2023年二手年报：楼市复苏，价格内卷，二手成交同比大涨超3成
楼市
房产
2024-01-19 10:32
广东
根据广州中原研究发展部监测，2023年，广州市二手市场成交宗数为10.9万宗（自助网签+中介促成网签）；同比去年同期（8.3宗）大涨31.7%，二手年度成交量重回10万宗水平。对比全年成交来看，上下半年成交量基本持平，半年成交量稳定在5.4万宗左右，成交走势与2019年相当。广州中原研究发展部分析认为，2023年，广州二手楼市主要特征如下：今年广州“救市”政策密集出台，政策红利效应显著，提振买家的楼市预期，观望情绪放缓。加上客户对开发商暴雷担忧仍在，对新房市场信心不足，倒逼不少购房买家转移至二手市场。不少业主利用政策利好加持及增值税免征年限缩短的节点，加快出售手上物业，市面上“满2”房源供应剧增，广州二手整体挂牌量已突破14万套，供过于求现象明显。整体来看，目前楼市以买方市场为主，买方“话事权”大。业主报价信心不足，月度报价指数基本维持20-26%区间低位调整，挂牌盘源中超7成房源下调报价，议价空间集中在3-5%区间，部分急售业主让利幅度超10%。全年成交走势：月度成交呈弱“V”走势，楼市需求稳步复苏 2023年为“调控大年”，“救市”政策密集出台，政策红利显著，月度成交呈现弱“V”型复苏走势，月均成交量保持在8000宗以上，各月成交量基本高于去年月均（6945宗）。整体看，疫情过后，积压需求短暂爆发，3月成交冲高至12260宗高位水平；随后因经济+楼市预期不足的因素掣肘，市场需求急剧下滑，7月份二手成交量跌至8096宗年内低位水平。在这样的背景下，广州政策暖风频吹，大幅提振客户的楼市信心，二手成交亦触底后反弹，成交量“四连涨”后成功破万，二手楼市正处于稳步复苏阶段 综合广州中原领先价格指数走势来看，年初二手房价短暂上调后，年中房价进入加速下行通道，12月中原领先价格跌至43521元/平，同比大降11.3%。同时，按照现时的市场经济环境及楼市表现来看，目前基本面表现依然疲软，二手楼价尚未“到底”，价格将持续周期性下行。按照2023年三四季度的走势预判，价格止跌回升可能需至2024年中旬。市场成交特征分析： 二手放盘量飙涨，业主以价换成交目前，得益于“920新政”利好刺激，增值税免征年限缩短，业主放盘量剧增；市场涌现了不少“满二不满五”的次新房源，业主希望利用这政策东风好加快出售进度，11月广州二手挂牌量已冲破14万宗，市场“供过于求”关系明显。因此，目前二手市场依然以买方市场为主，在客少且“非理性砍价”现象严重的情况下，业主整体信心不足；业主报价指数维持20-26%区间低位调整，多个盘源降价幅度超5%。据业主报价指数走势显示，12月报价指数已下跌至21.1%，较年初净减18.6%。在这样的背景下，买家话事权增大，业主为加快盘源出售，只能选择以价换成交，全年盘源平均报价跌幅走势持续下滑，12月变动幅度更是插水下滑至2.26%。据广州中原研究发展部统计监测显示，花都、南沙、增城等外围区域报价下调幅度最大，基本处于5.2%以上。而中心五区报价变动幅度相对较小，下调幅度基本集中在2.9-3.2%的区间波动。调控松绑刺激，改善买家率先入市，大户型成交占比增加2023年，“认房不认贷”、降低首付利率等组合拳利好出台刺激的作用下，不少受过去政策“误伤”的置换改善需求逐步释出，市场改善房源交投活跃度明显升温。据广州中原研究发展部监测显示，3房房源成交占比达48.3%，同比净增1.9%，4房及以上房源成交占比达14.5%，同比净增0.9%；120平以上房源成交占比为23.4%，同比净增2.2%。 区域成交： 限购缩圈利好加持，番禺、黄埔成交涨幅领先对比2022年成交情况来看，在“限购缩圈”利好刺激下，番禺、黄埔二手成交回暖迅速，成交涨幅领先，同比分别上涨35.1%、54.0%；另外，在增值税“5改2”利好下，广钢板块次新房陆续进入存量房市场后，荔湾成交活跃度明显回升，共成交8607宗，同比大涨39.9%。