刚刚，西安二手房市场传来一条重磅消息！
那就是曾经红遍高新的“苏宁雲著”首套二手房成交了，成交价1万9。要知道，当年这个“维权优等生”的楼盘，其业主曾扬言要卖到3万才肯脱手的啊......
不禁让人感慨，世事难料，但是有网友发问，现在的1万9的成交价到底是亏了还是赚了？房博士带大家一起来分析分析吧！
备受关注的"苏宁雲著"终于在10月6日迎来了首套二手房成交，这让大家期待已久的"到底能卖多少钱"的问题终于有了明确答案。
1、成交信息显示：该房源建面108㎡，3室2厅2卫，最初挂牌总价243万，挂牌单价22500元/㎡，经过5个月的漫长等待，最终以213.5万元的总价成交，成交单价为19769元/㎡方米。相比挂牌价，整整降了29.5万元才成功出手。
2、5个月业主预期降低55万！终迎来首笔成交
让人惊叹的是，这个价格比5个月前业主的心理预期整整低了55万！要知道，5个月前该小区刚刚下证，这批房源是下证后第一批上架的。
图|2024年5月8日挂牌价截图
当时业主们信心满满，普遍挂牌价都在2万4左右。经过5个月的市场"洗礼"，业主们的预期逐渐降低，挂牌价从268万一路降到243万元，下降了25万。直到最后成交时又猛砍30万元，直接实现了惊人的55万元降价，平均每月降10万，堪称"神速"。
3、1900户业主到底是赚了还是亏了？
不过，如果我们把时间拉长来看，这1900户业主其实并不算亏。相比2019年项目首次开盘时17771元/㎡的均价，现在19769元/㎡的成交价，5年时间上涨了近2000元/㎡，总价涨了21.6万。在当前这个特殊的市场行情下，不亏钱已是不错的结果了。
4、5年过去了，苏宁雲著到底经历了什么？为什么热度很高？
作为软件新城首个刚需热销小区，"苏宁雲著"地段优势明显，周边环绕着人才公园、环普、中软基地等配套设施，还紧邻高新二十小（高新一小西苑分校）。
2019年首次开盘就摇，首开就卖了近10亿，半年内1928套房源全部售罄，当时，很多人对这个小区的房价预期很高，的确如此，当时此开盘价算是区域内最低的房价，这对于周边上班族来说是一个很大的诱惑，当时，很多人入手了该小区，1928户业主中，博士就有190多位。
然而，天有不测风云。2021年7月中旬，开发商突然暴雷，项目全面停工。当时维权事件闹得沸沸扬扬，甚至有博士写了一篇犀利的论文，正是那篇犀利论文让苏宁雲著火遍整个西安。
图|论文部分截图
最终在各方努力下，项目于2021年9月底正式复工，并于2023年初迎来首批交房。
复工后，当时有业主扬言说未来二手房一定要卖到3万元/㎡，引来一批网友纷纷吐槽，如今现在看来不可能了。
2024年4月13日，小区顺利办理了1-13栋住宅的不动产首次登记，也意味着可以自由上市交易，一路坎坷总算见到了房子，当时，有很多人挂牌了房子，当时很多媒体都进行了报道，大家都在猜测，这个历经波折的小区，到底能卖出什么价格？
直到2024年10月6日，小区首套二手房的成交，终于给市场交出了一份答卷。
作为软件新城最早的一批小区之一，"苏宁雲著"的首套二手房成交价格，在很大程度上决定了人们对未来软件新城房价的预期，所以备受关注。
对于想上车软件新城的购房者来说，这或许是一个不错的入市机会；而对于房主来说，则需要更加理性地看待当前的市场形势，适时调整售价预期。
我们看到，苏宁雲著这样的学区房也很多，但业难逃价格被压低的命运，其实，西安一大波的学区房价钱也再被压低。
为了方便大家对学区房的全面了解和便于筛选，房博士根据2024年学区划分将西安各区最新学区房整理出来了，并且在之前的版本上加入小区成交套数和成交价，信息很全面，含金量很高，这个资料也是家长领取最多，咨询也最多的。
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对于刚需和刚改群体来说，软件新城的入门价格已经不再是以前的"白菜价"了。
①二手房市场：苏宁雲著最小的面积108㎡成交，成交价已达到了1万9，这可以说是区域内的最低门槛了。不过，由于是老产品，自身亮点有限，可能并不是每个人的首选。
