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4月商业月报：商办市场出新招，公寓供求热度提升

楼市 2024-05-16 15:26 广东

4月2日广州市规划和自然资源局内部通知《广州市规划和自然资源局关于停止审批商务公寓等类住宅项目的通知》，对公寓的供求有一定的拉升影响；

而商铺本月成交大幅上升，写字楼成交有明显下滑，具体详见下面分析：

整体供求：4月内需拉动，商铺供求大幅上涨，成交接近4万方

4月广州商铺市场供应环比增长405%，同比增长24%，实现双增长格局，全市供应80套，合计0.73万㎡；

成交面积较上月上涨143%，为371套，合计3.74万㎡。

区域表现：番禺、增城成交突出，市中心成交环比同比双增长

本月全市共9个项目有一手商铺供应，8个是社区商铺，1个是底层商铺为琶洲四季公寓项目。

供应最多的是金地香山湖花园社区商铺，番禺区有2个社区商铺供应，分别是保利滨江和著、星河盛世锦城。

4月中心区成交91套商铺，环比同比均增长，成交面积0.8万㎡，占比21%，比上月占比有所缩小。

荔湾区成交0.54万㎡商铺，占比14.4%，其中新世界凯粤湾成交了48套，合计5209.8㎡的33-55的社区底商，打包出售。

外围区成交量1.18万㎡，占比将近32%，有所下滑。

外围区域成交中，番禺成交最多，成交0.37万㎡，仍然是购物中心正太广场网签43套，总计2574.8㎡。

其他区域均匀有成交，南沙区星河智荟成交了18套社区商铺。

增城从化成交占比最高，为47%。增城成交1.54万㎡，为所有区域成交最多的区域，全部为社区商铺成交。

项目成交：增城誉山国际录得57套社区底商成交

本月主力来自增城区誉山国际成交57套社区一二层底商，面积从33-560㎡不等。合景誉山国际是合景泰富地产使用15年开发的合景誉山国际项目。

该项目总投资110亿元，是集酒店、会展中心、购物城、写字楼、住宅于一身的3000亩综合型项目。

其次是荔湾区的新世界凯粤湾成交了48套33-55㎡的小户型社区底商，打包出售，后期会统一经营。增城金地公园上城成交4套400-1500㎡的大面积商铺。

属性分布：社区商铺成交占比接近9成

本月大部分为住宅的项目底层商铺成交，社区商铺成交占比接近9成，购物中心相对较少占比仅为7%；

目前经济环境仍然不景气，一些商业中心开发较为缓慢，也导致了成交以社区商铺为主。

面积段方面，20-70㎡主力铺的成交占比维持在63%，比上月少2个百分比，70-120㎡、120-300㎡商铺的占比分别为19%、11%，商铺成交仍以小面积为主，控制总价，适合投资。

整体供求：4月写字楼供应为0，成交出现阶段性下滑

3月写字楼市场新增供应为零，成交量为18套，总计1.5万方，来自于白云区、番禺区、海珠区、黄埔区、天河区、增城区的零散成交。

区域表现：来自中心和外围区域的零散成交

4月广州写字楼市场大部分成交来自中心五区和外围四区，各区也有差异。

其中海珠区成交最多，为4套0.97万㎡，为广州国际航运大厦贡献了全市65%的成交占比。

其次是番禺区成交0.23万㎡7套写字楼，为思科智慧城（2套）和万科世博汇（5套）。

市场其余写字楼成交来自白云、天河、黄埔成交微量。

项目成交：甲级写字楼批量成交

本月甲级写字楼成交占比94%。主力项目为广州国际航运大厦4套合计接近1万㎡，为项目批量交易，连续4层，每层2430㎡左右，用于公司办公。

益云科创中心.晟云台成交3套小独栋写字楼，面积为500-670㎡，均价4-5万元/㎡，总价2200万元起。

益云科创中心是白云首个新型产业用地M0项目，位于大源街道，定位为湾区供应链总部，同时大源板块则是电商产业聚集区。

湾区供应链总部将与电商产业联动发展，为入驻企业创造更多机会。

思科智慧城成交2套大面积的写字楼为400-800㎡，而万科世博汇为5套160-300㎡面积写字楼。

整体供求：公寓停止规划审批，现有产品变得稀缺，供求大涨

4月2日广州市规划和自然资源局内部通知《广州市规划和自然资源局关于停止审批商务公寓等类住宅项目的通知》：

在全市范围停止新的公寓等类住宅项目的规划审批：严遏将商业服务业用地及混合用地上建设的商业、办公及新型产业类变相改造为具备长期居住功能的商务公寓等“类住宅”建筑的行为，