另外，中心区天河、越秀、白云、海珠四区成交涨幅基本相当，各区分别成交12206宗、10235宗、14104宗、10698宗，同比上涨25.8%、28.2%、26.6%、27.9%。番禺区：“920”调控利好加持，番禺交投活跃度明显升温2023年，番禺区二手住宅网签宗数（中介网签+自助网签）为16061宗，同比上涨35.1%；得益于限购缩圈的利好下，番禺二手蝉联成交霸主位置，成交量持续居高不下。其中，区域成交活跃板块主要以钟村、华南板块为主。钟村板块活跃楼盘主要以祈福新村、祈福缤纷汇等，其成交均价分别为24380元/平、32346元/平。另外，据调研了解到，在“920”新政调控后，大批买家重新获得购置番禺房票，整体楼市成交表现火热。据监测显示，新政调控出台前，番禺二手成交占比仅维持在13.5-14.5%的区间波动，而2023年10-12月，番禺成交占比飙升至16.2-18.4%，成交占比平均增长3%左右。同时，新增客户数量及带看量环比亦增加2成以上，不少原本处于观望的买家陆续入市，楼市交投活跃度明显升温。另外，需要特别指出的是，凭借“配套成熟+生活气息浓厚”的优势，加上限购放松的利好加持下，番禺超大社区盘源需求居高不下，存量房流通迅速。据统计，广州二手成交前十楼盘中，番禺独占四席，分别为祈福新村、广州亚运城、丽江花园、华南碧桂园的大社区楼盘。其中，祈福新村成交量更是破千，月均成交122宗的超高成交量。同时，在目前各个盘源处于降价出售的大环境下，超大社区盘源均价依然企稳，跌幅基本控制在5%以内，明显较其它“注水”楼盘楼价更为稳定。2023年，荔湾区二手住宅成交宗数（中介网签+自助网签）为8597宗，同比上涨39.7%，二手住宅网签均价为33829元/平。据广州中原研究发展部监测发现，2023年荔湾区刚需房源成交占比呈现微幅下滑的态势。其中2023年4季度，荔湾区60平以下成交占比下降至16.0%，较1季度回落1.4%；60-90平户型4季度占比为34.3%，较1季度净减2.8%。广州中原研究发展部认为，荔湾小户型成交占比回落主要有两方面原因：一方面，受经济大环境影响，刚需买家“口袋无粮”、购买力下降,不少潜在置业买家担心后续月供问题，因而放缓入市节奏；另一方面，刚需房源业主议价空间明显较改善房源小，让利幅度未达客户心水价位，导致买家接受意愿不高。另外，得益于 “920新政”利好刺激，增值税免征年限缩短，广钢新城多个次新房楼盘陆续进入存量房市场，板块成交活跃度升温明显。其中，板块成交活跃楼盘主要以中海花湾壹号为主，该楼盘月度成交量基本能够保持10宗以上，稳居区域成交前十榜单。广州中原研究发展部认为，随着广钢板块次新房陆续亮相，片区二手成交活跃度将持续升温，或能带动、盘活整体芳村楼市。白云区：罗冲围-同德围市场需求活跃，板块成交稳居市区榜首2023年，白云区二手住宅成交宗数（中介网签+自助网签）为10698宗，同比上涨27.9%；二手住宅网签均价为29651元/平。据广州中原研究发展部监测显示，白云机场路板块成交持续活跃，二手带看量及新增客户数量较去年同期增加2成以上。目前板块优质二手项目主要以云霄楼、白云骏景花园为主，其均价分别为2.7-2.8万元/平、3.5-3.8万元/平。广州中原研究发展部认为，机场路板块成交活跃主要有几方面原因：一方面，亚洲最大的火车站——广州白云站正式投入运营，白云进入高铁进城的时代，打通片区交通任督二脉，虹吸周边居住需求，带动机场路板块楼市活跃度升温；另一方面，目前机场路板块属于白云的楼市价值洼地，整体均价处低洼位置，加上业主让利幅度符合买家预期，促使板块成交回暖。