （15日全天报到）
2024年11月22日—11月25日 海口市 （22日全天报到）
2024年12月05日—12月08日 无锡市 （05日全天报到）
2024年12月13日—12月16日 武汉市 （13日全天报到）
2024年12月20日—12月23日 成都市 （20日全天报到）
2025年01月10日—01月13日 厦门市 （10日全天报到）
五、收费标准
A.3880元/人（含培训、资料、电子课件、场地及培训期间午餐、结业证书），住宿统一安排，费用自理。
B.5880元/人（含培训、资料、电子课件、场地、证书及培训期间午餐），住宿统一安排，费用自理。培训结束后，经考核合格，由中国投资协会颁发《投融资规划师》证书，需提供申报表、二寸白底免冠彩色照片、身份证复印件、学历证书复印件等电子版材料。
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