2024年6月7日，王石在光明区科学公园参加开幕仪式，不是因为万科的新楼盘开盘，也不是因为万科有新楼盘奠基，而是为万科的城市运营物业服务业务站台。
光明科学公园
王石的躬身亲临不只是为万科的物业服务业务站台打call，也为城市公园运营的新航道投下了万科鼎力支持这一票。
一、中国房地产行业进入存量资产运营竞争时代
2024年中国地产行业寒气袭人，万科2024年一季度的营业总收入为615.94亿元，同比下降10.05%，净利润为3.31亿元，同比下降88.31%，归母净利润为-3.62亿元，同比下降125.04%。这些数据反映出万科在当前市场环境下面临的挑战。
然而，万科的经营服务业务保持了稳健增长，营收同比增长12%。万科的经营服务业包括多个业务领域，其中重要的有：
1）租赁住宅业务：万科在租赁住宅领域保持了行业领先地位。例如，2024年一季度，万科租赁住宅业务实现营业收入8.33亿元，同比增长7.3%。至2023年末，万科泊寓业务已在全国32个城市布局，管理运营房源达24万间，开业约18万间。万科租赁住宅业务在运营效率上也保持行业领先，如泊寓的出租率达到95%，客户满意度为95%，续租率高达60%。
2）物流业务：万科的物流业务自2015年开始全国仓储网络布局，目前综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模全国第一。2022年，万科物流业务实现营收35.6亿元，同比增长17.9%。
3）商业业务：万科在商业领域也取得了显著成绩。2022年，万科商业业务实现营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。万科累计开业商业项目242个，其中2022年成功开业新项目25个。
4）物业服务：万科的物业服务业务通过其子公司万物云开展，提供社区空间居住服务、商企和城市空间综合服务。2022年，万物云的营收首次突破300亿元，同比增长26.1%。
这些业务领域的发展，体现了万科在经营服务业的多元化和领先地位，也可以看出，以万科为代表的中国房地产行业进入了存量资产运营竞争的时代。
二、城市空间运营是房地产行业未来必争之地
我们从万科四种重要经营服务业务的营业收入及增长率情况来看，其物业服务远超商业业务、物流业务、租贷住宅业务三个板块，呈现了健康稳健、势头迅猛的发展态势。这其中的原因不足为奇，一方面万科的物业业务主要针对高端客户，在经济大环境不好、富人资金又难以外逃的局势下，购买高端地产仍然是国内富人资金避险的重要途径，这意味着核心城市核心地块的高端地产未来很可能像新加坡美国等国一样，高端物业继续保值增值。主营高端物业服务的万科物业服务的稳健盈利，预示着未来的一个崭新趋势——物业航道从房地产行业的尾部摇身变成房地产公司的重要业务板块。虽然物业利润不如房地产建设高，回款周期也更长，但其稳健、刚需的基因注定其在未来的中国经济大周期中展现优势。
万科物业1990年开始，2000年成立物业事业部，2016年开始对城市空间运营实践，在上海，万科接管了上生所腾退的厂房园区，并将其改造为包括休闲广场、灯光秀、露天市集、创意办公等多元业态的开放式混合社区。
回想万科首次提出“活下去”这一口号是在2018年。王石在2023年的一个论坛上提到，“活下去”旨在强调公司的长期主义战略。他解释称，万科的目标不仅仅是“活下去”，而是要“活得久”和“活得好”。这个口号的提出反映了万科对当时房地产市场的预判和对未来发展的战略思考。
无独有偶，《别让李嘉诚跑了》一文在2015年网络疯传，彼时的中国房地产行业还在疯狂扩张阶段，2017年融创“世纪收购”万达13个文化旅游项目公司91%的股权，合计交易对价为438.44亿。从时间线上来看，万科对于房地产市场从快速扩张向存量运营的趋势判断与李嘉诚的一样，因此提早布局了物业服务并提出了城市空间运营的战略目标。我们事后诸葛亮一下，王石之于万科每年拿一千万的退休金真的不多，一个伟大的领航者可以提前十年看到未来趋势并进行战略部署，是万科可以在如今的大环境下泰然的“活下去”的原因。再勇猛的战士，方向错了也是徒然，在这一点上，王石配得上企业总舵手的称号。
