9月二手住宅：重磅政策利好带动楼市行情，二手成交迎来“两连涨”
楼市
房产
2023-10-16 18:33
广东
2023年9月，据监控的数据显示，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）8544宗；市场成交迎来“两连涨”，环比2023年8月同期（8156宗）再次上涨4.8%，同比去年9月同期上涨18.1%。价格方面，本月二手网签均价为27959元/平，环比上月下跌0.8%。广州中原研究发展部认为，9月二手市场主要有以下几方面特征：（1）重磅利好加持，买家观望情绪减缓。广州楼市连服“三粒大补丸”后，有效激活买家入市积极性，客户重拾楼市信心，不少处于观望的买家着手入市看房。据监测显示，9月末中原新增上门客户数量及带看量较月初大涨3成左右。（2）得益于“920新政”利好刺激，增值税免征年限缩短，市场放盘量增加。9月下旬，市场涌现了不少“满二不满五”的次新房源，挂牌房源量较新政前增多，业主希望利用这政策东风好加快出售进度。另外，在利好的加持下，业主报价信心增强，议价空间收窄，9月份业主报价指数上涨至25.4%，环比净增2.07%，部分如珠江新城板块业主叫价相对强硬。在救市调控利好出台的刺激下，开发商果断“降价吸客”，国庆期间，近2成的一手重点楼盘采取“以价换量”策略，降价幅度较大，促使不少周边二手买家转移至新房市场。各区成交情况来看，南沙、黄埔、番禺成交涨幅最为明显，本月三区分别成交392宗、435宗、1254宗，环比分别上涨21.4%、13.0%、12.9%。中心天河、白云、海珠三区成交亦有微幅上涨，分别共成交990宗、855宗、1107宗，环比分别回升5.5%、5.6%、0.5%。另外，越秀、荔湾、从化三区成交不升反降，本月分别成交803宗、699宗、336宗，环比分别下降0.2%、0.7%、6.7%。2023年9月，天河区共成交（自助网签+中介网签）为990宗，环比上涨5.5%。而二手住宅网签均价为51407元/㎡。据广州中原研究发展部监测发现，本月东圃板块、珠江新城板块成交活跃度有所升温。其中，东圃板块成交均价为56784元/平。本月广州救市调控密集出台的刺激下，购房客户重拾信心，不少观望买家陆续入市，珠江新城板块成交热度回暖，多个千万豪宅盘源成交活跃。本月板块新增客户量及二手带看量均保持高位水平在此市场环境回温的态势下， 2023年9月，珠江新城二手豪宅累计成交超70套，超过4-8月每月水平，仅次于市场火爆的2、3月。其中，珠江新城板块主力成交盘以中海花城湾、朱美拉公寓为主，其9月成交均价为141492元/平、94653元/平。另外，值得一提的是，本月牛奶厂板块市场氛围未见明显改善，业客成交持续僵持，新增客户数量、带看量虽略有提升，但整体增加幅度不及区域周边板块。据了解，目前牛奶厂板块优质二手项目与周边新房形成一二手倒挂现象，目前龙湖天宸原著、华润天合等项目与周边保利天汇（6-7.5万/平）、缦云广州（单价7.7万起）倒挂，加上板块二手业主让利降价幅度未达买家预期，议价空间基本在5%左右，促使不少二手买家转移至新房市场。2、越秀区：“920”新政出台，东风东板块业主加快出售物业2023年9月，越秀区共成交（自助网签+中介网签）为803宗，环比微跌0.2%。而二手住宅网签均价为40612元/㎡。目前区域成交支撑板块主要以东风东、北京路板块为主。板块9月成交均价分别为64220元/㎡、44268元/㎡。其中，东风东板块活跃楼盘为东风广场，9月成交均价分别为87199元/㎡。据调研了解，“920”新政出台后，越秀东风东板块二手咨询、带看量明显增多，较月初增加3成左右，但其整体二手成交转化不及新房市场明显。另外，需要指出的是，本轮救市调控出台后，不少东风东板块业主报价不升反降，议价空间较之前增大，部分业主打算趁这政策松绑利好的节点加快出售物业。比如，“920”新政出台以后，东风广场一盘源报价从880万下降至775万，总价大降105万。不难看出，目前二手市场信心仍需时间修复，即使重磅利好出台亦未快速扭转楼市颓势，业主让利空间较大。因此，客户可以利用目前购房的空窗期，迅速入手自己心仪物业。