市场的变化，总是猝不及防......
曾经被嫌弃的“老破小”一夜之间成为香饽饽，挂牌2天就成交、总价下探到26万，甚至有城市发生一口气买了12套。
毫无征兆，“老破小”就这么突然火了......
最近，我浏览西安某二手平台成交数据发现一个现象：西安一批“老破小”成交速度非常快，挂牌1天、2天、3天成交的比比皆是，这透露这一个重大信号：有一拨人在默默抄底“老破小”......
1、新城区东大院社区：9月7日，挂牌102天，项目成交一套1室小户型21㎡，成交单价27338元/㎡，小区近期成交均价近2.9万元/㎡。
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小区地段优势明显，紧邻西安火车站，真正的地铁口房源，总价57万，爱知中学学区房，其中7月份2天内成交了3套房源，这成交速度是真快。
2、新城区爱知中学家属区：8月15日，挂牌58天就成交一套3室80㎡房源，楼龄24年，成交单价22809元/㎡，比小区近半年整体成交均价减小，总价238万。
（双击查看大图）
不难看出，西安一大波“老破小”正在快速成交，带学区的卖的更快。下面，房博士将近期成交的“老破小”小区成交真实情况统计出来了，共计90个小区，总价50万以内的小区成交速度最快，明细如下。
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在当下二手房“超难卖”的真实行情下，就连一些次新房也屡屡碰壁，但这些“老破小”却意外走俏，着实让人惊奇。
房博士也问了一些中介店面，基本上的反馈都是：总价低+学区房。价格越低，卖的越快，比如有的小区总价26万就可以全款买，比如莲湖二府园61㎡房源总价才33万。长安二中家属楼50㎡房源，总价才35万。未央煤机花园小区53㎡房源总价才50万......
不仅西安，全国老破小也在走量，这些“老破小”背后的逻辑都是：
1、“原拆原建”政策影响 大量投资客入场博一搏
纵观这些“狂热”背后，我们发现了一个共同现象，那就是全国老破小都有一波外地人在抄底，据杭州中介门店介绍，这些成交中，不乏博“原拆原建”的客户，这又是怎么回事？
这源于浙江出台了全国首个推进城镇老旧小区自主更新的政策，老小区有望“原拆原建”的消息，搅动了平静多时的老旧小区市场，不少投资客闻讯而来，欲买入“老破小”博一把，这些人都抱着“低价买进，先出租，后期等待原拆原建机会，这有点赌一把的想法。
之后燃起的战火延续一线沿海城市也是同样的道理。
其实，西安的“老破小”低价火速成交也有这方面的影响，因为但凡沿海的政策，后续西安基本都是跟，只是时间的问题，“以旧换新”就是这个例子，所以投资客比我们要敏感.....
2、“老旧改造”全面执行 陕西新开工小区654个
“老旧改造”目前已经在全国大面积执行，据陕西建筑报发布，2024年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个。根据各地统计上报数据，1-4月份，全国新开工改造城镇老旧小区1.68万个，其中，陕西新开工小区654个，开工率24.9%。
其中，2025年前，西安将再完成1319个老旧小区改造。“老破小”大家嫌弃的无非就是产品老旧、环境不好，没有电梯，但是把这些都改造了之后的二手房价值将会更上一层楼。这也在一定程度上促进了西安“老破小”的流通。
另外，除了“老破小”的成交，西安二手房近几个月的成交情况也值得关注一下，可以做个对比参考，超1000+小区成交价。
都在说老破小成交火了，除了投资客，大家很纳闷谁成了“接盘侠”？有网友说是：年轻人，00后、有娃的家庭.......
答案五花八门，为此，房博士调研了身边以及外地的年轻朋友，发现，她们的购房逻辑已然发生了改变。
年轻人（00后）
有位00后粉丝告诉房博士，他拿到房票后，入手了一套“老破小”，看房到买房只用了一个月时间。他看中的是“老破小”的地段，总价不到70万，地铁口，上班方便，各种生活配套也很方便，这是在有限的资金下，他最好的选择，，他只需要装修好看就可以，同样很舒服。
其实，据中介透露，看中老破小地段和配套的年轻人越来越多。有的年轻人是不想合租但资金有限，只能入手“老破小”。也有年轻人是不想冲“远大新”了，通勤距离、总价、交通是否便利是他们买房重要的考虑因素。
试想一下，住在市中心，下楼即是有菜市场+医院+餐饮店+超市的房子，总价不到70万，香不香？
面对不断下跌的“老破小”，他们的看法是，房价涨跌与我没有关系，我只是刚需，只是过渡住着就不觉得“亏”，更何况有市中心优质地段+优质学区加持，以后不用愁置换的问题，至于大房子，等以后有钱了再买也不迟。
悄然，随着00后等新一辈年轻人加入购房大军，购房逻辑已然发生大变。“老破小”倍受年轻人追捧，其实也反映了在生活压力之下，更多人压缩开支、节约成本，但又保证生活品质和便利不打折扣。
外地人
现在楼市已全面放开限购，外地人可以全国买房，来到一个城市之后，人生地不熟，也没有多少存款的话。大多数人会选择租房，但也有很多外地人都想在陌生的城市中安家落户，只能买“老破小”过渡。
有娃的家长
当然，不可否认的是，“老破小”的购房群体里还有一大批为了孩子教育的家长，家长都知道，西安碑林区的一些老牌名校很不错，文前提到的爱知中学学区房，十几平的房子都卖到了单价4万的天价，只要有名校学区，总会有人买单。
这些名校资源加持的房子，也是西安“老破小”的底气所在，不管再破，只要是名校学区房，永远不愁卖。下面房博士将西安优质学区房小区都整理出来了，涉及279个小区。
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最后房博士有话说，长期被“鄙视”的“老破小”，忽然火了，最根本的原因是：价格跌到位了。总价低、租金回报高，未来将吸引了大批年轻人抄底。
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