三、城市公园运营是城市运营的重要战略支点
1）城市公园在城市的空间格局上起到连接产业、商业、住宅等功能板块的作用，其面积之大，分布之广，是城市无法忽视的重要公共空间。高端的各种城市功能板块都靠近公园布局，城市公园就像城市规划师故意留下的预留发展用地一样，特别在土地资源不足的深圳，显现出无限可能的发展前景。
2）城市公园在经营发展方面一直是从未进入市场流通的硬通货，所谓公园的公益性是建立在城市政府财政康健的前提下保证的。很显然，全国房地产供养的土地财政强依赖型地方政府，如今不得不将公园运营提上日程，以减轻政府财政压力。经济学有一句话叫做“免费的永远是最贵的”。当广大人民以为在享受政府补贴的公共公园景观福利时，公园的建设成本及维护成本背后从来都是房地产行业在买单，而最后也都是传导到每一个购房者的房价中。
光明虹桥公园集体婚礼
如今，地产行业疲软，未来存量公园的维护成本很难继续长久的依赖财政付款，将公园运营提上日程，通过公园自身的商业运营去反哺公园的日常维护，受益的不只是财政部门及政府部门，也是每一个生活在城市中对美好生活向往的普罗大众。对公园的公益性心存执念，只会将公园推向野草丛生垃圾横行的境地，因为，当政府财政无法支撑公园日常维护之时，我们现在看到的如此“公益”又美丽干净的公园景色将不可持续。
3）从国外的城市公园运营案例及中国成都的试点先行可以判断，城市公园运营具有可借鉴的成功经验，更具备良好的经济发展价值。我写过一篇文章说城市公园未来将成为诸如欢乐谷之类的城市型景区强有力的竞争对手，有评论的人不同意我的观点。他说这两种景区的目标客群及管理模式不同。我之前的文章分析过城市公园与景区之间的区别及关系，在此不再赘述。所谓目标客群是可以通过业态重塑去改变的；所谓管理模式在充分市场经济环境下，无论是城市公园还是景区都会选择利益最大化的商业模式。现在我们看到的“不同之处”在于，城市公园运营还没有完全放开自由运营，受限于法律法规，我们要看的是大势所趋，未来景区与城市公园在同一规范下自由竞争可能比人们惯性认知的改变要来的快得多。一切的迫于压力，尤其是迫于经济压力，都会速推相关政策的出台，追求经济增长是主旋律，公益自然是伴奏曲。习主席说绿水青山就是金山银山，意思是既要绿水青山，更要金山银山；邓小平说“贫穷不是共产主义”，有钱的时候不公益那是为富不仁，没钱的时候穷公益那是装 ，公益从来都是有成本的，现在房地产下行，失业率上升，写字楼商业空置率居高，人们从拼命买房当房奴变成“三不”青年，谁为公益买单？
2023年1月至11月，深圳法拍房的挂拍量保持两位数增长，共计挂拍了3922套各物业类型的法拍房源，同比增长23%。这意味着有一万多中产以上人群在去年一夜返贫；这些人如果去公园夜市摆个摊增加收入改善生活，于情你能说公园就是不能有商业不让别人提高生计吗？于理，连自己住的房子都法拍了，社会舆论关注的不是应该是如何共克时艰吗？况且，过去一刀切的城市管理方式本来就不是一个具有运营思维的人在做的事情，而是保证城市快速扩张的优选决策。城市运营时代，应该是在城市公共空间及公共建筑中每一处可以产生价值的地方，都用运营者思维去助推其价值转换，水流易梳不易堵，时代不同应对政策自然也随之改变。
城市公园在城市中的区位交通、土地价值及经济潜力都具备较强的发展优势，城市公园运营是城市运营的重要战略支点。以公园为核心的经济繁荣及社群建设可以将公园周围2-5公里的人们聚集在一起，打造产业共创、资源共享、人才交流的线上线下平台。
光明虹桥公园南广场
四、城市功能业态混合是城市发展的大势所趋
中国几千年的赶集文化，国外宗教广场集会文化都是群众聚会启智、经济交流的舞台，只是近几十年城市的快速发展让格子间禁锢了人们的身体和灵魂。城市公园的经营性发展及聚会功能是其本应该承担的城市功能的重启及回归，并不是新的创新模式。只是在近几十年，商场商业街的出现，将原本承担交流购物的集市广场的功能阉割掉了，消费从买卖双方的互动式聚集场景转移成商场洗脑式营销场景。这才有了公园不能有商业的这几十年。商业近几年随着电商短视频平台的兴起也受到了较大挑战，业态开始向更为综合的方向发展，最受欢迎的是娱乐美食业态，其本质还是在满足人们聚会交流的情感需求。
