2025年重要政策解读，直接关系到你的房子和票子
文摘
2024-12-25 19:44
湖北
这两天，财政部、住建部相继召开会议，对2025年的工作进行了系统部署，很重要。挑重点用通俗易懂的话跟大家解读一下。财政部2025年的工作主题可以概括为三个方面，一是提高赤字加大支出；二是更大规模发债给政府减负松绑加子弹；三是扩大内需重点解决消费问题。据路透社报道，有消息人士透露， 2025年的预算赤字率将提高至GDP的4%，这将是自1994年税改以来的最大赤字率，显著高于2024年3%的赤字率目标。这个代表的是总盘子，也是明年财政的总基调。1-11月份，全国一般公共预算支出24.51万亿元，同比增长2.8%。其中，中央一般公共预算本级支出3.6万亿元，同比增长8.1%；地方一般公共预算支出 20.9万亿元，同比增长1.9%。全国政府性基金预算支出 8.1万亿元，同比下降 2.6%。其中中央政府性基金预算本级支出3107亿元，同比增长20.4%；地方政府性基金预算支出7.79万亿元，同比下降3.3%，其中，国有土地使用权出让收入相关支出4.12万亿元，同比下降8.8%。很明显，2024年的支出强度和支出进度是是不高的，主要是地方政府支出拖累比较严重，谁让地方政府没钱呢。明年重点是解决地方政府支出困难堵点。2.安排更大规模政府债券，为稳增长、调结构提供更多支撑。还是路透社的消息，计划2025年计划发行3万亿元人民币的特别国债，创下有史以来的最高规模纪录。这笔特别国债中的1.3万亿元用于支持消费补贴和重大建设项目，超过1万亿元将投资于 “新质生产力” 领域，其余资金则用于大型国有银行的资本重组。明年和未来较长一个时期，都是科技创新唱主角，国家会持续投入资金支持关键核心技术攻关，具有科创属性的企业生存环境会比较好，特别是芯片、AI、机器人、先进材料、高端装备等会是持续热点。3.大力优化支出结构、强化精准投放，更加注重惠民生、促消费、增后劲。扩大需求核心是要解决三方面的问题，重点是消费，这是未来经济保持健康稳定可持续增长的核心。一是扩大投资规模，投资的逆周期调节功能依然很重要。2024年1-11月份，全国固定资产投资46.58万亿元，同比增长3.3%。其中，民间固定资产投资23.37万亿元，下降0.4%。根据交通运输部消息，1-11月我国公路水路交通固定资产投资2.56万亿元，同比下降9.6%；其中公路建投资2.36万亿元，同比下降10.8%；水路建设投资1980亿元，同比增长8.3%。说明今年的政府投资是明显不足的，从事建筑业的朋友对此应该都深有感触。政府投资的意愿、能力和信心都不足，民间投资肯定也心存疑虑。所以提出2025年要“积极扩大有效投资，合理安排债券发行，以政府投资有效带动更多社会投资。”2025年的建筑业应该会好过一些，现在是冬天有点冷，大家再熬一熬，再过段时间就到春天了。2024年1-11月我国社零总额为44.27万亿元，同比增长3.5%，11月CPI同比增长0.2%，消费很萎靡。最近提交人大审议的民营经济促进法是比较应景的，短期保证或提高就业率更多还是要依靠民营经济这个就业大户。另外就是加快政府和央企国企的清欠工作，带动全行业上下游的资金流动，让企业和居民有钱去消费。再就是发放消费券、税收优惠等直接刺激会在2025年明显加码，以旧换新的力度也会进一步加大。三是加强社会保障，提升居民长期消费意愿。也就是会议提出的，适当提高退休人员基本养老金，提高城乡居民基础养老金，提高城乡居民医保财政补助标准等。只有对未来生活保障确定性变强了，居民才敢去消费。住建部2025年关于房地产市场的重点工作概括来说就是两个目标、三项重点工作。一是持续用力推动房地产市场止跌回稳，二是推动构建房地产发展新模式。1.加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模。若按套均100平方米计算，货币化安置100万套城中村和危旧房改造可带动约1亿平方米住宅销售，对市场总量的贡献约为10%。2024年1-11月，全国商品房销售面积8.6亿平方米，同比下降14.3%；其中，商品住宅销售面积7.2亿平方米，同比下降16.0%。这样一对比的话，房地产想要企稳还是有很大缺口的，上面显然也是觉得城中村改造支持房地产市场的力度还不够，需要继续加码。2.商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产供需平衡、市场稳定。什么意思，无非是利用市场的价格工具，控制市场供给以维护价格稳定。根据国家统计局发布的11月70个大中城市价格指数数据：新建商品住宅销售价，一线城市同比下降4.3%，主要是广州、深圳下降幅度比较大，二线城市同比下降5.8%，三线城市同比下降6.5%。二手住宅售价，一线城市同比下降8.0%，二线城市同比下降8.4%，三线城市同比下降8.8%。目前房价下行的压力依然没有有效减轻，更直白一点就是房价至少是二、三线城市的房价还没见底。既然不能强制要求大家都去买房子增加需求，那就只能控制房地产市场规模减少供给，来维稳价格。3.大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。商品房预售这项从香港地区引进大陆的制度，可以说既造就了房地产行业的繁荣，也给房地产行业带来了巨大灾难。好处的话，从开发商角度，能够缓解资金压力，加快资金周转。对购房者来说，预售的价格相对较低，毕竟你帮开发商承担了资金成本。对于房地产市场来说，预售制加快了房地产开发节奏，前些年房地产市场高度繁荣就是得益于此。但是，凡事总有两面，坏处也不少。而且目前来看，坏处要多于好处。首先就是对购房者权益保护不足，由于信息不对称，购买时看不到实际房屋，或者只能看到开发商想让你看到的样板房，最后收房出现问题的案例比比皆是。开发商虚假宣传风险，隐瞒房屋的不利因素，误导购房者做出错误决策。最要命的是延迟交付甚至烂尾风险，如果有刚需入住或者子女上学的影响就更大了。另外还有一房多卖、抵押房再预售的，引发产权纠纷的也是常有的事。其次对房地产市场的负面影响，预售制度使得开发商能够提前锁定购房者，导致市场上供应的房屋数量被高估，进而影响市场的供需平衡，推动房价不合理上涨，加剧房地产市场的泡沫化。一些开发商过度依赖预售资金来维持项目的开发，一旦预售情况不理想或资金链断裂，就可能导致项目停工、烂尾，不仅损害购房者的利益，还会对整个房地产市场的稳定产生负面影响。而且这一制度在一定程度上降低了房地产开发的门槛，使得一些资金实力不足、开发经验欠缺的企业也能够进入市场，导致市场上的开发主体良莠不齐，增加了房地产乃至金融市场的不稳定性和风险。这些问题，在这一轮的房地产行业下行过程中都体现得淋漓尽致。所以，房地产销售制度改革势在必行，宁愿房地产行业发展得慢一些，也要走得稳一些。
