围绕今天的主题，我想谈如下几点认识：
第一，当下中国整个房地产业界，显然有非常严峻的、挑战性的问题，这个大背景之中，房地产当下不利情况的形成原因是什么？我认为绝对不是单一的原因。我愿意提到，至少要考虑几方面：一是在2010年中央提“稳中求进”以后，面临整个发展阶段转换问题，要合乎规律地告别经济起飞粗放型高速发展转为集约发展，那么原来房地产所依托的城镇化进程内在的一些逻辑和状态，随客观条件变化当然就要有变化。而且有第二，我觉得不能忽视主观方面的原因，一个是在上述阶段转换同时，改革实质性推进在深水区步履维艰，前面那些年我们解放生产力的很多因素的支撑力是下滑的，对冲不利因素的力量是弱化的。再一个还有，2021年韩文秀副主任直言不讳指出的“合成谬误”，最典型的就是在房地产领域——2021年年初已经有了三条红线，当时投融资的约束条件已经非常严格了，其后所有的管理环节，公权在手，都是体现着从严从紧防范风险，都在那里表现火线立功，自己守土有责要出管理政绩，结果合成的却是韩主任说的“宏观上的负效应”。灰犀牛真来了，年初郭树清同志说的灰犀牛指的是泡沫化、过热，而真正来的时候，是极度迅速进入冰河状态的崩盘危险，恒大爆雷以后整个市场风雨飘零，大家当时感觉都要过不下去了。当然，中央跟着指导了对整个房地产的政策180度转向，暖风频吹一直走到现在。上述这些因素，都跟当下的局面有内在关系。当然，在前面客观、主观多因素的综合作用之下，中央还有一个重大的基本判断，就是房地产领域的供求关系已经发生重大变化，即变为买方市场为主了。这些因素合在一起，如果再做一个概括，我觉得要反思前些年，对房地产调控中央反复强调要有健康发展长效机制的打造，这方面的实际情况确是调控之中只治标不治本，这是人民日报评论员文章认账的。我们2010年以后有三轮到四轮的调控，过山车式的一会儿来限制，一会儿来刺激，始终是行政手段为主，结果治标不治本。这不适合打造高水平社会主义市场经济和实现现代国家治理的客观要求。
在总体来说，上述大背景后面，如果只讲客观方面，我认为还应看到，经济起飞以后，现在要进入集约发展新阶段，我们仍然存在着国土开发、城镇化伴随工业化推进这方面相当可观的纵深与成长性空间。
这就引到第二点基本认识，就是我们讨论提纲里所说中国整个的房地产和相关的城镇化开发的总量规模应该怎么认识？我认为应该讲，还远未饱和。我们的工业化和城镇化，都还只是走在半途，“世界工厂”大而不强，对城镇化不要先看常住人口城镇化率现在67%以上，要先看户籍人口城镇化率最新数据为48%，即一大半中国人还没有取得市民身份，这个城镇化的不掺水的水平，就是表现为仅有不到一半中国人现在是市民了，而另一大半还没有市民化，已经进城稳定下来的将近三亿人，是入另册的，是有大量的欠账需要补的，未来几十年内，还要准备迎接三到四亿人从农村迁徙到城市，这是无法逆转的一个必然的发展大趋势。
现在这一轮，如果讲是房地产业衰退状态，那么如果处理好的话，依托着客观成长性的支撑，我们再有主观上避免出现谬误和不当的调控政策方面不良效应的话，我觉得粗线条地说，这一轮的衰退不至于像一般人预计的3到5年以后才能扭转。如果今年下半年我们按照现在已经有部署的这种宏观政策加码发力，使全年经济增速完成在5%左右（最好5%以上），明后年继续这样运行的话，那我们再往后的几年里，中国房地产这个领域里的刚需（不仅是住房了，工业的、商业的房地产，加上住宅）--特别是住宅中代表性的“住有所居”这些刚需，都一定要得到满足，这里面包括对原来入城者要补欠账，新的入城者还要源源不断地来（毕竟还有一个大人口基数上的新生人口，可能还相一般家庭规模的减小），在这些刚需旁边，特别注意的还要有大量改善型需求，以小换大，以新换旧，第二套、第三套，都是改善型需求。