最近，市区高端改善盘众多，有不少小伙伴在问：“华发仁恒苏河世纪、龙盛湾上、万科中興傲舍和碧云北外滩尊邸怎么选？”

这是内环北区2000-3000万级的一次较量，今天我们来聊一聊。

事实上，小胖看房团小程序中有一个“热盘榜”的功能，大家可以看到各价位段的楼盘订阅、浏览次数排行，哪个楼盘更热门一目了然。

附小程序链接：

地段和配套

湾上和碧云北外滩尊邸，比苏河世纪弱半档。

湾上与苏河世纪相比，海宁路南北略有差异，海宁路南侧界面配套更好，也更有豪宅氛围。

湾上和碧云北外滩，看个人偏好。

湾上优势也是离传统市中心近，到静安寺、南京西路、南京东路、人民广场等距离更近。如果你的办公地点或者关系网更多在传统市中心，湾上更方便一些。

碧云北外滩的优势，一是离瑞虹商圈近，能近距离享受整个内环北区最强商业。

事实上，大规模优质商业这一点，碧云北外滩一带要强于中兴路。

二是近陆家嘴，于浦西而言，桥隧连接陆家嘴，虹口和杨浦受益较多。

碧云北外滩尊邸在自驾上，近邻新建路隧道、外滩隧道和刚通车的北横通道。

所以比较适合两类客群，前提是看好北外滩发展，其一是虹口居民，瑞虹之后整个虹口几乎没有高端改善项目，碧云北外滩尊邸是一个不错的弥补市场空白的项目；

其二就是陆家嘴金融客户，毕竟自驾通勤方便。

仅作为示意，具体车行时间以实际交通为准

万科中興傲舍地段上最大的优势也是离传统市中心近，只是和这几盘比它没有优势。

不过，我一直认为傲舍不能单看地段，这是一个产品调性超越地段的项目，另外傲舍约3万方潮流商业，也一定程度上弥补了中兴城商业体量上的不足。

万科中興傲舍签约商家，来源上海万科

如果你希望邻居里有更多年轻人、更多海归，喜欢楼下商业楼上生活，喜欢傲舍国际化的审美和小资、时尚生活方式，这确实是市场独一份，可能也是后无来者的产品。

根据统计，傲舍一期业主中有约50%有留学经验，还有不少企业家和高端商务人士。

傲舍食集过程方案示意图，非交付标准

苏河湾现状已非常不错。

前不久，静安区发布信息：苏河湾功能区目前已集聚了阿斯利康全球研发中国中心、淡水河谷、花王、恩智浦等23家跨国公司地区总部。

“十四五”以来，功能区累计实现税收350亿元，连续三年实现两位数增长；今年一季度实现税收34.98亿元，同比增长12.8%，增速超过了南京西路功能区。

静安区称：苏河湾功能区，正成为上海一个新的“聚宝盆”。

图片来源上海静安公众号

当然，我认为苏河湾现在更大的能量在于，城市更新之后带来的生活方式蝶变：

苏河湾不仅有滨水慢生活，更已是“时尚、精致、文艺、小资”等关键词的代表地，万象天地、慎余里、大悦城等皆是潮人的宠儿。

没顶画廊、suhe haus苏河皓司、苏富比空间、UCCA Edge尤伦斯当代艺术中心等艺术机构也都选址苏河湾，进一步升华了苏河湾人文、艺术气质。

艺术氛围的加成，再叠加华侨城苏河湾、中粮天悦一号的圈层，让苏河湾坐稳了新贵鼎流板块，是一种身份的象征。

当然这份势能最先传导到苏河世纪。

龙盛湾上受传导的势能会弱一些，但湾上有自己的优势。

其中，商办部分是1栋约320米（主塔）和1栋约150米（副塔）。

主塔是规划时的静安的第一高楼，是静安新的城市天际线。

且上海首家世界奢华酒店【瑰丽酒店ROSEWOOD】(已引入)即将出现主塔楼中。整个项目未来将有各类业态及高端品牌入驻，届时将刷新苏河湾板块商业新格局。

值得一提，这一带还有大量文保建筑，会伴随城市更新重新焕发新生。

换句话说，未来湾上楼下有自成体系的生活方式，也不完全依赖于苏河湾核心区域。

北外滩规划效果图

另外，北外滩兑现速度可期。

2023年，北外滩开发建设重大工程项目22个，投资超过800亿元，实现开竣工面积141.9万㎡。

