济南市中区的心头肉,中央活力区,如何破局?

楼市   2024-06-13 18:01   山东  

市中区,济南曾经最牛的行政区!但这些年,市中区有些落寞:

大涧沟拆迁,砸进去数十亿元的真金白银,却几无回报,反而自己背负了沉重的负担南北康片区,住宅开发如火如荼,但商业商务开发陷入困局,让人唏嘘不已。

除了以上两个区域,还有一个区域是市中区非常重视的地方:中央活力区!

中央活力区,听这个名字就很霸气!但实际上,这里就是原来的党家庄片区。前两年该区域出让了大片住宅用地、商业商务用地,未来还有土地要继续出让,但片区的发展急需破局!

1、曾经的党家庄,几十栋楼市迅速崛起

提起中央活力区,很多济南人没有概念,它是在哪里?

它位于济南二环西快速路、二环南快速路交汇处的西南侧,从济南主城通往长清G104国道从这里穿过,其最为知名的地标就是党家庄。

(中央活力区区位图)

大部分济南人很少来这里。他们不知道,这两年党家庄的开发很热闹,中海寰宇时代、国岳城两个楼盘占地庞大,几十栋高楼已经齐刷刷地树立起来。

(中央活力区实景)

2、一片孤城,偏远的标签尚未消融

从现场看,党家庄正在以一片新城的形象崛起。但是,这里的房地产市场表现一般,一万出头的房价几乎是市中区最低,销售速度依然不佳。

从我们现场探访看,这里给人的感觉是一片孤城。

目前,从济南主城区通往党家庄主要有两条道路,一条是通往长清的104国道,一条是通往南绕城高速的二环西快速路。

很多济南人首次认识这里,也是从这两个途径获得的:去长清的路上,去南绕城高速的路上。

(中央活力区以南的绕城高速)

从中央活力区往北望去,能看到大片的村庄。二环西路就像一条孤零零的玉带,将这里与主城链接在了一起。

(从中央活力区向北望去)

从这里往东北望去,隐约看到远处一些高楼,那里是中海国际社区、南北康片区,是真正的“城区”。

但是,从这里到那些高楼之间,还有大片的村庄铺陈在大地上,将中央活力区与主城割裂开来。

(从中央活力区向东北望去)

整体而言,中央活力区就像是一片孤城,偏远的标签尚未消融。

3、要想富,先修路!打通道路,消解距离感!

中央活力区的孤立感,是可以消融的。

首先,中央活力区距离主城并不远。我们在地图上做了测量,它距离中海国际社区只有不足3公里,距离南北康片区也是3公里出头。

(中央活力区位置图)

其次,根据济南的规划,中央活力区向东有两条道路,一条通往南北康片区,一条通往中海国际社区附近,而且它们都是城市主干道!

(附近路网规划)

另外,从中央活力区往东,虽然有双顶山等山体,但整体地势还算可以,打通道路的难度并不是特别大。

(从党家往北看)

说实话,如果把拆迁大涧沟的钱用到这里,以上两条道路打通,济南西南部的交通会有大大的改善,中央活力区的区位条件也将有极大跃升!

4、规划待编修,长远发展还看产业

除了道路待打通之外,很多人会发现一个问题:

在城市规划地图中,中央活力区与中海国际社区、南北康片区之间是大片绿地,那里是农林用地。

(城市规划示意)

这意味着,即使道路打通,中央活力区与济南主城之间仍然有大片的农村,中央活力区将依然是一片孤城。

其实,这些农村的区位条件要比党家庄要好。它们接近主城区,更容易被买房人接受。

但是,在济南上一轮城市总体规划中,这里被明确规划为农村,是非城镇建设用地。这也就是为什么,花了大几十亿拆掉的大涧沟,却无法进行开发——因为这里不是城镇建设用地!

(附近卫星图)

所以说,党家庄要想成为真正的“中央活力区”,或者说与济南主城完好的融合,仍需要很长的路要走。其中一条重要内容是:济南城市总体规划的编修。

目前,济南城市总体划的编修已经在进行中,期待它在济南南部能有所突破,让党家区域与济南主城能有更好地融合。

另外,房地产发展、城市发展终究还是靠产业。没有产业就没有就业,没有就业就没有人口流入,没有人口流入房地产就将成为无源之水。

这两年,某地产业流失情况比较严重,大量企业迁往历下区,实在应该引起高度重视。

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——全文完——


济南楼市观察
坐看楼市风云,洞观经济走势。
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