至于要防范的炒房，我觉得现在已经对象不明，现在还有什么可能，谁能在这方面再出现温州炒房团这样的炒作呢？过度的一些炒作当然还要防止，但是买第二套、第三套不能称作炒作。这样的潜力空间、改善型需求，在中国还是相当强劲的。在这个发展过程中间，我们要因势利导，应该说老百姓美好生活的需要跟这个息息相关。如果能够掌握得好，以前端的有效投资带出就业，带出支付能力，带出后面我们全套的住房双轨统筹——现在中央强调的要托好底，非常正确，托好了保障房的底以后，商品房上的房屋均价，高一点低一点，就没什么多大的杀伤力了，那是有支付能力的人们自己去从容挑选的问题。这是一个非常好的新的起点。
而且我注意到，现在已经有一线“风向标”的作用，非常明显。上海和杭州、宁波、厦门，都已经出现新的地王，这可是在前面几年开发商战战兢兢非常谨慎、极度小心之后，他们现在敢按新的地王水平拿地这样明显的升温。这方面，也并不是像有人说的只有国企敢拿地，上海拿地当了新地王的，就是民企。这样的迹象，体现的是“春江水暖鸭先知”，在大家还众说纷纭的时候，真正有心、有一定胆识的投资者，已经在布局了。一些“日光盘”在一些地方，也已经带有引领意义地出现。
当然，今后一定还是会在波动中间表现出复杂性，还可能会继续出现一些困扰，那些特别不良的三四线乃至五线城镇的局面，很难简单地翻转过来。但是如果从风向标带动看，总体局面上，大局已定。如带出总体来说大家的信心恢复到比较正常的水平，我觉得处理得好，两到三年完成筑底企稳，和出现更多回暖的局部表现。——这是我们应该努力争取的。托好底，调整好存量，现在已经是工作的重点，再于投融资的方面作出有力的配合，配上现在白名单等制度上的中国特色，加上最新货币、财政政策扩张更发力的更好的操作，我觉得是很有希望的。当然，我这个说法强调的是主观上面要尽力，要全面协同来做好。
再往下说一下，发展中间，全中国到底房地产方面最主导的是哪些区域？我认为最概括地说，三千个左右的县域这些辖区中，有1/4或者将近1/4，加上一线和二线为数不多的几十个地方，就是主要看七百个出头的地方辖区，这七百个左右或七百个出头的中国大大小小的中心区域，就形成最典型的增长极为主带动全局的主导性的因素。这些因素合成这些主导的区域，会于未来在很长时间段内，它们的城乡结合部一定还要往外推，并且互相间还要互联互通，打造城市群、都市圈，在这样基础设施一轮一轮建设和升级换代的同时，跟着产业互动、产业升级、人力资本培育等繁荣因素——当然还要强调因城施策——这个局面已经看得比较清楚。我们当然就应该在长期主义行为模式下，考虑充分调动我国工业化、城镇化的巨大潜力，支持这样一个表现“中国成长性”的过程。
跟着的，还有一个我们讨论里要特别注意的，就是总体的发展过程中间，城乡一体化中的基本农田占补平衡这个事情，一定要全国一盘棋。重庆的经验很好，但是重庆经验为什么不能推广？我始终想不通，成都跟进以后迅速被叫停，别的地方偷偷学，一直到现在都没有得到明确。曾经听郑新立主任很兴奋的说，中央管理部门层面传来消息了，准备推广重庆占补平衡的经验，是跟市场机制对接，有地票制度，有政府通盘规划之下的土地收储制度，这就配全了——结果到现在为止还没有明确的说法。我认为要赶快在全国实行一盘棋式的基本农田占补平衡，这个事情是一定要配套呼应整体上我国利用房地产业开发，同时解决好粮食安全与三农问题，发掘出巨大潜力来支持现代化进程。