9月份，海珠区二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为1107宗，环比上月微升0.5%，二手住宅网签均价为37607元/㎡。根据中原成交大数据显示，本月海珠区海珠西板块、江南大道板块成交热度较高。其中，本月海珠西板块成交相对活跃楼盘除光大花园外，富力现代广场需求同样活跃，其成交均价为46561元/㎡。据中原成交大数据显示，本月海珠区江南大道南板块市场活跃度明显回升，上门看房客环比8月同期有所增加，环比净增20%左右。江南大道南板块成交占比出现明显回升主要有两方面原因：一方面，“920”新政利好刺激下，不少“新广”买家获得购房房票，入市步伐加快；另一方面，江南大道南板块商业配套成熟、居住氛围浓厚、优质小区云集，能够较大程度吸引改善、置换客户前来置业。但据调研了解，目前海珠江南大道南板块仍是买房市场，加上增值税免征年限缩短，市场涌现不少“满二不满五”的房源，市场供过于求，促使板块市场价格仍然“内卷”严重，不少急售业主增大让利幅度从而加快“出货”。2023年9月，荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为699宗，环比微跌0.7%，而二手住宅网签均价为33333元/㎡。根据中原成交数据显示，本月荔湾区中山八板块整体市场成交相对活跃，成交较为活跃的楼盘主要为富力广场，本月成交均价分别为47116元/㎡另外，据广州中原研究发展部监测发现，本月荔湾区1、2房的刚需户型成交占比出现明显回升。其中本月1房户型成交占比为14.3%，环比净增1.6%；而2房成交占比则上涨至50.5%，环比净增5.3%。据了解，刚需户型成交活跃主要由于本月成交盘源多以楼梯楼散盘为主。其套均总价低的优势对于不少首套刚需置业的客户有不少的吸引力。5、白云区：客户楼市信心有所修复，机场路板块需求回暖2023年9月份，白云区二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为855宗，环比上涨5.6%。而二手住宅网签均价为27696元/㎡。本月白云区罗冲围板块需求相对稳定、活跃，在罗冲围板块中，富力桃园成交最为活跃，本月中原成交价均为36405元/㎡。另外，据广州中原研究发展部调研了解，本月机场路板块成交热度略有好转，新增上门客数量换上月微幅增加。据监测显示，目前机场路板块相对活跃楼盘主要以云宵楼、飞云楼等刚需盘源为主，套均均价仅100-150万元/套，户型多位2房，该价格对于首次置业的买家而言相当“友好”。同时，目前在多轮政策利好的轰炸下，买家对楼市信心有所修复，而不少业主趁着该政策利好节点让利促成交，促使整体议价空间较过去几月有所增大。另外，值得一提到是，若未来地铁12号线成功落成后，片区将打通越秀、海珠、番禺等多个重点商务、居住板块，届时片区价值将进一步拉升。6、番禺区：限购缩圈，市场需求释出，二手楼市热度明显升温2023年9月，番禺区共成交（自助网签+中介网签）为1254宗，环比上涨12.9%。而二手住宅网签均价为23198元/㎡。得益于“920”新政利好，番禺限购松绑大幅提振买家购房信心，刚需、改善需求得到合理释放，市场成交回暖明显。本月钟村板块需求相对稳定、活跃，板块明星盘主要以祈福新村、祈福缤纷汇为主，其中原成交均价分别为21669元/平、30682元/平。但是，需要指出的是，本月华南板块受一手分流相对严重，不少二手客源转移至一手项目。主要由于本月华南板块供应积极，多个全新盘强势推新，如和万博长隆悦府、星河盛世锦城、越秀星汇锦城等实力加推。且部分项目价格与周边二手项目形成一二手倒挂。越秀星汇锦城在售均价在3.2-3.5万元/平，与周边二手优质项目相近。加上其优质的区位条件，不少二手客户选择该项目，导致本月华南板块一手市场回暖态势优于二手市场三、预测：限购松绑释放购房需求，二手成交量或回升至9500宗以上本月广州政策利好频繁轰炸后，二手市场各主体对后市仍信心明显修复，买家入市热情明显较过去两月回暖，大批新广、外地客户由此获得了购置广州住宅的“房票”，原本处于观望的刚需、改善客户亦陆续看房。因此，广州中原研究发展部预计，在重磅利好加持下，市场购买力重新得到释放，月度成交量或重回9500套以上水平。而价格方面，二手住宅网签均价会持续维稳。