编制土地出让方案时不得出现有关公寓等类住宅的表述。

已出让且规划审批通过的公寓等类住宅项目，可按原规定继续办理后续审批手续。

4月公寓市场供应量大幅上涨，供应1448套8.52万㎡，环比上涨520%，目前存量公寓产品受到客户追捧。

热门项目为海珠琶洲的琶洲one57、保利琶洲四季两个项目和荔湾珠实•西关都荟、番禺越秀•大学城•和樾府，本月为公寓供应量的大月；

全市成交1017套5.4万㎡，成交量也环比大涨64%，其中番禺碧桂园长盛汇预计是特殊网签为234套。

库存变化：公寓成交增速，去库存周期降至27.2个月

因政策对公寓存量市场利好，4月是公寓供应的大月，共有5个项目供应，合计1448套，共计8.52万㎡。

其中海珠区有两个项目琶洲one57为30-43㎡loft公寓，总价150万起，地理位置较好。

还有荔湾区的珠实•西关都荟和番禺区的越秀•大学城•和樾府都是小户型的loft公寓，各有225套和470套产品供应，而海珠的保利琶洲四季为105-145㎡大平层公寓。

此外南沙区的西派南岸有44套342-350㎡江景大平层推出，推广名为西派•L77，项目位于国际金融岛岛尖，500米范围内，聚集着IFF永久会址、广州期货交易所（规划中）等大型项目，客群对准金融圈层高管人士。

4月末广州公寓库存量为135.0万㎡，25922套货，但由于政策突变，成交上涨，去库存周期降低至27.2个月，减少1.4个月。

区域表现：中心五区成交上涨，海珠和番禺成交占比依然最多

本月海珠区成交360套公寓，占比35%。

该区成交主要来自保利琶洲四季、琶洲one57、越秀•天荟江湾多个项目合力贡献。

番禺区成交316套公寓，占比31%，排名第二区，依然是碧桂园长盛汇、恒大冠珺之光滞后网签所致。

排名第三是南沙区，成交89套公寓，占比9%，为美的江上沄启、铂玥明珠ONE成交靠前二位。

项目成交：保利琶洲四季成交面积居首位，琶洲one57公寓跑量

保利琶洲四季成交91套，套均面积为128㎡，成交面积合计超过了1万㎡，均价为3.5万元/㎡起步。

本项目为近几个月以来成交较为火爆的大平层公寓，该项目靠近万胜围地铁站，在项目身侧，原本两部分教育科研用地合并成一块超大交易科研用地，有望引入国际名校。

再加上政策停止商务公寓等类住宅项目审批，让该项目成为琶洲的抢手货。

番禺区碧桂园长盛汇网签234套单位（存在滞后因素），而琶洲one57小户型单位网签167套。

该项目处于琶洲磨碟沙地铁站不远处，属于琶洲西区较为核心的位置，150万总价起步，适合投资类客户，受到市场热捧。

面积段方面，30㎡以下占比为3%、30-50㎡公寓成交占比提升21个百分点到69%，50-100㎡公寓成交占比缩小至15%，而本月100㎡以上大平层成交提升到13%，提升1个百分点。

本月大平层项目成交回暖趋势更加明显，合计成交119套，而上月仅有64套，增长55套；

其中保利琶洲四季成交91套，套均面积为128㎡，白云之窗67套大平层，套均面积为234㎡，而另外的7套则为粤海•云港城，套均面积为112㎡。

后市预测

4月除了写字楼外，商铺、公寓市场成交活跃度均提升，尤其是公寓项目，开发商推货积极性提升，成交也有明显好转。

4月生产复苏，经济景气水平总体延续扩张态势。

目前国家大的政策方针为“以旧换新”刺激经济，扩大设备更新方案逐步落地，科技企业设备更新先获得贷款。

预计5月份经济活跃度将再度提升，而公寓成交活跃度也有望再上一个台阶！

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