此外，白云区罗冲围-同德围板块成交量较去年同期有所增加，板块活跃度稳居中心五区成交首位。罗冲围-同德围板块月均成交量高达170宗，同比去年同期上涨42%，成交涨幅远超大市。同样，板块“明星盘”仍是富力两大楼盘（富力半岛花园、富力桃园）。2023年两盘成交均价为36323元/平、33145元/平。另外，随着华为广州研发中心（一期）建设已全部封顶，预计2024年8月正式投入运营。未来罗冲围-同德围将借势华为的“金字招牌”筑巢引凤，将重塑整个板块预期和价值，日后片区楼市潜力巨大。2023年，天河区二手住宅成交宗数（中介网签+自助网签）为12206宗，同比上涨25.8%；而二手网签均价为56408元/平。另外，据广州中原研究发展部调研了解，2023年后天河北板块成交保持高度活跃，总新增客户数量可、带看量亦较去年增多。一、板块议价空间大，客户可选择性增多。板块楼盘议价空间基本在3-5%左右，部分急售业主让利幅度甚至可达8%-15%之间。在盘源大幅让利驱动下，买家接受意愿增加；二、近两年以来，市场上主要的购房客户以“卖一买一”的置换、改善客户居多，而后天河北整体配套成熟，属于区域内宜居板块。因此，近期后天河北板块成交活跃度位居区域中前列。此外，据广州中原研究发展部调研监测，在广州救市调控密集出台的刺激下，购房客户重拾信心；不少观望买家陆续入市，珠江新城板块成交热度回暖，多个千万豪宅盘源成交活跃，成交量同比净增345宗，月均成交量超百宗水平。但据了解，目前板块客户压价相对强势，业主让利幅度较大，多盘降价幅度可达总价的5%以上。其中，中海花城湾、汇峰苑等核心盘源整体均价同比去年略有回落，2023年两盘成交均价分别为173673元/平、131897元/平。2023年，海珠区二手住宅成交宗数（中介网签+自助网签）为14104宗，同比上涨26.6%；而网签均价为39497元/平。成交排名为稳定在第二位。根据中原成交大数据显示，2023年，海珠区海珠西、新港西板块成交表现相对活跃，其成交均价分别为55501元/㎡、48580元/㎡。而本月海珠西板块成交最为活跃楼盘为光大花园、富力现代广场，其成交均价分别为69490元/㎡、52059元/㎡。据广州中原研究发展部调研了解，在920新政过后，增值税免征年限缩短，海珠西板块涌现不少“满二”的房源，市场供过于求，促使海珠西板块价格内卷相对严重，不少急售业主增大让利幅度加快“出货”。另外，新港西板块则以顺景雅苑、富力千禧花园成交最为活跃，其成交均价分别为48257元/㎡、49313元/㎡，成交客户多为80、90后为主。2023年，越秀区二手住宅成交宗数（中介网签+自助网签）为10235宗，同比上涨28.2%；而二手住宅网签均价为43239元/平。另外，根据中原研究发展部监测发现，2023年东风东板块凭借其教育资源的优势条件下，板块成交量仍为区域高位水平，新增客户数量及二手带看量均高于周边板块。其中，板块活跃楼盘东风广场成交宗数涨幅高达6成左右，远超区域涨幅。另外，据调研了解到，目前东风东板块整体的议价空间偏大，市场以“业弱客强”为主，买家压价成交以为常态。不少购房客户压价幅度甚至高达10%-15%，多个盘源让利超百万元。广州中原研究发展部认为，学位价值属于刚性需求，楼市走势、价格涨跌幅均不会成为客户购房的核心考虑因素。2024年预测：后市维持“谨慎乐观”态度，二手成交延续弱复苏走势2023年属于调控大年，调控环境已接近2014年最宽松阶段。二手楼市虽表现为弱复苏态势，但居民预期仍未能明显改善，政策带动效果较为有限，后市仍需强有力政策灌溉，尤其对外围郊区还需“应松尽松”。虽然23年利好楼市的积极因素增多，但整体经济环境复苏尚需时间，加上容积率新规后的产品对二手楼市有较大冲击。因此，广州中原研究发展部对后市维持“谨慎乐观”的研判态度，月均成交量维持9200-9500宗区间波动。
