东阿阿胶日前发布公告，拟批量出售济南、聊城房产。
其中，济南西客站片区有12套住宅、16间办公楼，住宅评估价值大增，但写字楼评估价值大跌！
具体来看，东阿阿胶拟出售的房产包括：
聊城新东方名人苑住宅1套，面积179.86㎡；
济南绿地中央广场住宅12套，面积1405.56㎡；
济南绿地中央广场车位使用权12个，面积506.4㎡；
济南绿地缤纷城写字楼第5层（共8间），面积1501.95㎡；
济南绿地缤纷城写字楼第6层（共8间），面积1505.28㎡；
济南齐鲁国际大厦写字楼第7层4间房间，面积637.61㎡。
我们重点看西客站的12套住宅及其车位：
它们都位于绿地中央广场二区，每套住宅面积都是117.13㎡，每个车位的建筑面积为42.2㎡。
东阿阿胶购买这些住宅的时间上一轮房价大涨之前，12套住宅原值合计为1035.34万元，单价折合为约7366元/㎡。我们可以简单理解为，东阿阿胶购买这些房屋时的价格为7366元/㎡。
这些资产在公司账面上有所折旧，账面价值合计为835.19万元，单价折合约5942.04元/㎡。
根据东阿阿胶的公告，截至评估基准日2023年7月31日，该部分住宅评估价值1659.27万元，折合为1.18万元/㎡左右。
也就说，东阿阿胶购买这些房屋时总价1035.34万元，目前账面价值835.19万元，评估价值1659.27万元，其对应单价分别是7366元/㎡、5942.04元/㎡、1.18万元/㎡，目前评估价格较最开始购买价格增长了6成左右！
另外，东阿阿胶在绿地中央广场购买的车位也大幅增值，原值为102万元，账面价值为80.87万元，评估价值为147.12万元。
折合到每个车位上，原价是8.5万元/个，目前账面价格是6.74万元/个，评估价格是12.26万元/个，评估价值比原值增长44%左右。
与住宅产品的大赚相比，写字楼产品有点惨：
东阿阿胶计划抛售的写字楼产品也在西客站，具体来说是位于西客站站前广场北侧的在绿地缤纷城，包括5层、6层的16间房屋，总面积1501.95平方米。
这两层写字楼原值为3150.39万元，目前账面价值已经跌至2560.57万元，评估价值则进一步下降至2090.44万元。
评估价值与账面价值相比，贬值470万元左右，贬值率为18.36%；与原值相比贬值约1060万元，贬值率高达33.65%。
东阿阿胶还持有齐鲁国际大厦四套办公室，该项目位于泉城路180号，原值为397.37万元，账面净值为129.95万元，评估价值为480.19万元，评估价值较原值增长82.82万元，算是赚了，但难以弥补西客站写字楼的巨亏。
东阿阿胶还将出让聊城新东方名人苑一套住宅，原值160万元，账面价值121.64万元，评估价值206.57万元，增值幅度也较大。
总结：从评估价值看，东阿阿胶买的住宅大赚，但写字楼产品赔了不少。
西客站12套住宅和车位，购买原值是1137.34万元，目前评估价值是1806.39万元。
西客站两层办公楼，原值为3150.39万元，目前评估价值2090.44万元。
泉城路齐鲁国际大厦有所升值，原值397.37万元，评估价值480.19万元。
但要强调一点，这都是从去年7月的评估价值看的。但从去年7月至今，各地房地产市场阴跌不断，东阿阿胶所持房屋价值大概率会有所缩水。
我们以绿地中央广场的住宅为例，某二手房交易平台已经挂出一批房屋，面积117.13㎡，总共12套，与东阿阿胶甩卖房屋信息相同。
它们的挂牌价格统一为125万元/套，折合总价1500万元，折合单价10672元/㎡：
在前述东阿阿胶公告中，拟转让的12套住宅评估总价1659.27万元，折合单价1.18万元/㎡左右。目前挂牌价格已经明显低于去年的评估价格。
当然，即便如此，东阿阿胶购买的住宅肯定还是赚钱的。只是，写字楼的亏损幅度大概率会进一步加大。
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