喏，你看，这是一套建面约111平的高层四房两厅两卫，9月初挂牌，原始报价598万，折合单价5.38万/平；![]()
图源贝壳11月以前，业主一共调价三次，基本都是小降2-5万，不用问，大概率都是为了争取平台曝光、方便获客；可就在11月21日，调价记录显示，该房源突然大涨132万，最新售价调整为720万，折合单价6.47万/平，比首挂还高了122万、整体涨幅超过20%！！这套建面约104平的低楼层单位，10月底涨价50万，业主把前一阵“割肉”的想法一把抹掉，最新售价显示为600万，比8月底首次挂牌价还高了20万！![]()
图源贝壳这套建面约96平的低层三房，10月底上调60万，最新报价比9月初首挂高了80万，整体涨幅15%！![]()
图源贝壳讲真，在我印象中，长隆万博板块除了万科欧泊业主间歇性被曝出大搞房价心理战外，万博和樾府等其他二手小区可都是低调得很啊![]()
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图源小红薯「930新政」以来，广州二手房市场肉眼可见地翻火。据广州市房地产中介协会统计，10月全市累计网签二手房10379套，环比9月增长22.49%。目前，广州已经发布取消豪宅税政策，接下来，还有望正式落地「部分区域购房落户」「减免契税」等等。待新政执行，番禺等区域的房票将被进一步释放，核心板块、标杆二手小区、尤其是大户型市场，将迎来更加强劲的购买力。万博和樾府，作为万博首屈一指的网红盘，自然可以提前进场、吃肉喝汤。其二，万博和樾府有业主强势涨价，也有部分原因是，之前二手房成交情况真的太惨了![]()
2020年前后，一期首开，当年售价在4.3-5.3万/平左右；2021年，到加推三期的时候，开盘均价已经怒冲到6万+/平左右；来到去年小阳春，和樾府最后一批大平层加推，单价更是冲破8万+/平！![]()
图源去年粉丝爆料最高，超不过5.23万/平；最低，低至4.30万/平（数据来源贝壳）…按贝壳成交记录看，过去三个月交易的房源，有七成来自二期、三期，这些都是之前在楼市大好时光推出的房子，业主一手买入的房价得多贵，你懂的。成交清单导出来，很直观可以看到，二手业主割肉才能卖掉，成了和樾府的常态。万博和樾府，当年的销冠王啊，业主多数是不差钱的主，又怎么可能允许这种局面一直一直存在？![]()
图源中指院此时涨价，或许对这部分业主而言，只是市场回暖、优质资产的价值回归罢了！当然，目前市场整体还是呈现一个量涨价不涨的状态，和樾府多数挂牌价依然处于低位，起码跟当年一手房价相比，价格确实香了不少。![]()
广州房产摄通勤方面，小区距南村万博地铁站约600米，搭乘18号线，三站可直达琶洲（磨碟沙）、四站可直达珠江新城（冼村），去市区非常高效，最高时速160KM/H！作为次新二手房，和樾府均未满2，无论是楼盘外立面、还是园林设计，与新房差距都不会很大。热知识，和樾府当年作为一手售卖的时候，颜值正是它的核心卖点之一。今年上半年收楼的时候，二期这批实景图还小小出了一波圈。![]()
广州房产摄
万博和樾府，一手套均卖600-900万左右，部分大平层甚至去到2000万+。啧啧，只能说，当年能以这个价买入的，经济条件肯定不差！不说买来投资，买来自住的，基本也得是高净值中产往上。能以较低成本和这样的圈层做邻居，我想很多刚改客群做梦都会偷笑吧！早在2022年，就有和樾府业主在领导留言板反映该情况，番禺区人民政府给出的答复是——
经向番禺区教育局了解，和樾府小区未规划有配套学校。根据控规，小区西侧地块规划有一所小学和一所初中，将根据该规划管理单元开发计划实施建设，暂无法确定建设时间；区教育局将加强与有关部门联系，积极推动上述学校的建设。在学校建成前，教育部门将根据上级关于就近入学的规定，安排小区户籍生入读户籍地的公办学校，具体安排以当年教育部门公布的招生信息为准。![]()
图源领导留言板而和樾府业主与官方回应提到的这个新学校，正是现在长隆万博悦府配建的东风东和广雅。时间来到今年4月，番禺区教育局的回应，还是与两年前的差不多。![]()
图源领导留言板万博悦府配建学校虽仍在建设中、目前无法确定具体开办时间；
但为做好配建学校招生地段划分工作，区相关部门于2024年7月9日上午召开座谈会，邀请业主代表参加，就配建学校招生地段划分事项征求与会代表意见。
下阶段，区相关部门将根据配建学校办学规模及周边小区人口、交通状况等因素，形成配建学校招生地段范围征求意见稿后适时发布，公开征求社会各方意见。公开征求意见结束后，在综合研究各方意见基础上确定配建学校招生地段范围后向社会发布。
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图源领导留言板是的，长隆万博悦府的名校书包，和樾府业主子女有可能能读，南国奥园、保利红馆、耀胜新世界等附近一二手盘全在虎视眈眈…第二，和樾府业主，非自住的投资客，占比不小，未来房价或将有波动。
贝壳租房显示，目前和樾府在平台放租有218套，而和樾府全盘总户数不到4000套，这个租房挂牌率，你觉得如何？![]()
图源贝壳租房第三，和樾府二手房均不满2，交易中间会产生5.3%的增值税。这笔钱，不是业主、就是买家出，即便不是买家负责，羊毛出在羊身上，买房成本终究不是最低的。
如果你能接受和樾府的不足，乐意为其地段、产品颜值、圈层埋单；那我觉得，和樾府以目前的价格看，四房450万左右，性价比确实已经够高了！但如果你是想在长隆万博板块找到书包更好、产品使用率更高、或者上车门槛更低的，老实说，和樾府或许不是你的唯一解。我整理了一份《长隆万博一二手选筹图》，片区主流新盘和二手盘在售户型、价格、交楼时间、优点、不足等信息都在上面，扫码加@艾莎妈妈，即可领取高清版。好了问题来了，你觉得万博和樾府接下来房价走势如何？如果你想在万博买房，会选择和樾府吗？评论区聊聊。有其他买房/卖房/读书问题，扫码加@艾莎妈妈，二胎妈妈，对全广州的楼盘书包均可如数家珍，期待你的联络。![]()
@艾莎妈妈将于11月30日（暂定）下午2点半开启新一轮的黄埔学区分享专场！分享主题：
①黄埔幼升小、小升初整体讲解
②黄埔中考环境讲解、部分初中成绩揭秘
③华师附教学特色解读，广州整体读书环境揭秘
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