商场商业与公园商业“现在”的区别在于，商场有着可以人工调节气温的舒适体感，公园有与生态接触的自然体验；商场更多的是卖方拼命表演促进消费，公园则是买方尽情玩耍顺便消费；商场是以丰富的货物为优势供个体挑选货物的场所，公园是以人群聚集为优势的供群体聚会交流的场所。同公园与景区的大势所趋一样，公园与商业的大势所趋也是殊途同归。城市泾渭分明的板块分界线未来是逐渐融合的，相互渗透的，未来公园中有城市，商业中有公园，景点像短视频爆火视频一样，不一定城市的哪个点成为爆点或者景点。画地为牢的功能分区思维在逐渐功能融合的城市运营中将是极为落后的思维方式。
全国写字楼的空置率接近30%，但在写字楼上班的人们还是必须浪费二个小时的时间在地铁上去住在遥远的出租屋中。城市核心区密集建设写字楼商业却将住宅盘建设在遥远的外围再以地铁连接，本来就是为了最大的经济价值产生的区域规划结果，当市场从建设扩张期转向存量盘活期，建设端不再产生巨大收益时，更具优势的人为规划的核心区同样会从经济最大化考虑转型。2024年政府已经出台空置写字楼改住宅的相关政策支持。作为城市的拥有者，城市运营一定是顺应经济形势的，城市扩张期强制将市民刚需住宅通过地铁拉长战线是经济最大化的需求决定的，在城市存量运营期，城市功能的业态混合，也是城市运营获得更大经济价值的大环境决定的。
五、王石为何为城市公园运营站台打call
6月7日光明科学公园艺术之光点亮科学之城“科学艺术在光明”活动圆满举行。万科王石的到来引发全网关注。
王石的战略眼光和躬身亲临可见万科对于城市公园运营的重视程度，我相信他对于公园运营的长远价值从2016年万科开始城市空间运营实践就已经有了清晰的战略目标。选在这个时间点，携全网两千多万粉丝的瞩目现身公园开幕式，预示着万科全力投入公园运营赛道的重视和决心。深圳光明区以城管局为核心的城市公园运营拉开序幕，也能看出光明区政府主官对于区域发展的着力点放在了城市公园运营，其战略部署及行动速度之于全市占据了先发优势。光明区拥有260个城市公园，万科、保利、华润、园林集团等助力公园运营发展，四大国企都将重要战略部署光明，以深圳之速度，全国标杆呼之欲出。
今年4月30日万科年度股东大会上，万科总裁祝九胜向媒体透露，在现金流紧张的背景下，王石自愿放弃千万退休金，与公司共度艰难时刻。
作为万科创始人，2015年的时候，“宝万之争”的硝烟弥漫了资本市场，最终，深圳地铁集团入主成为万科大股东，华润退出，宝能败走，王石退休。退休后的王石以万科终生荣誉董事长这一身份，仍可以从公司领取每年一千多万的退休金。有人说宝万之争是企业情怀与商场无情之争，当年我也是支持王石，商场也是人的主场，人有情怀值得被尊重及信任。
王石放弃千万退休金与万科共克难关，可见他对于万科的深厚感情及企业担当。
“王石放弃千万退休金”网络热度还未褪去，已经开始用自己的力量为万科保驾护航。
城市公园运营留给财政压力渐大的政府转型时间不多了，也就三五年的时间，不能探索出可持续的城市公园经营模式，公园将从城市景观配套优势变成城市经济负担；城市公园运营留给运营方的时间更不多了，回想全网群嘲国内景区九成不盈利的段子，这九成中的八成虽不盈利却起着拉动地方经济，且能自给自足的状态，即使远离城市的景区破败到关门烂尾也可以回归郊野自然，而城市公园现在的情况是一旦财政断粮，就会成为城市最多隐患的破败之地。城市公园运营方能否在政府财政仍有余力支持的窗口期自寻生路，是城市之大事。
城市公园运营虽有远大前景，却也困难重重，但困难都是暂时的，天将降大任于斯人也，必先苦其心志。以王石为首的房地产大佬携创造中国黄金二十年的地产行业人才入局，所有前路之险阻都是有人去扫清障碍的，我们要做的是跟着时代的趋势找到正确的奔跑方向，一路向前就对了。
深圳光明区在四大国企华润、万科、保利、园林集团的鼎立支持下，城市公园空间运营必是前路璀璨。共建美好城市，深圳的光明需要你我。