②新房方面：区域内品牌房企众多，中海、中铁建、天地源、保利等项目扎堆，房价一路攀升到了今天的2万5以上，目前区域内在售的价格相对比较低的楼盘是——中建·轨交·山海境，最新一批在售均价2.3万元/㎡，主力户型建面110-140㎡，据说，项目还有部分工抵房，比较便宜，才1万9，具体一房一价，更多细节和优惠信息、楼盘测评可查看小卡片了解↓↓↓
还有一个价格比较亲民的项目是——南飞鸿·乐境雅荟，均价2万1，据置业顾问介绍，现在优惠力度比较大，优惠完就是1.75万元/㎡的价格。
总结：不难看出，软件新城刚需、刚改入手的最低门槛已经达到了1.9万元/㎡左右，这个价格相比早期确实有了不小的涨幅。
2、软新改善到底卖多少钱？
①二手房方面：软新改善最早的项目要数招商臻观府，2.4万元/㎡可入手，虽然业主挂牌均价已经超过2.8万元/㎡，但成交一般。直到2024年成交了3套，最高的成交均价在2.76万元/㎡左右，也就是说软新最早的改善的价格在2万4左右。
②新房方面：软新的新房改善项目价格普遍更高，基本均价都在2万5以上，比如目前在售的中海云水观园（2万6）、保利天瓒（2万8）、高科·枫林九里｜境阅里（2万4）。
其中，被誉为“改善天花板”项目—保利天瓒，是保利在西安的最高端项目，成为当下高新改善首选楼盘，目前最新批次3#、5#、8#楼已开盘，户型面积185㎡、214㎡、243㎡，均价28368元/㎡，具体一房一价可点击下方小卡片查看↓↓↓
总结：综合来看，无论是二手房还是新房，在软件新城进行改善置业，价格都已经突破了2.4万元/㎡的关口。
相比之下，新房项目虽然整体价格更高，但产品品质也更胜一筹。大多数新房项目都采用了"第四代住宅"的设计，赠送面积较高，并配备了高端会所等配套，外立面多采用公建化设计，整体品质更为出众。
反观二手房，虽然价格相对较低，但产品已经显得有些过时，缺乏足够的亮点。因此，对于有改善需求的购房者来说，在同等配套条件下，新房可能是更好的选择。
值得注意的是，苏宁雲著近期的首套二手房成交只是个例，并不能代表整个软件新城的价格水平。随着区域发展，产品的升级，整个区域的房价水平已经发生了巨大的变化。如今的软件新城，无论是刚需还是改善，入市门槛都已经今非昔比，购房者在选择时需要更加理性。
至于未来的新房价格还有什么变化，我们可以看看10月即将开拍的土地，据统计，2024年10月份西安将会迎来37宗开发用地挂牌结束，这37宗土地或将在10月拉开土拍序幕，包含高新。具体名单整理好了，感兴趣的可收藏。
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房博士第一时间进行了统计，发现了一个普遍现象：砍价成交！没错，就是砍价！而且力度还不小。比如：光高新区就有20多家小区被砍价成功了，力度最高达70万，其中：
高新保利天悦悦峰被砍70万成交
保利天悦悦峰9月15日成交一套184㎡的五室房源，680万的挂牌价，最终610万成交，直接被砍掉70万，3万3的单价成交，成交周期72天，三个月的时间。
不光是高新，曲江的力度更大，砍价金额高达107万，比如：
中冶一曲江山被砍107万成交！
曲江中冶一曲江山9月17日成交一套190㎡的四室房源，650万的挂牌价，最终543万成交，直接被砍掉107万！我都惊呆了！
这么一大笔砍价，相当于每平砍价近5631元，最终以2万8的单价成交。这是房东割肉卖房啊，诚意满满！
其实9月一大波小区都被砍价成功成交了，你是不是好奇，哪些小区砍价砍的最猛？别急，房博士都整理好了，超70家小区都在里面。
为什么会出现这种情况，房博士认为有两种原因：
首先，被砍价成功成交的房源，大部分都是因为房东的预期发生了变化。他们可能之前定价过高，但随着市场的冷静，开始回归理性，认识到房价并非只涨不跌。
其次，购房者的出手，也是市场变化的体现。他们趁着降价潮，找到了更适合自己的房子。
这波降价成交的房源，就像是一个信号，告诉我们：市场在变化，机会就在眼前。你对这波降价成交有什么看法？
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