2024年，北外滩将推动开建重大工程项目48个，投资1890亿元，计划实现开竣工面积超140万㎡。

那些前几年还停留在图纸上的城市地标，如今已经屹立江边，成为上海新的天际线。

示意图，仅供参考

傲舍业主将不定期组织骑行俱乐部/疗愈吧/萌宠荟/公益社/乐营户外/微醺集/潮趣派/女性健身/手碟冥想/1940骑行等社群活动。

天地傲宴现场图 

女性友好健身房瑜伽课现场图

湾上样板间实景图

而在园林上，项目以海派精致花园为原点，规划时尚花园步道、艺术花园入口、浪漫花园中庭、慵懒午后花园、精致花园入户五大园林景观。

项目效果图，仅供参考非交付标准

建面约245㎡户型为4面朝南4房2厅3卫边户户型，户型整体规整方正，超大南向面宽，南北通透，采光通风较好。

户型独立电梯厅，独立入户玄关，入户门正对玄关对景，转折后进入客厅，入户视线管控较好，避免了入户门正对客餐厅，开门便一览无余的情况；玄关配置有独立的衣帽间，玄关收纳空间充足；超大尺度客厅与阳台、餐厅串联布置，餐厅北侧直接对外采光，整体公共空间开敞宽阔，南北通透性较好；户型设置双朝南套间，其中主卧设置双衣帽间，5件套豪华卫生间，酒店式生活体验，生活更加便利；户型中西厨设计，满足家庭多样化饮食需求，提升生活品质；在厨房旁布置保姆间，并直接与厨房联通，减少家政人员在不同房间之间的穿梭距离，提高家政工作的效率，同时提升居住的舒适度和隐私性。

稍有遗憾的相对于户型面积，玄关空间和餐厅空间稍显局促；主卧内部交通空间较大，空间利用率较低，稍显浪费，或可适当加大衣帽间，提高空间利用率。

建面约498㎡大平层户型为7面朝南5房3厅4卫每层独户大平层户型，户型整体规整方正，超大南向面宽，南北通透，采光通风较好。

户型独立家政流线，在保姆间处和厨房处均开有通向交通核的门，家政人员可通公区穿梭于保姆间和厨房之间，减少家政人员对其它生活空间的影响，提高家政工作的效率的同时提升居住的舒适度和隐私性；主人流线独立电梯厅、独立玄关，玄关空间超大尺寸，进门正对玄关对景，入户礼仪感较强；玄关一侧为卧室区，内设置3套房和1个家庭厅，打造舒适家庭活动空间。令一侧为客餐厅+厨房+书房+1间卧室，这间卧室可作为客房使用，与主人的卧室区分开布置，整体动静分区明确，房间布置合理；靠近玄关设置独立衣帽间和公卫，方便出入更衣和清洁，使用十分便利；客餐厅超大空间尺度，串联南侧等面宽阳台 ，空间开敞宽阔，采光通风较好；在客厅旁设置独立书房空间，更复核现代生活需求；卧室区3间卧室均为套间，其中主卧设置超大双衣帽间，5件套豪华卫生间，家人生活舒适度和私密性较好；户型中西厨设计，满足家庭多样化饮食需求，提升生活品质。

稍有遗憾的是户型开向楼栋公区4个门，且家政使用其中2个门，安全管理有一定难度。

建面约102㎡户型为3面朝南3房2厅2卫户型，户型为飞机户型布置，整体南北通透，采光通风较好。

户型独立玄关空间，并结合南侧走道布置玄关柜，玄关收纳空间充足；客餐厅南北通厅布置，串联南侧阳台，餐厅北侧直接对外采光，公共空间开敞宽阔，南北通透性较好；主卧套间，设置独立卫生间，主卧酒店式生活体验，家人生活也更加便利；南北多飘窗配置，室内空间得以延伸。

稍有遗憾的是餐厅空间稍局促；餐厅2边墙体与客厅均不对齐，主卧处走道墙体与玄关也不对齐，室内空间规整度较差；玄关柜结合南侧走道布置，使用稍显不便；南侧休闲室临电梯布置，当作为卧室使用时，有一定的噪音风险；公卫洗脸盆尺寸稍小。

另外三个楼盘，有的尾盘，有的即将开盘，户型评测小胖看房小程序已全部做好，具体可以查看小程序，这里附上户型分析的图片。

碧云北外滩尊邸：

万科中興傲舍：

龙盛湾上：

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