近期，有网友爆料，曲江成交了一套93㎡的房源房源，单价1万7，要知道，2021年巅峰期的成交单价曾达到了3万1，暴跌45%，直接腰斩，这前后差距简直让人大跌眼镜。
2021年巅峰期成交均价： | 2024年成交均价： |
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据了解，中海观园A区位于曲江，由中海开发，共计房屋1389户，中海物业，小区向北500米即3号线北池头站。A区为共8栋楼，均为高层，建面79—164㎡，户型都有两室、三室、四室的。小区绿化40%，还挺高的。楼龄16年，算不上次新房，但是品质绝对是有的，为什么这几年价格跌的这么狠呢？
首先，除了市场下行的大环境之外，详情点击查看：太惨！暴跌38%！高新/曲江成降价“重灾区”，多小区霸屏榜首！，我认为小区自身的品质也是房价下跌的一个重要因素。
老高层已经不能满足曲江人民生活的需求，这点从曲江星河湾1000万的房子千人摇就能看出。就像网友说的，也不看好了，小区挤、地面都是车，总体来说不太满意，亟需出手，不然就砸手里了。
房博士认为这也是中海观园A区近年来成交价不断下跌的重要原因之一，我们从成交价不难看出，从年初开始，成交价不断探底，业主的底气已经不足。置换才是接下来的重点，目前贝壳显示挂牌量已达到了72套。
另外，中海凯旋门2021年高峰期成交1套107㎡的房源，成交单价2万8，而在今年9月13日成交的一套107㎡房源，单价却成了1.87万，3年降了近10000元/㎡，只能是亏惨了！
2021年成交价： | 2024年9月成交价： |
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别着急，西安楼市2-8月近期成交的小区我整理好了，房博士筛选出了600+降的比较厉害的小区，但最终还是成交了，可见现在二手房不降价能成交的特别少，几乎降价的比例高达90%。
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最近，西安的不少业主焦虑不已，原因是：二手房成交价低的太离谱了，几乎每套成交的房源不降价几乎没办法成交，这让他们如何接受的了？
房博士观察了2-8月成交的房源，如下图所示，几乎每套房子都在降价，小到几万，大到几十万，甚至几十万，就连绿城西安全运村也有60万的降价！
其中，西安第一个万人摇楼盘紫薇东进，最新8月29日成交的二手房价格已经低至1.25万元/㎡左右。
| 现在成交价格： | 4年前开盘价格： |
要知道在2020年最后一栋新房毛坯开盘均价为1万元/㎡，如今二手房对外出售，大部分房源成交价格在1.2万元/㎡左右，基本上是贴着开盘价成交。
当年1万出头买入的毛坯新房加上额外的装修费、自持几年竟落得个如此的结果，妥妥的亏本！当时抢的有多厉害，现在就有多伤心。
“一般都是房主急用钱，要么是去置换新房，要么是做生意需要，所以价格都给的比较低”，一位深耕西安二手房的中介告诉我，这个价格也基本上是小区的底线了。
除了紫薇东进，沣西新城的中铁沣河湾，新房售价是14500元/㎡，而近期成交的二手房成交单价10577元/㎡，价格差3923元/㎡。
据了解，中铁沣河湾西侧一路之隔即为沣西新城第四学校，稍远处沣西吾悦广场，其他方向则以住宅区为主，东侧一个路口即为沣河，单看配套不错，但是所处大区域都是跌的环境，也没办法。
这是个改善项目，有高层、小高层，还有1栋精装房，价格从1.3-2.3万/㎡不等，跨度比较大。
| 现在9月9日成交价格： | 4年前开盘价格： |
查了一下，小区成交价格最高的是3月22日成交的一套4室房源，均价1.96万元/㎡，接近2万，这到9月一下子降了3000+元/㎡，业主多少有点意难平，抛去产品、楼层等其它因素的价差，也不能有这么大。
“降价”二字，相信大家都听腻了。尤其是二手房市场，价格连连下跌，一大批房东们都破防了。
甚至，有业主吐槽说，近期将自家的房子挂上去，等来的不是购房者的电话，而是各种中介的电话，建议降价，不降价你的房子更卖不掉，整的这位业主心里毛毛的，这位业主直接吐槽说，卖个房子太难了！太难了！
其实，如今这个市场，可以说泥沙俱下，西安绝大多数的房子都在下跌，整的心里发毛的不仅仅是房东，还有购房者，如果不是自住等刚性需求，谁愿意自己买的房子刚到手就赔了。
于是，不少网友都很好奇，西安到底还有没有没比较抗跌的房子？
答案是：有。
我仔细盘了一下西安市面上近几年比较抗跌的房子，这些房子躺赚系数比较高，基本都大于1，如下表格所示：
所谓躺赚系数，指小区、板块在最近3年的涨幅跟城市大盘涨幅的比值，大于1说明跑赢了大盘涨幅，小于1说明跑输了。统计完我发现，这些很抗跌的房子主要分两种：
第一：以地段+品质取胜，但是地段更重要。
最典型的就是这些“超抗跌”小区大多数位于高新区、曲江新区、长安区，这些区域地段绝佳，跌的可能性很小，当然，并不是这些区域的小区都抗跌，也有跌的比较惨的，只有表格里统计的这些小区还可以，比如金辉世界城、紫薇田园都市。
第二：以地段+楼龄取胜，但是次新房更重要
这些比较抗跌，躺赚系数比较高的小区大多数就是次新房，现在有很多购房者已将目光瞄准"次新房"，因为不少人考虑到"次新房"地段优、配套齐全、入住直接方便等因素，也放弃原来的"非新房不买"想法，转而购买此类房源。
房博士从多家中介机构了解到，他们挂出来的"次新房"房源，其受欢迎程度普遍高，除了学区房之外，成交率算是最高的。
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