再往下面讲，还有几点需要说一下。一个是这个房地产是否具有金融属性，其实是非常明显的，一些研究者的看法，包括赵燕菁教授的一些说法，都很有启发性。在现实生活中间，这些不动产包括住房可以做抵押，它当然就带出来了金融的杠杆作用，它就有金融属性，而且它还有一个底盘，就是好地段的不动产具有自然垄断性。说到极端，老百姓要过美好生活，先富起来的人要住别墅，西湖边上的别墅已经不可能再有新的布局，全世界有心愿在西湖边上享受别墅式美好生活的人，必然是要争夺这个西湖边上别墅的实际使用权，一旦有机会，当然就是价高者得，这个自然垄断因素使它的价位不断升高——这种属性当然又跟金融杠杆密不可分，跟金融相关的支付能力合在一起，它带动的是经济景气里面标志性的一些因素。对这不能完全否定，当然也要掌握好，不能让它过分地带出很多极端化、泡沫化的东西。我们已经有这些年的经验，而且我认为在可以预计的一段时间里，不要过于担心再出现新的泡沫化，现在我们主要还是赶快使整个中国房地产的大盘企稳，然后进入一个必然有波动的回暖过程。现在谈防范泡沫，为时太早。
再有就是原来已经形成的高价位，你不能硬把它压回去。应是使老百姓收入提高以后，有保障房更好的托底（一直托到共有产权房，都是保障轨），中产阶层以上他们会越来越多地从容地去买商品房，这就是越来越健康了。
最后一点我愿意强调：这么多年的调控走下来，基础性制度建设——这次三中全会文件又再次强调了，是处理好长效机制打造的关键。基础性制度建设当然包括土地制度、住房双轨统筹制度、投融资制度，和人们大都不愿意听到的房地产税这种直接税未来怎样找到时机渐进推进涉及的税收制度改革。这是一个攻坚克难要配套的系统工程。这些事情合在一起，肯定还有社会上很多的观点会相互碰撞，应在健康的交流中间，争取形成一些基础的共识。在中央的指导这方面，我觉得是都考虑到了的：这次三中全会文件光看财税部分，只字不提地方税体系和房地产税，但它指导要做的这些事情，实际上都是有助于逐渐形成有支撑力的地方税体系的。另外在社会保障部分，留下了伏笔的那句话——“完善房地产税收制度”，便表明把这个文件看全了，就知道中央在指导方面，是继续肯定房地产税概念之下的配套改革。“完善”当然是要以改革为主来做体系的完善；房地产税收制度广义而言，包括跟房地产相关的各种税收。我们原来18种税里，有11种跟这有关，但是大家聚焦的，当然主要是狭义的住宅保有环节上，上海、重庆两地有试点的房（地）产税。从未来看，这个攻坚克难的任务是一定要做的，但当下不宜强调，因为时机不对，但是我们心里要有数。
这些认识合在一起，我是更愿意强调，中国总体的真实城镇化水平，如果把我们的户籍人口城镇化率往上提几个百分点是可以的，比如从48%提到55%左右——这不可能有什么精确的说法，官方也不会回应，但是我觉得可以这么考虑——断然不能接受中国现在的城镇化要按照67%来考虑。67%按国际经验快到70%那样一个临界点了。实际上如果按照55%或者55%再高一点儿也没关系，还有十多个百分点的空间，未来已经一年不可能再上一个点，会越来越少，上0.7、0.6、0.5、0.4，这么往上走，还要有20多年的城镇化高速发展阶段的收尾。这个过程中间我们的成长性支撑着的运行，如与主观努力较好地结合在一起，一定要看到，这是中国自己特大规模经济体非常值得看重的发展中主客观相结合而使“中国经济长期向好基本趋势”继续下去的一个认识依据。
最后一句话，还是要千方百计做好我们自己应该做的事情。
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做学问的甘苦，如鱼在水，冷暖自知，不足为外人道，但关于做学问的“指导思想”，我愿意在此一披襟怀：写出一些论文或著作并不是目的，这是探索之途上的一小步，是争取为人类的思想认识之海中加一滴水。我深信，一切人生的虚荣浮华都是过眼烟云，而真正的学术和真知灼见，才能垂诸久远。
—— 贾 康
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