车轮滚过，烈火烤过，现在的广州二手房，还有多少能稳超10万+/平？有中介告诉我，连寸土寸金的老越秀，当前也只有三个小区（的部分组团、部分户型）可勉强符合要求。PS：艾莎妈妈，新房二手业务都做，如果关注越秀二手房，可以直接找艾莎妈妈聊一聊二手全程购房服务！严格意义上讲，这不是一个小区，而是隶属锦城花园当中的一个组团。据了解，锦城花园一共有三期，包含A区、B区，以及南苑。据悉，贝壳平台今年尚无南苑的成交公示，基本无成交价参考；但在内网，南苑放盘有5套，在售面积为建面约158-218平，单价均在10万+/平，最低10.55万/平，最高，15.34万/平！！![]()
图源贝壳我猜，很多人不信挂牌端的价格，但据中介透露，南苑业主心态非常强硬，低于10万/平不卖，谈都不谈的那种！主要原因在于，其所在的锦城花园，本来就已经是越秀TOP级的二手小区了！！
贝壳显示，锦城整个小区，总房屋户数1666户，扣除车位外，目前外网挂牌47套，挂牌率低至2.8%。![]()
图源贝壳根据最新招生地段划分，锦城花园对口的是东风东路小学（锦城校区）（具体入读情况以当地教育局最新招生文件为准）。众所周知，这个小学，是广州最强牛校之一、鸡娃家长的白月光所在！![]()
图源越秀区人民政府锦城花园大概有三个楼龄段，1997-1999-2009年。即便是最早的一二期，在流通市场上，也足可秒掉老越秀一半的房子。按贝壳成交记录看，自2016年以来，越秀经平台累计成交6688套二手房（剔除楼龄模糊的房源），这里头房子年龄超过27年以上的，有3721套，占比55.64%；超过25年以上，有4261套，占比63.71%；超过15年以上的，有6453套，占比94.99%！！老越秀的二手房，散盘、大院、单体楼居多，“花园”在这里，显得既先进又时髦。喏，这是我在越秀某建成于2002年的小区拍的，如你所见，这张图涵盖的就是这个小区花园的全部，一半草坪，一半，则被改为地下车库…因此，作为一个顶级对口学区盘，楼龄相对新+花园物业，让锦城花园一度成为越秀、乃至广州二手市场上经久不衰的佼佼者，全盘10万+/平，稳稳的。看下最近的成交，1997年一期的两房，单价8.3万/平；三房，单价8.1万/平；1999年二期的四房，单价6.7万/平…![]()
图源贝壳可中介告诉我，南苑，坚挺着呢，来谈的，单价都没下过两位数！1、楼龄更新。2009年，与1997、1999年，无论是产品、还是交标都有着本质的区别。2、更近学校、更近地铁。东风东，就在南苑东侧、小孩子下楼就是。南苑的业主去1/5号线杨箕站，也比一二期大多数的业主更方便些。3、更重要的是，这个组团全部都是建面约156-216平的大平层，土豪圈层掺不得一点水份。所以说，在未来不短的时间内，我认为，锦城南苑依然很难下到10万/平以下，越秀顶级学位+楼龄相对新+花园物业+大户型，稳得一批！贝壳显示，东方文德目前挂牌有26套二手房（扣除车位外），全盘房屋总数1160户，掐指一算，小区挂牌率仅2.24%。![]()
图源贝壳今年的一房、两房，成交总价550-730万左右，三房一卫要去到820万，折合单价7.8-9.4万/平。![]()
图源贝壳确实，这些小户型单价都没超10万+/平，但已经是非普通鸡娃家长可以承受的价格了！中介表示，今年平台还未有大户型交易，最近的大户型（三房两卫及以上）成交，可以追溯到2022年，113平总价1308万，折合单价11.58万/平；124平总价1529万，折合单价12.32万/平。![]()
图源贝壳现在，类似三房两卫户型，也有人挂到1288万，折合单价11.37万/平。![]()
图源贝壳这套南向高层113平三房两卫的房子，我也去看过了，内部实景长这样——![]()
强调一句，这可以是1288万报价的“千万豪宅”唷！！可以这么说吧，现如今，10万+/平、1100-1200万起步，你在东方文德只能买得上一个两卫的刚改型户型![]()
这个小区，地处越秀区文德北路66-76号，西边毗邻大名鼎鼎的北京路商圈，地理位置有多核心，用不着赘述。教育配套方面，按照最新招生文件，小区对口的是越秀一梯队学校文德路小学（具体入读情况以当地教育局最新招生文件为准）。![]()
图源越秀区人民政府此外，在这里，艺术文化基因不是隐性的，而是显性的。如果你去实地看过，这么多的传统画廊、油画装裱商铺，除了东方文德，广州别处真的很难看到。再来，这个小区依然是老越秀非常难得的次新房，新到多新，主要建成年代在2015年！因此，东方文德的10万+/平公式，与锦城南苑有共通点，也有不同点——
不同的是，东方文德没啥花园，可人家楼下一堆地下商业、附近还是北京路国家文化示范区…文化、生活氛围感，还是顶格的。农林华府，地处越秀区犀牛路农本新村，距离5/6号线区庄站大约200米左右。书包方面，对口的同样是越秀一梯队的农林下路小学（具体入读情况请以当地教育局最新文件为准）。这是我在对面阳台拍到的，除了农林华府，其他基本是低层的老小区，甚至有些都算不上小区…中山四路东山印象台（秉政小学），骏文雅苑（清水濠小学），拾桂府（珠光路小学），壹挂府（八旗二马路小学）都是…据了解，现在农林华府单间学位壳成交单价在6/7字头左右；![]()
图源贝壳至于南向的三房两卫户型嘛，10万+/平，基本还是要的！好了问题来了，10万+/平，在老越秀买这样的学区房，你会考虑吗？评论区聊聊。有其他买房/卖房/读书问题，扫码加@艾莎妈妈，二胎妈妈，对全广州的楼盘书包均可如数家珍，期待你的联络。![]()
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